Покупатели столичного жилья ждут снижения цен, поэтому готовы принять любые аргументы, которые бы подтвердили их ожидания. Периодически они появляются, но цены продолжают рост, вопреки обещаниям «добрых» аналитиков. Переждав срок прогнозируемого обвала, покупатели возвращаются на рынок, но приобретают жилье в результате дороже. У застройщиков есть свои аргументы повышения цен, но зачастую они сами приостанавливают продажи, создавая искусственный дефицит, чтобы поднять цены.

По данным комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции г. Москвы, за 2007 г. в столице построено и сдано 5,4 млн кв. м жилья. Для очередников административных округов, граждан, переселяемых из 5-этажного и ветхого жилищного фонда, и обеспечения жильем москвичей по другим программам направлено 2,5 млн кв. м общей жилой площади. По программе строительства жилья для военнослужащих передано 277 700 кв. м. Таким образом, практически половина возводимой жилой площади была выведена из рыночного оборота. Планы по вводу коммерческого жилья в 2008 г. немногим отличаются. Известно, что в общем объеме возводимой площади — а это 5,3 млн. кв. м — 1 880 900 кв. м будет построено за счет средств бюджета города, включая 500 000 кв. м малоэтажного жилья для многодетных семей. С учетом всех городских и федеральных программ на рынок должно поступить примерно 2,4 млн кв. м. На начало 2008 г. жилищный фонд Москвы составил около 205 млн кв. м. Коммерческое жилье, которое ожидается к вводу в 2008 г., — немногим больше 1% от общего объема.

Управляют продажами

По данным МИАН, с начала года средние цены на первичном рынке без учета элитного жилья выросли на 7,6%. Максимальный рост зафиксирован в ЮАО — 15,6%, минимальный — в ЦАО: 2,3-4%. По словам Нины Кузнецовой, генерального директора «МИАН — Агентство недвижимости», в апреле цены на рынке новостроек продолжали расти, но гораздо меньшими темпами, чем в прошлые месяцы текущего года. Средняя стоимость 1 кв. м (без учета элитного жилья) по итогам апреля увеличилась на 2,6% в долларовом или на 0,7% в рублевом исчислении и составила $4772 и 111 512 руб. соответственно. Наибольшее увеличение цен отмечено в самом востребованном сегменте типового жилья — на 4% в долларах и 2,1% в рублях. Застройщики называют свои цифры. «Стоимость квадратного метра в ряде наших проектов увеличилась с начала года более чем на 30%», — говорит Андрей Титюник, заместитель председателя правления корпорации Mirax Group. По словам Юрия Синяева, директора по маркетингу ГК «Конти», цена 1 кв. м в элитном ЖК «Покровский берег» в среднем увеличились на 10-15%, а в «Континентале» — на 15-17%.

Рост цен на столичную недвижимость зависит от многих факторов. Один из основных — низкая обеспеченность москвичей жилой площадью. Если, к примеру, в европейских государствах обеспеченность в среднем составляет 40 кв. м общей площади на человека, то в Москве — 22 кв. м, говорит Андрей Бекетов, независимый аналитик, руководитель портала ARN.ru. Типичная ситуация для столицы — когда семья из двух человек ютится в 1-комнатной квартире, а из трех — в 2-комнатной, тогда как европейская обеспеченность жильем позволяет каждому члену семьи иметь свою комнату плюс общую гостиную на всех. Многие москвичи даже о среднестатистической обеспеченности жилыми площадями по городу могут только мечтать. Поэтому говорить о комфортном проживании в Москве преждевременно. Андрей Бекетов считает: чтобы достичь тех же условий проживания, что есть в Европе, нужно в Москве построить объем жилья, равный существующему. «Только тогда москвичи смогут отказаться покупки лишних метров по высоким ценам», — подчеркивает он.

