Аналитики уверены, что если в ближайшие 2-3 года будут введены все заявленные проекты торговых центров, рынок будет перекроен полностью. Компания «Торговый квартал» представила рейтинг инвестиционной привлекательности городов для девелоперов, работающих в сфере торгово-развлекательной недвижимости. Корреспондент ПРАЙМ-ТАСС попытался выяснить у участников рынка: куда стоит идти девелоперам, пока еще рассматривающим возможность строительства, и жители каких городов смогут рассчитывать на отличный шопинг?
Аналитики «Торгового квартала» отметили, что стратегии, согласно которым девелоперы «двигались» в города, уже не работают. Раньше в первую очередь рассматривались города-миллионники, т.к. считалось, что высокая конкурентоспособность жителей создает высокий уровень жизни и именно это обеспечивает приличные обороты торговли. Как подтвердил главный исполнительный директор компании Finstar Properties Сергей Храмов, «что касается городов-миллионников, то, действительно, рынок торговых центров в них близок к насыщению, однако, риск повышенной конкуренции между торгово-развлекательными комплексами /ТРК/, нивелируется как большим количеством жителей, так и относительно высокими доходами жителей».
Теперь, как считают в «Торговом квартале», в поле зрения девелоперов попали города с населением менее 500 тыс жителей. С.Храмов также подтвердил, что именно города третьего эшелона /100–500 тыс жителей/, сейчас выходят на первый план у девелоперов. В этих городах практически отсутствует конкуренция /в основном проекты находятся на стадии рассмотрения/, а доходы жителей в городах, где экономика базируется на сырьевом секторе, выше, чем в городах-миллионниках. Директор департамента исследований компании «Торговый квартал» Евгений Ковров отмечает, что показатели по обороту розничной торговли и общественного питания уже недостаточны, чтобы оценить уровень жизни населения города. На первый план выходят такие критерии, как текущая обеспеченность торговыми площадями плюс перспективы обеспеченности города подобными торговыми площадками.
Динамика рынков торговой недвижимости крупнейших городов РФ
Как пояснил Е.Ковров, исследование проводилось по 50 городам Российской Федерации. При определении приоритетных городов для будущего строительства торгово-развлекательных центров аналитики учитывали инвестиционную активность, данные количества торговых площадей и среднедушевые доходы. По мнению аналитиков компании, до 2010 г самыми привлекательными будут Казань, Челябинск, Пермь, Ижевск, Владивосток, Ярославль, Кемерово, Иркутск, Новокузнецк, Магнитогорск, Ставрополь, нижний Тагил, Сочи, Белгород, Калуга. В зоне умеренного риска окажутся города: Нижний Новгород, Омск, Уфа, Красноярск, Тольятти, Барнаул, Оренбург, Тула и некоторые другие. Городами, которые не интересны для девелоперов, рассматривающих проекты строительства, аналитики назвали Екатеринбург, Новосибирск, Самару, Волгоград, Воронеж, Саратов, Краснодар и некоторые другие.
Почему для девелоперов, только рассматривающих будущую реализацию проектов, непривлекательны Екатеринбург, Краснодар и Саратов – понятно. Слишком много заявленных и уже строящихся объектов, строить еще ТРЦ нет никакого смысла. Но как объяснить привлекательность Казани или Перми – города поражающего единомыслия в отношении концепций 37 действующих торговых центров? Директор департамента развития «Торгового квартала» Кирилл Панченко считает, что девелоперы снова придут в Казань потому, что на ближайшие 2-3 года нет ни одного заявленного проекта. В Перми ситуация более интересная. Общая площадь 37 действующих торговых центров 477,12 тыс кв м. Общая площадь качественных /ТРЦ от 10 тыс кв м/ составляет 382,84 тыс кв м. На 11 торговых центров общей площадью 109,58 тыс кв м, которые будут построены, придутся качественные торговые центры, общая площадь которых составит 77,5 тыс кв м. Кроме того, планируется построить еще 12 ТЦ общей площадью 539 тыс кв м. Такие образом, объем этого сегмента недвижимости подойдет к 1 млн кв м – для города это немало. По словам К.Панченко, «пул площадей торговых центров уже сложился, но всего лишь некоторые ТРЦ обладают качественными площадями, т.е. такими, которые предоставляют не только услуги, но и имеют развлекательную составляющую». Если учитывать, что зарплата у населения пермского края растет ежегодно почти на 25 проц, то, как отметил К.Панченко, вместе с этим возрастает и потребность в развлекательной составляющей. По его словам, «детская площадка» в ТЦ «Колизей «забита» детьми не только в выходные, но и в будние дни». Аналогичная ситуация и в Воронеже, считает он.
