С момента сдачи дома в эксплуатацию до заселения в него жильцов, как правило, проходит немало времени. Однако новостройку необходимо обслуживать, кто-то должен оплачивать коммунальные услуги и т.д. По действующему законодательству все эти проблемы ложатся на новоселов.
Когда компания полностью завершает строительство и получает акт о вводе нового объекта в эксплуатацию, она должна передать дольщикам квартиры, а общее имущество дома — ТСЖ. С этого момента застройщик должен уйти с объекта: никакой ответственности (помимо гарантийных обязательств) за дом он уже не несет, его содержание, эксплуатация и оплата коммунальных услуг ложатся на собственников и ТСЖ. В реальности отношения между застройщиком и дольщиками затягиваются.
Передача квартир может начаться через три-четыре месяца после ввода в эксплуатацию. Это время необходимо, чтобы подготовить все документы и исправить недоделки, выявленные приемочной комиссией. По словам руководителя Общественной приемной ЭСОН Леонида Медведева, к этому моменту в значительной части новостроек электричество подается по временной схеме, иногда с перебоями, не запущены лифты, может не работать насосное оборудование и т.д. Бывает, что не готовы к эксплуатации места общего пользования (холлы, лестничные клетки и пр.).
«В 90% договоров, которые мне встречались, девелопер обязывает дольщика оплатить коммунальные услуги за шесть месяцев вперед. При этом не всегда понятно, за какой период берут деньги: с момента ввода в эксплуатацию или подписания акта приема-передачи», — говорит Леонид Медведев. С одной стороны, опасения застройщика понятны: пока люди не живут в доме, собирать с них ежемесячную плату проблематично. Тем более если есть иногородние клиенты. С другой — суммы этих платежей зачастую вызывают недоумение. Есть случаи, когда за полгода с граждан просили до 100 000 рублей за трехкомнатную квартиру. «В новом доме затраты на эксплуатацию не такие большие. Однако обслуживать его все равно надо. При заключении договора все эти моменты необходимо уточнить, выяснить, на что пойдут деньги, и т.д.», — поясняет г-н Медведев.
Сдал — принял, опись — протокол
По словам адвоката Владимира Малашина, по действующему законодательству, как только гражданин принял квартиру по акту приема-передачи, он должен платить за содержание дома — как своего жилья, так и общедолевого имущества. Но подписание акта — ответственное мероприятие. Зачастую квартиры сдаются со значительными недостатками или недоделками. В основном граждане жалуются на некачественную установку окон, которые промерзают или протекают. Вторая проблема — система вентиляции. Иногда она просто засорена, а иногда воздух дует в квартиру из вентиляционной шахты.
По закону все коммунальные платежи, пока устраняются дефекты, ложатся на застройщика. ТСЖ должно выставить счет строителям, однако если те его не оплатят, решить проблему можно только через суд.
Все выявленные недочеты необходимо указать в акте приема-передачи и потребовать гарантийного письма со сроками выполнения работ. Зачастую строители отказываются это делать, предлагая составить отдельную дефектную ведомость или смотровой лист. Такой акт лучше не подписывать.
Однако застройщики, как правило, принимают контрмеры. «Есть случаи, когда недоделок нет или они незначительны, но граждане не принимают квартиры специально, чтобы не платить. Поэтому некоторые компании прописывают в договоре пункт о том, что после сдачи объекта в эксплуатацию дольщик должен принять жилье по акту в течение n-ного количества дней. Есть и более жесткий вариант: спустя некоторое время квартира считается принятой дольщиком независимо от того, подписывал ли он акт», — говорит Владимир Малашин.
Однако если в договоре имеется пункт о необходимости принять квартиру, то должна быть прописана и ответственность за его неисполнение, считает Леонид Медведев. Если это не сделано, опасаться дольщику особенно нечего: судиться с ним, скорее всего, не будут. «Кроме того, никто не запрещает гражданину самостоятельно составить акт приема-передачи, указав все недоделки, подписать его и отправить в компанию. Закон не уточняет, кто должен готовить этот документ», — добавляет г-н Медведев.
При этом практика показывает: если новосел самостоятельно перечисляет недоделки, то застройщик крайне неохотно соглашается их устранять. К обследованию квартиры целесообразно привлечь технического эксперта, который даст свое заключение. Такие услуги в городе оказывают несколько организаций. Экспертная деятельность не лицензируется, но по закону специалист должен иметь высшее строительное образование, опыт работы и подтвердить повышение квалификации в последние пять лет. Застройщики уверяют, что, имея на руках такое официальное заключение, они могут предъявить претензии своим подрядчикам или субподрядчикам, которые выполняли те или иные работы: отделку, установку окон и т.д.
Есть еще один важный аспект. С момента подписания акта приема-передачи к гражданину переходят риски случайной порчи или гибели квартиры. Допустим, дольщик договорился с застройщиком об устранении дефектов. Рабочие, к примеру, могут повредить трубу и залить квартиры снизу. Поэтому в договоре надо отдельно прописать, что подобные риски дольщик принимает только после ликвидации всех недочетов.
За чей счет банкет?
По словам генерального директора компании «Praktis. Управление и эксплуатация» Анны Деркач, дома, введенные в эксплуатацию, но не подключенные по постоянной схеме к электроснабжению, не редкость: «Пока ТСЖ (которое, как правило, создает застройщик) не переоформит все договоры с монополистами на себя, девелоперу приходится платить за энергоресурсы по строительным тарифам, значительно превышающим тарифы для граждан. Строители, естественно, заинтересованы в том, чтобы поскорее передать все общее имущество собственникам. Однако на это может уйти до полугода. При этом дольщики после подписания акта приема-передачи начинают использовать квартиры, например приступают к отделке. В этом случае ТСЖ заключает договор с застройщиком о компенсации его затрат на оплату электроэнергии, воды и т.п. Граждане платят по обычным тарифам, а застройщик добавляет оставшуюся сумму. Чтобы реализовать эту схему, нужно провести общее собрание новоселов, принять бюджет, заключить, например, агентский договор между застройщиком и товариществом».
При создании ТСЖ девелопер обычно назначает его председателем своего сотрудника. Многие конфликты связаны с тем, что граждане не уверены в правильности и объемах расходования средств. Они вправе сменить руководителя ТСЖ — на том же собрании. Можно обсудить перечень дополнительных услуг по обслуживанию здания: благоустройство, охрана, консьержи и т.п.
По словам Анны Деркач, в городе бытует миф о сверхприбыльности услуг по эксплуатации: «Это не так. Самый сложный этап — передача дома от застройщика к ТСЖ и начало его нормального обслуживания».
Есть еще одна сложность. В некоторых новостройках имеются квартиры, которые застройщик передает городу в счет инвестиционных обязательств, или жилье, приобретенное за бюджетные деньги для очередников.
У многих ТСЖ возникают сложности с взиманием платы с таких квартир. Их обитатели по городским тарифам вносят квартплату, которая идет напрямую в бюджет и только потом распределяется на счета товариществ. В некоторых случаях город отказывается оплачивать дополнительные услуги (охрану, консьержа, дополнительное благоустройство и т.п.), которые утверждены общим собранием собственников в присутствии представителя администрации. При этом зачастую наниматели платят даже больше, чем собственники жилья.
Андрей Некрасов
http://www.nsp.ru/
Свежие комментарии