Стремление улучшить свои жилищные условия вынуждает горожан становиться покупателями жилья по любым ценам. «На московском рынке наблюдается большой разрыв между спросом и предложением, спрос очень высокий», — подчеркивает Алексей Белоусов, коммерческий директор компании Capital Group. По итогам прошедших месяцев 2008 г. объем реализации жилья вырос вдвое в сравнении с аналогичным периодом 2007 г., говорит Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век». «Если сравнивать уровень продаж с тем же периодом прошлого года (январь — май), продажи на нашем объекте “Континенталь” выросли в 2,5 раза», — отмечает Юрий Синяев. По словам Алексея Белоусова, число сделок в Capital Group в 2008 г. выросло в 2-2,5 раза по сравнению с 2007 г. «Количество обращений в “Квартал” и количество продаж в компании в апреле 2008 г. превышает аналогичные показатели годичной давности почти на 40%», — говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам «Квартала». Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании, отметил, что за четыре месяца 2008 г. продажи увеличились более чем в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Но и спрос тоже можно подстегнуть. Например, придержать квартиры, чтобы вывести их на рынок в более поздние сроки и по более высоким ценам, таким способом создав искусственный дефицит. Например, как уже писали «Ведомости», Максим Привезенцев, председатель правления Mirax Group, отметил, что финансовое положение компании позволяет ей регулировать сроки продаж жилплощади на своих объектах и выводить их на рынок ближе к завершающим этапам строительства по более высоким ценам. Такую же стратегию продаж допускает Александр Сенаторов, председатель совета директоров ГК МИАН, в отношении реализации жилплощади в «Копернике». «Политика компании предполагает ограниченное предложение квартир на стадии строительства, как правило, это 5-10 квартир в месяц», — говорит Сергей Баранов, заместитель генерального директора компании «Пересвет-Девелопмент» (входит в ГК «Пересвет-Групп»).

Предложение коммерческого жилья регулируют и столичные власти. Несмотря на растущие объемы строительства, метраж, поступающий на рынок, уменьшается, так как доля города растет. Если раньше она составляла 30%, то сейчас поднялась до 40-50%. Одним из важных факторов, ограничивающих предложение, стал запрет столичных властей на точечную застройку, считают в МИАН. По данным, полученным в компании, согласно новому градостроительному кодексу г. Москвы остановлено строительство более 30 объектов точечного строительства. Многие из них находились на стадии разработки проектной документации.

Хотя зачастую, наблюдая бездействие на строительных площадках, горожане высказывают предположения, что девелоперы не торопятся начинать стройку, а ждут дальнейшего роста цен. По словам Сергея Лушкина, в настоящий момент в городе есть площадки, на которых застройщики не начинают строительство. «Но это скорее связано с длительным процессом согласования проекта или подготовкой территории», — объясняет он. Сергей Баранов напомнил, что основанием для строительства любого объекта недвижимости в Москве является инвестиционный контракт. Застройщик обязан в сроки, указанные в контракте, построить и ввести дом в эксплуатацию. В противном случае нарушителю грозят серьезные штрафы — около 2% в месяц. «Практика показывает, что сроки, отведенные на проектирование и строительство в контракте, очень сжаты, и позволить себе “подождать” застройщики просто не могут», — подчеркивает он.

Генеральный директор «Главстроя» Артур Маркарян также считает, что девелоперам невыгодно замораживать строительство и ждать роста цен. «Во-первых, под проект берутся кредиты, которые необходимо обслуживать, во-вторых, смежные отрасли, продукция и услуги которых задействуются при строительстве, постоянно увеличивают цены, что сказывается не в лучшую сторону на экономике проекта», — отмечает он. Дмитрий Дементьев также согласен с тем, что для активно работающего на рынке девелопера держать в пассивном ожидании площадку весьма затратно, так как при таком раскладе заморожены средства, которые были потрачены для приобретения площадки. Кроме того, до выхода на площадку должен пройти длительный период проектно-изыскательских работ, в которые тоже вкладываются средства. «В случае замораживания участка проще продать его вместе с документацией, чем держать в пассиве», — говорит он.

А вот проблема дефицита площадок под строительство реальна — это признали все опрошенные «Ведомостями» застройщики. «Из-за этого девелоперы идут в Подмосковье, в города России и даже за рубеж», — объясняет Алексей Белоусов. Андрей Титюник подтвердил, что в Москве количество территорий под застройку сокращается и выход на зарубежные рынки — это новое направление развития корпорации Mirax Group, которое позволит в долгосрочной перспективе наращивать объемы. Грандиозные программы в регионах есть во многих столичных девелоперских компаниях, например в ПИК, «Интеко», «СУ-155» и др. В середине мая холдинг «Миэль» объявил о создании новой дочерней компании — «Миэль — Инвестиции в регионы». Компания займется реализацией девелоперских проектов в регионах России и за рубежом. По данным «Миэля», в течение трех лет планируется сформировать пул проектов общей площадью 3 млн кв. м.

Все дорожает

Строить в Москве с каждым годом все дороже. И это объясняется и более высокой планкой вхождения в проект, и затратами на само строительство — строительные материалы, энергоресурсы, транспорт и проч. Работая по инвестконтракту с городом, девелопер должен чуть ли не поровну делить с ним возводимые площади. К слову, доля города базируется на рыночной стоимости 1 кв. м жилья, которая на протяжении всех лет только растет.

