Генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Андрей Степаненко стоит во главе компании, которая принадлежит городу. Ее основные активы – городское имущество. Однако г-на Степаненко признают своим и в риэлторской среде (доказательство тому – полученная в декабре прошлого года статуэтка «Каиссы»). Ему удается сочетать в себе качества, присущие двум разным на первый взгляд профессиям – чиновника и риэлтора. Поэтому проблемы имущественного блока, будь то торги крупными территориями, продажа неликвидных помещений или расселение коммунальных квартир, Андрей Степаненко рассматривает с двух сторон – как представитель городской власти и как бизнесмен.

— Андрей Николаевич, в связи с поправками в бюджетный кодекс с начала этого года Фонд имущества работает по новой схеме. Как это отразилось на его деятельности?

— Сейчас Фонд имущества является акционерным обществом и не подпадает под действие бюджетного кодекса. Мы получаем в качестве компенсации наших расходов на проведение торгов фиксированный процент: за продажу встроенных помещений, отдельно стоящих аварийных зданий – 3 %, за аварийные жилые здания – 5%, за продажу права аренды земельных участков – 3%. Конечно, премию, которую мы получали раньше — 9% от превышения, полученного на торгах, лично я считаю более логичной и правильной. Такая схема принята во всем мире. Но законодатели, вносившие эти изменения, предпочли, чтобы все фонды перешли на бюджетное финансирование. Хотя, по-моему мнению, бюджетное финансирование для прозрачных систем продажи госимущества на открытых английских аукционах – это вред. История с упразднением РФФИ тому подтверждение.

В начале прошлого года мы получили статус поверенного филиала РФФИ и возможность продавать имущество, арестованное в рамках исполнительного производства. В соответствии с контрактом мы получили в качестве оплаты наших услуг 120 тысяч рублей — это фиксированная цена. Затраты же на рекламу, на подготовку пакетов документов для продажи переданного нам на реализацию арестованного имущества составляли 450 тысяч. Получается, что мы работали себе в убыток. Но для нас такие проекты, прежде всего, имиджевая акция. Доброе имя важнее, а заработать мы в состоянии и в других секторах.

— К слову о социальной ответственности… Состоялись первые конкурсы Жилищного комитета на право расселения коммунальных квартир в Петербурге. Как вы их оцениваете, почему Фонд имущества не принимает участия в этой программе?

– Здесь нет экономики, поэтому и не участвуем. Несмотря на вышесказанное, мы все же стараемся заниматься проектами, которые приносят прибыль. Мы не получаем денег из бюджета. При этом должны эффективно продавать имущество, а значит рекламировать и участвовать в выставках по недвижимости. Кроме того, есть новые направления работы, которые нужно развивать. Мы должны платить достойную зарплату нашему менеджменту. Все это Фонд делает только из собственных средств.

Расселять — это функция госорганов, в частности Жилищного комитета. Пока не начнется массовое, масштабное расселение за счет бюджетных средств, коммунальные квартиры будут существовать.

— Но ведь пытаются всеми силами привлечь бизнес к этому процессу.

— Позвоните в первую десятку агентств недвижимости, они скептически отнесутся к этой затее. Я как бывший руководитель подобного агентства и профессионал, работающий в сфере недвижимости 14 лет, понимаю, что если речь идет о квартире на одной из центральных набережных или, например, на Таврической улице, то можно говорить об определенном интересе. Но сегодня у города в активе остались только дворовые коммуналки, или никому не нужные квартиры с запредельными требованиями жильцов. Никто ими заниматься не будет, это нерентабельно. Только стопроцентный рост цены на квадратный метр жилья позволит привлечь в этот сектор частный бизнес.

— Существует практика, когда к одному хорошему объекту в нагрузку дают несколько похуже…

— Не актуально, бизнес не тот. Такая схема, возможно, сработает в секторе коммерческой недвижимости, поскольку девелопер получает в собственность объект, а не эфемерные права на него. Вроде одно хорошее помещение, три похуже, но все — в собственности. В нежилой фонд их переводить не надо, можно сразу сдавать в аренду и извлекать прибыль.

— Как прошел для фонда прошлый год? Продажу каких объектов вы считаете своей удачей?

— Интересных объектов очень много. Наиболее прибыльными для нас стали торги по крупным объектам, особенно по участкам под комплексное освоение. Всего за год было продано восемь таких территорий. Два участка в Приморском районе, предлагавшиеся единым лотом, почти с двукратным превышением стартовой цены приобрел «Главстрой». Он же стал владельцем участка в «Северной долине» на проспекте Энгельса и депрессивной территории на «Шкапина-Розенштейна». По два надела в Красносельском районе приобрели «Московский метрострой» и «Гатчинский ДСК».

