Прежде чем откликнуться на навязчивую и агрессивную рекламу, предлагающую приобрести недвижимость на некоторых популярных зарубежных курортах, российскому покупателю стоит помнить о том, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Дешевизна жилья может оказаться обманчивой, и оплачивать придется не только затраты продавца на рекламу, но и высокую брокерскую комиссию.
Как рассказывает в своем исследовании директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс, чтобы продать проблемный объект, к которым эксперт относит неликвидные и непривлекательные с точки зрения инвестиций предложения в ряде стран вроде Болгарии, Египта, Испании, и т.д., требуются дорогостоящая рекламная поддержка и поистине филигранные навыки агента. Все это требует соответствующей оплаты. «И, как это ни печально, и те, и другие расходы закладываются застройщиком в стоимость квадратного метра, а значит, за то, чтобы быть обманутым, платит сам … покупатель»— убежден Игорь Индриксонс.
Цена вопроса
Покупку жилья за рубежом эксперт сравнивает с приобретением ручки или дорогой сумки, в стоимость которой заложены расходы на маркетинг, а также маржа продавца. Так, сумка может стоить $100, а продаваться в 10 раз дороже. По мнению Индриксонса, так и инвесторы не хотят переплачивать за бренд, желая, чтобы большая часть денег шла на оплату стоимости квадратного метра, а не на ветер. «Меня часто спрашивают о том, почему некоторые страны так хорошо представлены на наших выставках зарубежной недвижимости, в то время, как другие, не представлены вовсе. Кто за это платит?— рассказывает Игорь Индриксонс.— А платит, конечно же, покупатель. Просто застройщик включает в цену объекта все расходы на красочные брошюры и комиссии агентам».
IntermarkSavills приводит международные стандарты, согласно которым считается нормальным закладывать в себестоимость 6–7% от GDV (gross development value). Если этот показатель превышает 10%, речь идет о проблемном рынке. Как правило, в развитых европейских странах средняя комиссия агентства, продающего недвижимость от имени застройщика, составляет 3–4% от стоимости объекта недвижимости. Так, например, в Лондоне вознаграждение агента составляет 1–2%. Но в России предложений из таких стран не очень много.
Между тем Игорь Индриксонс обращает внимание читателей GZT.RU на тот факт, что на проходящих в нашей стране выставках зарубежной недвижимости мы, скорее всего, не найдем застройщиков из Великобритании или других стабильных и высоколиквидных европейских рынков. Как правило, это объясняется, прежде всего, тем, что хорошие объекты продаются европейским и американским инвесторам в течение нескольких недель, и застройщикам нет смысла выставляться на московской ярмарке. Вторая причина кроется в том, что индустрия зарубежной недвижимости в России не готова работать за низкие комиссии, поэтому компании пытаются заработать по максимуму на единичной сделке, и предлагают покупателям те объекты, где застройщики готовы платить больше.
Рейтинг наживающихся
«Мы подготовили рейтинг стран с самой высокой комиссией агенту и расходами на маркетинг. Если сравнить его с рейтингом самых неликвидных рынков, то окажется, что они полностью совпадают. Например, если рассматривать Болгарию, то из 1000 евро за квадратный метр 450 евро уходит на рекламу и комиссию агента»,— говорит Игорь Индриксонс.
Избежать ошибки, по его мнению, можно, придя на выставку зарубежной недвижимости и поговорив с застройщиками не с позиции покупателя, а с позиции агента. «Спросите, готовы ли застройщики сотрудничать с вами за комиссию не менее 15%. Результат предсказуем— вы никогда не получите согласия на такие условия от застройщика из Лондона, Франции, Австрии, Швейцарии и многих других стабильных рынков. Представители неликвидных рынков сразу заинтересуются. Двузначные цифры, обещанные без колебаний, сразу выдадут проблемные объекты. Бегите от них!»,— советует эксперт.