Себестоимость жилья увеличивается, так как постоянно дорожают энергоресурсы. По словам Алексея Белоусова, подключение электроэнергии к объектам в черте города выросло за последний год с 50 000 руб. за 1 кВт в 2007 г. до более 100 000 руб. в 2008 г. По данным, полученным в ГК МИАН, за 2007 г. энергоносители подорожали более чем на 25%, а за I квартал 2008 г. — на 3,5%. К слову, на 2008 г. предельный уровень роста тарифов на электроэнергию утвержден правительством на уровне 15%. Булат Нагматулин, первый заместитель директора Института проблем естественных монополий, отметил, что сегодня 1 кВт ч для промышленных потребителей стоит 1,7-2 руб., или $0,07-0,085. Для сравнения: в США в среднем по стране 1 кВт ч обходится в $0,06. «По мере либерализации тарифов на электроэнергию рост цен неизбежен», — говорит он.

Растут транспортные расходы. По данным «Главстроя», железнодорожный тариф вырос с начала 2008 г. почти на 15%.

Игорь Григорьев, управляющий директор компании «Моспромстройматериалы», отметил, что в 2007 г. пиломатериалы и металлопрокат в среднем подорожали на 10%, стекло — на 15%, щебень — на 17%, песок — на 12%, кирпич — на 11%, а цемент вырос в цене в два с лишним раза (115% к уровню 2006 г.). «На основании счетов наших подрядчиков за 2007 г. [могу сказать, что] произошло удорожание бетона — на 43%, раствора — на 20%, кирпич лицевой подорожал на 30%, щебень — на 10%, песок — на 30%, за I квартал 2008 г. металл вырос в цене на 40%», — говорит Алексей Остробородов.

Как сообщили в ГК МИАН, по анализу, сделанному по данным «Мосстройцен», и затрат по объектам компании только за I квартал 2008 г. цены на арматуру выросли на 5,5%, на бетон товарный — на 8%, на кирпич — на 20%, на сборные ж/б конструкции — до 10%.

«Мы прогнозируем дальнейший рост цен на сырье для производства ЖБИ, — говорит Игорь Григорьев. — II квартал также будет показателен: металл, цемент и щебень прибавят в цене еще процентов 7-9». По словам Юрия Синяева, в 2008 г., в том числе за счет роста оптовых цен на цемент и его производных, себестоимость строительства жилья в России может вырасти на 5-6%.

«Если говорить о ситуации в цементной отрасли, разрыв между производством и потреблением цемента в России к 2014 г. может достичь 33 млн т, по данным самих же производителей, — добавляет один из экспертов. — Есть прогноз ФАС, что дефицит возрастет с 2,13 млн до 10-15 млн т за этот же период». А это прямой путь для роста цен. Игорь Григорьев также считает, что объемы строительства растут быстрее возможностей производителей стройматериалов, а в условиях увеличивающегося спроса и ограниченного предложения любая продукция дорожает. «Необходимо создавать новые производства, и девелоперские компании готовы инвестировать, но сталкиваются с проблемой отсутствия подготовленных промышленных территорий, бюрократизацией процесса открытия новых производств», — говорит он.

Эксперты также сошлись во мнении в том, что иногда некорректно поданная информация может принести больше вреда, чем пользы. Алексей Белоусов привел пример, когда недавно упраздненный Росстрой (его функции переданы Министерству регионального развития) опубликовал данные о том, что строительная себестоимость 1 кв. м жилья в России равняется в среднем 36 000 руб. «Это стоимость только одной коробки здания, цифра не включает ряд расходных для девелопера частей проекта, из которых складывается себестоимость: покупку проекта, разработку и согласование ИРД, расчеты с городом, коэффициент потери полезной площади, внутреннюю отделку помещений и т. д.», — говорит он. Общая доля стоимости только стройматериалов в себестоимости строительства составляет около 60%, уточняет Сергей Лушкин.

Финансовый вопрос

В настоящее время все жилье, которое поступает на рынок, строится на коммерческой основе. Цель девелоперов — как можно больше заработать. И они не отказываются от этого. «Каждая компания закладывает в проект свои экономические показатели», — говорит Алексей Остробородов. «Себестоимость строительства постоянно возрастает, но в условиях дисбаланса спроса и предложения увеличиваются и цены на жилье, — говорит Артур Маркарян. — Поэтому в среднем за последние два года рентабельность девелоперских проектов не претерпела серьезных изменений». Хотя, по данным «Пересвет-Девелопмент», по состоянию на 2008 г. усредненный уровень внутренней доходности проектов в области жилья бизнес-класса составляет от 30% до 60% — это на 5-10% больше по сравнению с 2006-2007 гг.

Высокая рентабельность проектов важна не только для того, чтобы компания могла получить хороший доход, но и для завершения самих проектов. Как объяснил Сергей Баранов, для получения банковского кредита внутренняя норма доходности девелоперского проекта в Москве должна быть не менее 30%.

