Зарубежная недвижимость: ценовое дно в странах и цифрах

Более всего влияние мирового финансового кризиса затронуло финансовые структуры и девелоперов. Лихорадило рынки недвижимости практически во всех странах мира. Не произошло этого только там, где обваливаться, собственно, было нечему — и еще в Швейцарии, где последние пять веков подряд царит сплошная благодать, да в очень маленьких, но очень богатых странах, таких как Монако, Бахрейн, Лихтенштейн, Бруней и прочих княжествах и султанатах. Всем остальным пришлось несладко…
Как только кризис достиг своего апогея, цены на недвижимость начали падать, причем так активно, что многие потенциальные покупатели уже стали лелеять надежду на приобретение виллы на побережье по цене домика в деревне.

«Можно констатировать, что именно кризис заставил людей задуматься о том, куда вложить накопленные сбережения, – рассказывает Генеральный директор «МИЭЛЬ Distant Property Management» Наталья Завалишина. – «Так как исторически недвижимость является надежным и проверенным активом, многие обратили свое внимание на зарубежную недвижимость, даже те, кто ранее инвестировал только в московское жилье».
Именно поэтому покупатели, нацеленные за покупку зарубежной недвижимости, ищут «дно» – ведь где сейчас дешевле, там и вкладывать выгодней. Все равно со временем цены вырастут. Как показывает статистика, среди стран, ощутивших на себе влияние кризиса, есть те, кому более-менее удалось удержать рынок жилья «в узде» и страны, в которых цены устремились вниз с завидной скоростью.

Латвия – наиболее существенный пример «ценового дна»

Одним из таких анти-лидеров стала Латвия. По состоянию на август 2009 года цены на недвижимость в стране снизились в среднем на 75% по сравнению с пиковыми показателями прошлых лет, сообщает «МИЭЛЬ DPM». За последние два месяца уходящего года падение рынка остановилось и даже был зафиксирован рост в среднем на 6%. По словам экспертов компании, Латвия сложнее всего из членов Евросоюза переживает кризис, рынок недвижимости в стране «просел» наиболее заметно. Количество сделок на рынке жилья в стране в целом сократилось более чем в три раза. В крупных городах упали на 75% по сравнению с пиком, который был достигнут в 2007 году. В настоящий момент стоимость средней квартиры достигла уровня 2003-2004 годов.
Почему же цены в стране настолько упали? Стоит учитывать тот факт, что на стоимость жилья в Латвии, начиная с 2000 года, серьезное влияние оказывало предстоящее вхождение страны Евросоюз. И цены росли в зависимости от стадии ведения переговоров о вступлении Латвии в ЕС.
«Цены на жилую недвижимость до середины 2007 года росли на 30-40% в год в основном за счет спекулятивных покупок, – сообщает Н. Завалишина. – А потом даже введение ограничений на выдачу кредитов не спасло ситуацию – в кризис падение было неизбежным и стремительным. За активным ростом последовало не менее сокрушительное падение».
Поскольку Латвия – страна Евросоюза, то недвижимость в ней будет естественным образом дорожать. Не пройдет и нескольких лет, как цены на латвийское жилье дотянутся до цен в странах-союзниках. Именно поэтому эксперты рекомендуют приобретать латвийскую недвижимость уже сейчас, поскольку большего падения цен уже не произойдет, а бурный рост вполне возможен. Можно сказать, что Латвия успешно прошла «дно» рынка недвижимости и теперь должна пойти «на взлет».
Кроме того, процедура покупки недвижимости здесь не требует для иностранцев никаких дополнительных расходов, таких как регистрация юридического лица и создание рабочих мест для граждан страны. Также есть возможность законной сдачи в аренду купленной недвижимости иностранным гражданином с уплатой соответствующих налогов. При ведении какой-либо коммерческой деятельности, нерезиденты Латвии полностью приравнены к резидентам и никаких дополнительных налогов не несут. Также одним из весомых аргументов в пользу покупки недвижимости в стране является получение многократной годовой Шенгеновской визы. Собственники недвижимого имущества, а также владельцы бизнеса и их сотрудники, имеют право оформить долгосрочную Шенгенскую визу сроком до пяти лет. Помимо очевидных преимуществ инвестиций в жилье Евросоюза, покупатели зарубежной недвижимости в Латвии получают возможность в течение пяти лет свободно путешествовать по Европе. В отдельных случаях есть возможность получить временный или постоянный вид на жительство.
«Латвийские банки гарантируют полную конфиденциальность сделок с недвижимостью и, несмотря на кризисную ситуацию, готовы рассматривать возможность ипотеки, в том числе и для нерезидентов, – сказано в аналитических материалах компании «МИЭЛЬ DPM». – Процентные ставки намного выгоднее, чем были три года назад, например, годовая ставка в евро на сегодня составляет 5-6%. Ипотечные кредиты могут быть предоставлены как частным лицам на покупку жилой недвижимости, так и юридическим лицам для коммерческих целей. Банк кредитует до 60% стоимости недвижимости».
По данным «МИЭЛЬ DPM», на сегодняшний день средняя стоимость «квадрата» вторичного жилья в Риге составляет 477 евро. В некоторых сегментах серийных квартир, в основном в малогабаритных, цена колеблется до от 450 до 600 евро за квадратный метр. Все зависит от качества жилья и его размеров. Средняя стоимость рижского элитного жилья и квартир бизнес-класса варьируются от 1 500 до 2 000 евро за «квадрат». Новые ликвидные проекты уже достигли «дна», и продавать недвижимость еще дешевле просто невозможно – застройщику проще передать ее банку в счет оплаты долгов. Цены на новостройки стабилизировались, минимальная стоимость квадратного метра в новых проектах составляет около 800 евро.
Что касается особняков и апартаментов, то, к примеру, цены в центре Юрмалы достигают 3 000-6 000 евро, но они не являются конкурентными. Чуть в сторону от центра — и можно найти недвижимость по 1 400-1 420 евро за «квадрат».
Рынок серийных квартир в Юрмале особенно интересен, также как и аналогичный рынок Риги он пережил серьезную встряску. Теперь двухкомнатную квартиру в Каугури (дальняя Юрмала) площадью 50 кв. м можно приобрести за 21 тысячу евро (420 евро за кв.м.). В центре Юрмалы (Дзинтари Дубулты) средняя стоимость серийных квартир с евроотделкой колеблется в зависимости от качества ремонта от 800 до 1 400 евро за квадратный метр.
С противоположной стороны от Юрмалы, на Рижском взморье, расположено Видземе. Подобно Юрмале, Видземские курорты формировались как место летнего отдыха рижан. Если цены на элитную недвижимость и объекты бизнес-класса в Юрмале колеблются сегодня от 1 400 до 6 000 евро за «квадрат», то цены в Видземе редко превышают отметку в 2 000 евро, даже при условии, что мы рассматриваем очень хорошую квартиру или даже дом. На Видземском взморье расположенные такие известные курорты как Царникава, Саулкрасты, Салацгрива, Лимбажи и др.
Самое привлекательное в латвийской недвижимости на сегодняшний день – это цены: так низко (75% от уровня середины 2007 года) не упал ни один из мировых рынков в ходе нынешнего финансового кризиса.