Хит сезона – аварийное здание на набережной Робеспьера, 32. При начальной цене в 420 млн, «Строймонтаж» купил его более чем за 1 млрд рублей. Эта сделка стала одной из самых дорогих и успешных за всю историю Фонда.

В этом году мы уже реализовали здание бывшего кинотеатра «Москва», помещения во дворе дома на набережной реки Мойки, 24, которые ранее занимал театр Михаила Боярского «Бенефис». Продали аварийное здание рядом с Невским проспектом – улица Маяковского, 12. На его месте можно построить бизнес-центр или небольшую гостиницу на 3 тыс. квадратов.

Наконец, реализовали последний свободный участок в деловой зоне «Пулково-3».

— Чем еще собираетесь завлекать девелоперов на торги в этом году?

— Осенью планируем выставить на продажу единым лотом два здания на Сытнинской улице с земельным участком площадью 0,5 га. Сейчас решаем имущественно-правовые вопросы с нанимателями, собственниками и незаконными пользователями, готовим полный пакет документов, включая технические условия. Летом проведем презентацию этого объекта для привлечения к торгам гостиничных операторов. Там нельзя будет построить жилье, и условием для инвестора станет необходимость разместить по этому адресу гостиницу. Однако, выполнив это требование, инвесторы могут на оформленном собственность участке, на второй очереди, построить дополнительно бизнес-центр класса В. Помимо этого, к продаже готовятся несколько территорий под комплексное освоение. Таких участков в плане Комитета по строительству на текущий год около десятка. Вопрос лишь в том, как скоро Управление инвестиций их подготовит.

— Вы реализуете не только городское имущество, но и активно работаете в частном секторе. В прошлом году, в частности, был подписан контракт на продажу непрофильных активов одного из крупнейших российских собственников – ОАО «Российские железные дороги». Как продвигается работа по продаже его недвижимости?

— На мой взгляд, весьма успешно. Все что нам предоставили, мы продали. На сегодняшний день также подписан договор с дочерней структурой РЖД – компанией «Жилдорипотека» — по продаже коттеджного поселка в Хостинском районе города Сочи — бывшей турбазы одного из профильных объединений железной дороги. Есть еще ряд активов по всей России, которые будем в скором времени реализовывать. Пока не могу их называть, поскольку договоры находятся в стадии подписания.

— В последнее время активно продаются территории под комплексное освоение. Многие застройщики упрекают город в этом: мол, не поддерживаете малый и средний бизнес, небольшие строительные компании остались без пятен. Вы можете их обнадежить?

— Этот вопрос в первую очередь нужно адресовать в Комитет по строительству и Управление инвестиций. Могу сказать, что в плане 2008 года порядка сотни участков. Не только под комплексное освоение, но и по короткому, и полному пакетам. Однако подготовка пакетов идет нелегко, в том числе и потому, что бизнес не хочет включаться в этот процесс.

Долгие годы вместо того, чтобы разрабатывать территории, мы пользовались удобными временными регламентами застройки. Теперь пожинаем плоды. Градкодекс был принят в 2004 году и только сейчас Петербург постепенно начинает делать проекты планировки кварталов. Город нарезается клеточка за клеточкой. Когда эта работа будет завершена, пакеты для торгов можно будет готовить за 3-4 месяца. Только тогда бизнес хлынет на этот рынок. Сейчас ему не интересно, нет такой прослойки в бизнесе, которая бы сказала – мы готовы работать, готовить полные пакеты за 10%. Это непросто. Все хотят быстро заработать. Как раньше: взял неподготовленное пятно, сделал временный регламент застройки, получил участок целевым назначением и построил жилой дом.

— Целесообразность покупки по короткому пакету многие участники рынка также ставят под сомнение…

— Поверьте мне, бизнесу все равно по какому пакету покупать – короткому или полному. Г-ну Сулягину из «Атлантиса» в 2004 году кричали: «Что ты делаешь? Зачем ты покупаешь 4 га по короткому пакету? Тебя обманывают!». Однако он рискнул. А сейчас проезжаешь по Савушкина, мимо Парка 300-летия и видишь добротный многофункциональный комплекс. Теперь удивляются: «Он в воду глядел — купил за копейки, а капитализация в итоге – 400%». Сейчас застройщики готовы платить за такие участки большие деньги, если видят потенциал. Например, участок в деловой зоне «Пулково» на торгах по короткому пакету был приобретен в этом году почти за 344 млн при стартовой цене в 57,3 млн рублей. И это лишь один из последних примеров.