По словам президента компании «Henderson- Россия» Рубена Арутюняна, у нас часто ТЦ размещаются бессистемно, на одном «пятачке» могут построить 3-4 крупноформатных центра в непосредственной близости друг от друга, деятельность которых впоследствии неэффективна. Главное, чтобы торговых центров не было больше, чем это необходимо жителям города. За рубежом специальные профессиональные компании не только оценивают перспективы строительства новых торговых центров, но и дают свои рекомендации по строительству торговых площадей, при этом, взаимодействуя с местными органами власти, делится международным опытом Р.Арутюнян.
В отношение Ростова-на-Дону в «Торговом квартале» нет однозначного ответа. С одной стороны, аналитики оценивают его как город очень высоких рисков. Посудите сами: на сегодняшний день город обладает 19 действующими торговыми центрами общей площадью 504,67 тыс кв м, в том числе 480,87 тыс кв м качественных площадей; 14 строящихся центров общей площадью 636,17 тыс кв м и 17 ТРЦ планируется ввести /общая площадь — 806 тыс кв м/. С другой стороны, аналитики указывают на возможность возведения новых торговых площадок. «Казалось бы, — говорит К.Панченко, город должен быть закрыт для девелоперов, но по настоящему все качественные площади приходятся на 2 торговых центра – ТРЦ «Мегацентр Горизонт» и ТЦ «Золотой Вавилон». Кроме того, в бизнес-среде есть мнение, что город всегда притягивает людей с деньгами, делится информацией он. При этом, по данным Федеральной службы государственной статистики /ФСГС/ России, которыми К.Панченко дополняет исследование коллег, среднюю зарплату за февраль 2008 г – 10,38 тыс руб и среднедушевой доход в 9,49 тыс руб – и деньгами-то не назовешь.
Что касается доходности объектов торговой недвижимости, то С.Храмов не прогнозирует какого-либо заметного снижения или увеличения прибыли от сдачи в аренду помещений. В среднем показатель внутренней нормы рентабельности по проекту составляет 25 – 30 проц, без учета финансового рычага. А увеличение стоимости заемных денег и рост стоимости строительно-монтажных работ компенсируется ростом арендных ставок, который в целом по рынку находится на уровне 15-20 проц в год.
В «Торговом квартале» отметили еще одну тенденцию, которая может повлиять на развитие рынка торговой недвижимости. Она связанна с изменением структуры арендаторов. По словам вице-президента и коммерческого директора компании «Торговый Квартал» Эльзы Розенталь, сегодня реалии российского рынка таковы, что девелоперам «приходится» работать с довольно-таки ограниченным набором торговых операторов, представленных на рынке. «В результате во многих ТЦ, как в Москве, так и в регионах, мы имеем почти идентичный набор арендаторов», говорит она. Такая ситуация заставляет девелоперов вести настоящую борьбу за арендаторов, которых они хотят видеть в своих ТЦ. «Изменения, которые, по нашим прогнозам, могут в ближайшем будущем стать совершенно новым трендом на рынке торговой недвижимости — это явные подвижки в сторону пересмотра роли якорных арендаторов в пользу одежных брендов». Почему это происходит? Как объясняет Э.Розенталь, операторы модной одежды, наряду с привычными якорями, генерируют существенные потоки посетителей. Когда все уже купили стиральные машины и телевизоры, «эстафетная палочка» переходит в руки fashion-операторов — потребитель устремляется туда.
С.Храмов парирует — девелоперы по-прежнему активно привлекают в качестве якорей продуктовые супермаркеты и магазины бытовой техники и электроники. Данные ритейлеры активно развиваются и охотно «садятся» в новые ТЦ. То, что все чаще среди крупнейших арендаторов появляются сети DIY /Do it yourself – «сделай сам» — формат магазинов, занимающихся продажей товаров для дома, ремонта и строительства, например, IKEA/, вполне объяснимо, рынок активно растет, примерно на 20-30 проц в год, а в связи с увеличением темпов строительства жилья покупатели DIY становятся дополнительной целевой группой. Дополнительный поток покупателей, который может обеспечить магазин DIY, может составлять 5-7 тыс человек в будни, и 10-12 тыс человек в выходные. «Что касается fasion-индустрии, на мой взгляд, дело не в том, что потребители «насытились» магазинами электроники, а в том, что на региональный рынок выходит все большее количество новых торговых марок, и соответственно у собственников появляется возможность увеличить доходность объекта, увеличив площади под сдачу в аренду магазинам одежды и обуви», утверждает он.
Кто окажется прав, в конечном итоге решать покупателям, так как за fasion-индустрию или за электробытовые приборы он будет «голосовать» рублем. А вот какую придумать концепцию торгового центра, чтобы она привлекла сначала арендаторов, а за ними и жителей города, нужно продумать уже сейчас маркетологам девелоперских компаний. Ведь, ошибка может обернуться многомиллионной потерей.
Свежие комментарии