Дубаи – второй анти-рекорд

За 2009 год снижение цен в Дубаи составило 47%, что стало рекордным падением в мире за период с начала IV квартала 2008 года по конец III квартала 2009 года, согласно Глобальному индексу стоимости жилья. Активность на рынке ипотечного кредитования в стране тоже заметно снизилась.
Такое стремительное падение эксперты связывают как с макроэкономическими показателями, так и с более локальными факторами, как, например, рост безработицы в стране и стремительным увеличением объема предложений на местном рынке жилья.
Многие аналитики предупреждают, что говорить о начале восстановления рынка недвижимости в эмирате можно будет только при наличии позитивных показателей по итогам IV квартала 2009 года. А на негативном состоянии цен в 2010 году может отразиться появление большого количества новых и экзотических площадей. Однако к новым проектам, расположенным в хороших районах с развитой инфраструктурой, это будет относиться в меньшей степени.

Испания – ни в какое сравнение

Падение цен в Испании не идет ни в какое сравнение с латвийским «обвалом». Однако и здешняя недвижимость в условиях кризиса заслуживает пристального внимания.
«Официальная статистика довольно противоречива, – поясняет Наталья Завалишина. – И к тому же, сложно оценить всю Испанию целиком – разный уровень развития инфраструктуры, транспортной доступности, уровня и качества жилья, удаленности от аэропортов, побережья, больших городов и т.д. Согласно официальной статистике, снижение цен составляет 15-20%, тогда как по некоторым объектам цены упали на 30-40% по сравнению с максимальными показателями».
Падение стоимости эксперты связывают с тем, что сейчас все больше продавцов осознают реальную рыночную ситуацию и снижают запрашиваемую цену, однако, на рынке до сих пор представлено достаточное количество объектов с искусственно завышенной стоимостью. По большому счету, многое зависит от класса недвижимости – элитные объекты подешевели больше, чем бизнес- или экономкласс.
Рынок Испании в целом, будь то острова или материковая часть, сейчас заметно просел и дает возможность приобрести недвижимость со скидкой, что не может не интересовать тех, кто давно планировал такую покупку. По данным «МИЭЛЬ DPM», спрос со стороны таких клиентов значительно вырос. География покупок мало изменилась, российских покупателей в большей степени интересует именно материковая часть Испании, тогда как спрос на испанские острова намного меньше.
Покупатели, имеющие далеко не самые скромные бюджеты, приобретают недвижимость ближе к Барселоне. Их больше интересуют побережья Коста Брава и Коста Дорада. Клиенты, бюджет которых колеблется в пределах 150-160 тыс. евро, покупают апартаменты и даже двухуровневые квартиры на Коста Бланка и Коста Калида. Клиенты с бюджетом от 200 тыс. евро и ориентированные на покупку квартиры изначально больше тяготеют к Каталонии, Барселоне и ее окрестностям, очень популярен город Ллорет де Мар на побережье Коста Бланка.
«Чаще всего покупатели реально относятся к ситуации и выбирают тип недвижимости исходя из своего бюджета, – поясняет Наталья Завалишина. –Многие заранее интересуются расходами на содержание, понимая, что дом значительно дороже обойдется в эксплуатации, чем квартира».
Частных покупателей, которые вкладывают в недвижимость в Испании только с инвестиционной целью, сейчас практически нет. Недвижимость класса «люкс» всегда имеет небольшую по численности целевую аудиторию. Соответственно, и сделки с ней единичны. В среднем, сделки на рынке Испании проходят по 150 – 200 тыс. евро. В Каталонии средняя цена несколько выше и составляет 220-300 тыс. евро.
Некоторые интересуются ипотекой. В Испании достаточно низкий процент по ипотечному кредиту и местные банки готовы кредитовать нерезидентов на 50% от стоимости объекта, а по ряду объектов – и на 80%. Тем не менее, в итоге почти никто не прибегает к банковским займам, предпочитая взять недорогой объект, но расплатиться своими деньгами, а не влезать в долги.
Казалось бы, падение цен на недвижимость в Испании не настолько велико, как в Латвии, так почему же покупательский спрос на испанскую недвижимость по-прежнему высок?
«Обычно всех интересует прогноз на будущее: упадут ли цены еще сильнее или уже наступил предел, который обычно называют «ценовым дном», – отвечает Наталья Завалишина. – Мы придерживаемся второго мнения. Если цены еще и снизятся, то не более чем на 3-5%, что при уже достигнутом снижении около 30% существенно на цены не повлияет. Строек в Испании все меньше и меньше, объекты постепенно раскупаются, поэтому тот, кто реально интересуется покупкой, сейчас может сделать выгодное вложение, пока цены не начали рост и существует достаточно богатый выбор».