— Значит проблема только в том, кто и как быстро эти пакеты формирует?

— Да, и проблема серьезная. Мы планируем включиться в процесс подготовки инвестиционной документации по короткому пакету для строительства коммерческих объектов. Это решение было принято буквально в последней декаде апреля, перед майскими праздниками на совещании у вице-губернатора Александра Вахмистрова. Но необходимо внести соответствующие изменения в постановление, регламентирующее порядок подготовки и продажи на торгах земельных участков по короткому пакету. Градкодекс позволяет продавать по короткому пакету объекты нежилого фонда: под офисы, паркинги, АЗС, ритейл. Мы будем готовить их наравне с Управлением инвестиций. На самом деле мы похожий проект реализуем уже 4 года, причем проект более сложный — готовим к продаже аварийные здания с земельными участками. Формируем земельный участок, оформляем его со зданием в собственность в ФРС… А в коротком пакете по земельному участку можно обойтись и без этого. Получается, что удельный вес пакета документов для продажи аварийного здания с земельным участком в два раза больше, чем пакета для продажи права аренды участка на 6 лет. Так что мы готовы к этой работе.

— Сколько объектов фонд реально может подготовить собственными силами?

— Думаю, около 50 участков в год. Но учитывая, что мы ежегодно готовим на продажу порядка 80 зданий с земельными участками, это — достаточно большой объем.

— Другая статья доходов фонда – продажа помещений. Город делает ставку в основном на неликвидные объекты? Когда в продажу поступят, например, крупные помещения в центре?

— На продажу попадают объекты самой разной площади, встречаются и большие. Мы продаем все, что нам передают: пустующие подвалы и цоколи, первые и вторые этажи, мансарды и отдельно стоящие здания. Доля зданий в общем объеме продаж – 10%, помещений от 200 до 1 тысячи квадратных метров – 5%. Но в основном, конечно, торгуем небольшими помещениями.

Выставляя помещения на продажу, город исходит не из их размера, а из их доходности. Объекты, не приносящие дохода (либо там авансированная арендная плата, либо рублевая ставка, которую не изменить), есть и на Невском проспекте. Арендатор платит за него «три копейки», не ремонтирует, не реконструирует, потому что это не его собственность. Есть объекты, которые приносят небольшой доход в силу перекосов массовой методики оценки стоимости квадратного метра нежилого фонда или в силу иных причин (к примеру, наличие нерасторгаемых договоров). Из них формируется некий пул. В среднем мы продаем около 700-800 таких объектов в год и тенденция эта сохранится. В их число входят и свободные помещения (60%) и занятые арендаторами (40%).

— С последними возникает масса проблем?

— Ежегодно продается не более 300 арендованных объектов. Причем по большинству из них, договоры аренды на момент продажи уже расторгнуты. Получается, что реально действующие арендаторы могли бы бороться на торгах за 100-150 помещений, если бы у них была поддержка банков. Но ее нет из-за того, что Госдума, лоббируя закон о целевом выкупе, не может добавить одно слово в закон об ипотеке, разрешить ипотеку для нежилых объектов. Если бы это произошло, огромное количество банков включилось бы в этот процесс, договор ипотеки регистрировался бы одновременно с договором купли-продажи объекта.

Из 20 тысяч объектов, город готов сегодня расстаться с 15 тысячами, а остальные целесообразно было бы объединить в фонд помещений для социальных нужд и предоставлять художникам, блокадникам, общественным организациям, инвалидам, малому бизнесу, кому угодно. Это было бы созвучно инициативе президента о поддержке малого бизнеса. Чтобы продать эти 15 тысяч помещений нашими темпами — по 700 объектов в год, — нужно еще 20 лет. Поэтому когда арендаторы сетуют, что мы все продали, они, мягко говоря, лукавят. Во-первых, продали малую толику, условно говоря, 8% от общего объема арендованных помещений. Во-вторых, не все эти помещения арендуются действительно малым бизнесом: не везде он малый и не везде добросовестный. Чем хуже тот малый бизнес, который снимает помещения у частного собственника и платит за них рыночную цену? К слову сказать, таких предпринимателей абсолютное большинство. На мой взгляд, успешно действующий бизнес в особых привилегиях не нуждается.

Журнал «Мир&Dом.Санкт-Петербург»

Текст: Дмитрий Кирман | Фото: Игорь Бакустин
http://www.bsn.ru/

©2024 KBAPTUPA.RU