Успеть до агентов
Как говорит директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн, в большинстве европейских стран есть стандартный процент комиссии агентства, он обычно не превышает 5%. «К таким странам относятся Франция, Черногория, Турция, Болгария. Исключение составляет Лондон, где этот показатель равен 1–2% и Италия, где традиционно комиссию платят и продавец, и покупатель, но и в этом случае совокупно она не превышает 5%»,— делится она.
Зачастую, по словам Екатерины Тейн, если объект неликвидный, у девелопера возникают сложности даже с привлечением бюджетов на продвижение. К тому же агентства, которые заботятся о своей репутации, не возьмут на реализацию объект, у которого есть проблемы. «Если говорить о маркетинговом бюджете на продвижение, то для качественных крупных проектов эконом- или бизнес-класса он не превышает 1–2% от стоимости продаж. Обычно работа агентства закладывается в стоимость при планировании проекта, так что это не является каким-то дополнительным расходом для покупателя, если девелопер не привлек консультанта, а продает проект самостоятельно, это никак не снизит цену. В этом случае застройщик создает собственный отдел продаж, который также нужно содержать»,— считает эксперт.
Гульнара Лонг, директор по работе с клиентами из России и стран СНГ британской компании Property Vision— подразделения HSBC Private Bank, информирует, что на таких развитых рынках недвижимости как Англия, Франция и Швейцария, где возможности для нового строительства крайне ограничены, спрос часто превышает предложение. «У застройщиков, работающих на таких рынках, нет необходимости в дополнительной рекламе объектов, нацеленной на зарубежных покупателей. Каждое агентство недвижимости предлагает только те объекты, право на продажу которых оно получило»,— объясняет Гульнара Лонг.
По ее мнению, у консультантов по покупке недвижимости есть явное преимущество— напрямую работая не только с агентствами и застройщиками, они получают доступ к объектам до того, как они попадают на открытый рынок и в брошюры агентов недвижимости. «Это позволяет нам подбирать для своих клиентов лучшие квартиры и дома в новых комплексах, и помочь покупателю избежать ненужных расходов, связанных с маркетингом и рекламой объекта. Мы также отстаиваем интересы покупателя в ходе переговоров с застройщиками и добиваемся максимально выгодной цены и условий покупки»,— успокаивает покупателей Гульнара Лонг.
Кто что накручивает
Впрочем, директор компании Status Home Иван Яринковский объясняет, что в развитых странах Европы, таких как Англия или Германия, агентства не смогут продавать недвижимость, к примеру, на 40% дороже, так как первоначальная стоимость объектов и так достаточно высокая (около 200 тыс. евро). «Поэтому при такой большой накрутке, цена значительно увеличится, и возникнут проблемы с реализацией объекта»,— констатирует эксперт. По его словам, на 30–40% агентства недвижимости могут увеличивать цены в таких странах, как Сербия, Черногория или Болгария, так как стоимость недвижимости здесь очень низкая. Так, апартаменты со средней стоимостью в 50 тыс. евро могут продаваться россиянам за 70–80 тыс. евро,— сообщает Яринковский.
Получить справедливую цену за объект недвижимости покупателю, по мнению Игоря Индриксонса, будет довольно трудно, так как в нее уже заложена комиссия. «Да никак ее не получить. Вы можете только узнать сколько реально стоит объект. Для этого надо провести сделку через банк. Однако сегодня самая большая проблема состоит в том, что банки вообще не выдают ипотеку для покупки недвижимости на подобных рынках, так как не хотят кредитовать затраты на рекламу и маркетинг— обычно, банковские структуры сразу видят, из чего состоит цена»,— сообщил GZT.RU эксперт.
По словам Игоря Индриксонса, ситуация по всем странам, особенно первым в рейтинге, сложилась вопиющая, что может проверить каждый из покупателей на любой российской выставке зарубежной недвижимости. «В принципе, любая из таких выставок— это шоу неликвида. Девелоперы недвижимости в указанных нами странах предложат вам как брокеру 15–20% комиссии, между тем в Европе сегодня размер агентской комиссии составляет в среднем около 4–5%»,— заключает аналитик.
Свежие комментарии