Как признался Сергей Лушкин, застройщикам становится сложнее воспользоваться кредитными деньгами для реализации своих проектов. И это касается как возросшей стоимости самих финансовых ресурсов по причине кризиса ликвидности в Америке и Европе, так и последовавшего вслед за ним ужесточения условий со стороны российских и зарубежных банков.

Артур Маркарян отмечает, что ситуацию нельзя назвать патовой, но проблемы с ликвидностью у банков не обошли застройщиков стороной. «В среднем процентная ставка выросла на 2-4%, а ряд крупных банков вообще приостановил кредитование девелоперов и строителей», — говорит он. По словам Алексея Остробородова, основной игрок рынка — Сбербанк увеличил ставки на 1-3%. «Мы для своих проектов получаем деньги под 12-13% годовых, хотя кому-то удается получить и под 9% — если у компании какие-то особые отношения с банками», — говорит Сергей Лупашко, президент ГК «Рескор». Под такие же проценты (12-13%) привлекает кредиты и Mirax Group. По словам Дмитрия Луценка, члена совета директоров Mirax Group, кредиты в российских банках обходятся компании на 1,5-2% дешевле, чем в иностранных банках. «Но на Западе можно взять кредит на большую сумму», — уточняет он.

В целом по рынку ставки финансирования выросли на 2-3% по сравнению с первой половиной 2007 г., подтверждает Дмитрий Семенов, начальник управления клиентских отношений банка «Российский кредит». По его словам, данная динамика оправданна для всех заемщиков, не только для участников рынка недвижимости.

Есть вероятность того, что изменение кредитной политики банков уменьшит количество заемщиков на рынке недвижимости. «Сократится не только спрос на рынке недвижимости, но и предложение, так как не все застройщики смогут продолжать вести свою деятельность в таких условиях», — говорит Сергей Лушкин.

Факторы роста

Алексей Белоусов утверждает, что одним из главных факторов роста цен на жилье является снижение предложения. «Прежние предложения уходят с рынка, новые появляются все реже», — говорит он. Действительно, многие фирмы, опрошенные «Ведомостями», отметили снижение предложения в начале 2008 г. Например, по данным компании «Квартал», в ЗАО, ЮЗАО за март — апрель предложение на первичном рынке сократилось почти на 10%. По словам Светланы Корженевской, руководителя управления новостроек «Русского дома недвижимости», в апреле компания реализовала жилплощадь в новостройках на 10 объектах, а еще в конце 2007 г. их было на 7-8 адресов больше. Межрегиональная девелоперская компания в 2007 г. продавала квартиры по четырем адресам, в 2008 г. — по трем.

Юрий Синяев признает, что ситуация искусственного сдерживания продаж наблюдалась в течение зимних месяцев, когда застройщики действительно не спешили выставлять новые объекты на продажу. Но с приходом весны ситуация стала меняться. «Сейчас мы можем наблюдать тенденцию к постепенному увеличению объема предложения на первичном рынке», — говорит он. По прогнозам аналитиков из «МИАН — Агентство недвижимости», уменьшение числа предлагаемых к продаже квартир в новостройках продолжится как минимум до середины года. Но в июне ассортимент новостроек немного пополнится.

Хотя Сергей Лушкин отмечает, что частью стратегии отдельных застройщиков является вывод объектов на рынок в предполагаемый пик спроса. «Они не торопятся начинать продажи своих новых объектов, откладывая вывод на рынок знаковых жилых комплексов на сентябрь — октябрь — период роста деловой активности», — говорит он. Например, в ЖК «Держава» «Главмосстроя» продажи открываются в октябре 2008 г. По данным пресс-службы Mirax Group, в мае в продаже находилось менее 100 000 кв. м жилых площадей, а к концу года объем возрастет до 800 000 кв. м.

По словам Нины Кузнецовой, застройщики будут выводить квартиры на рынок порционно, основной упор сделав на период деловой активности — август — октябрь.

Алексей Белоусов и вовсе считает, что обвал рынка — очередная легенда, как и нынешняя волна, связанная с кризисом ликвидности. По его словам, до этого на рынке существовал сначала некий пузырь, потом — стагнация, но суть всех трех «мифов» сводилась к одной мысли о том, что все будет плохо. Эксперт считает, что если и ожидать так называемого обвала рынка, то скорее всего не в распространенном понимании, которое сложилось у широкой общественности. Угрозы следует ждать совсем с другой стороны. «Если факторы, которые тормозят работу девелоперов, усугубятся и на рынок из-за этого однажды выйдет еще меньше объектов, то цены могут подскочить до астрономических размеров», — говорит он.

Людмила Чичерова
http://www.vedomosti.ru/

©2021 KBAPTUPA.RU