Соединенные Штаты – с них все и началось

Первыми влияние кризиса на себе ощутили Соединенные Штаты Америки. Год назад цены на недвижимость в стране стремительно пошли вниз, однако, через некоторое время ситуация немного выровнялась. По данным экспертов «МИЭЛЬ DPM», на данный момент среднее снижение цен на жилье в стране составляет 15%.
Ряд экспертов утверждает, что говорить о достижении «дна» пока преждевременно. Одни пророчат дальнейшее падение цен на недвижимость в США, обосновывая это тем, что еще рано говорить об окончании финансового кризиса. Другие, ссылаясь на позитивные макроэкономические данные, указывают на рост числа выданных разрешений на строительство жилья во второй половине 2009 года, а также увеличение доходов строительных компаний от продаж объектов недвижимости. Но все они оперируют усредненными показателями по стране, теряя из виду отдельные города, где в силу географических, исторических, социальных и других причин не может быть сильных колебаний стоимости недвижимости.
К примеру, Нью-Йорк. Именно здесь цены на недвижимость всегда имели тенденцию к росту. А сейчас в Нью-Йорке уже отмечается значительное увеличение потребительской активности. Продажи во второй половине 2009 года по сравнению с первым полугодием увеличились в среднем на 15%. А увеличение объема спроса всегда ведет к увеличению цены предложения. Помимо этого, в США очень высокие инфляционные ожидания.
«ФРС США на протяжении 2009 года постоянно снижал учетную ставку, и в настоящий момент ставку можно считать нулевой, – поясняет Наталья Завалишина. – Это значит, что происходит «печатание денег» с целью стимулирования ипотечной активности коммерческих банков. Не нужно быть гуру в экономике, чтобы понять, что бесконтрольная эмиссия денег рано или поздно приведет к росту инфляции, что в свою очередь, вызовет рост стоимости недвижимости».
Так что если у вас имеются сбережения, то нужно вкладывать средства в недвижимость в стабильных или перспективных регионах, к числу которых, безусловно, относится и Нью-Йорк.
Помимо этого, о привлекательности этого региона говорят и другие факторы. Например, Нью-Йорк – самый большой в мире деловой, культурный и образовательный центр. В силу географических особенностей Манхэттен, например, может повторить судьбу княжества Монако, где сейчас средняя стоимость жилья достигла уже 30 000 евро за «квадрат».
К тому же, именно сейчас американские продавцы наиболее гибки и готовы идти на различные уступки, а разнообразия предложений на рынке Нью-Йорка вскоре может и не быть. Если добавить к этому сниженные процентные ставки по ипотеке (россияне могут получить кредит в размере 50% от стоимости объекта на 20-25 лет по ставке 4-5%), то выгода и престиж обладания недвижимостью на Манхеттене очевидны.

В кои-то веки рынок недвижимости почти во всем мире повернулся лицом к покупателю. Владельцам жилья остается либо идти на серьезные уступки, либо ждать лучших времен, попутно сдавая свои объекты в аренду.
Но даже в таких благоприятных условиях для покупки, не стоит пренебрегать услугами профессиональных и хорошо зарекомендовавших себя риэлторов, поскольку процедура приобретения жилья в любой стране – это всегда риск. Агентства недвижимости призваны разрешать любые проблемы в сфере покупки-продажи и аренды жилья, к тому же в их распоряжении всегда есть актуальная база продаваемых объектов, надежных партнеров и потенциальных покупателей.