Миллионеры соревнуются за право купить самую дорогую квартиру на Остоженке

Цены на квартиры в элитных домах постепенно возвращаются к докризисному уровню. Согласно очередному рейтингу самых дорогих элитных домов Москвы, средняя цена за квадратный метр сегодня поднялась почти до $37 тыс. Как ожидают эксперты, в ближайшее время рынок столкнется с очередным повышением цен и дефицитом адекватного предложения элитной недвижимости.

Согласно представленному компанией IntermarkSavills индексу средней стоимости кв. метра PCM TOP-100 (Prime Central Moscow Top-100 Index) в декабре 2010 года значение этого индекса достигло $36 950 за кв.м, что на 12,6% превысило показатели декабря 2009 года. Максимальная цена 1 кв.м квартиры из сотни самых дорогих при этом превышает $ 58 тыс., минимальная— около $ 30 тыс. за кв. м.

Средний бюджет элитной квартиры, вошедшей в составленный компанией Тор-100 самых дорогих квартир Москвы, составляет $ 9,9 млн. Таким образом суммарная стоимость первой сотни столичных элитных квартир— около $ 1 млрд. долл. Цена самого дорогостоящего предложения— более $ 30 млн., 100-е место занимает квартира за $4,5 млн.

ТОП-100: снова Остоженка

Как рассказал GZT.RU руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки Партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин, в пятерку самых дорогих на сегодняшний день предложений на квартирном рынке Москвы входят исключительно объекты, расположенные в районе улицы Остоженка. Самое дорогое предложение (около $ 58 тыс. за кв. м)— апартаменты в доме в Молочном переулке. Замыкает пятерку квартира в жилом доме «Кристалл Хаус»— около $ 48 тыс. за кв. м. Всего на рынке представлено более 20 предложений со средней ценой квадратного метра более $ 40 тыс. и около 100— с ценой более $ 30 тыс. за кв. метр.

Из первой сотни самых дорогих квартир 64 предлагаются на вторичном рынке, остальные— на первичном. Около 55% объектов из Тор-100 расположены в районе Остоженки, 13%— в тех же Хамовниках, но за пределами Садового кольца. Остальные— в районе Тверской (9%), Патриарших прудов (8%), Арбата (7%) и Якиманки (5%). Единичные представители первой сотни самых дорогих столичных квартир— на Чистых Прудах и Пресне.

Площадь 100 самых дорогих квартир Москвы находится в диапазоне от 140 до 830 кв.м, средняя— 267 кв.м. Только около 1/3 объектов из Тор-100— пентхаусы, остальные— квартиры, расположенные не на последних этажах. Все квартиры из Тор-100 находятся в 42 жилых комплексах. Наиболее высокие цены имеют место в проектах: Молочный пер., 1; «Новая Остоженка» (1-й Зачатьевский пер., 5–9); «Кристалл Хаус» (Коробейников пер., вл. 1/2); «Респект» (Б. Гнездниковский пер., 3); «Патриарх» (Ермолаевский пер., 15/44);Брюсов пер., 19; Гранатный, 6; «Стольник» (М. Левшинский, 5).

В ожидании роста цен

Как прокомментировал рейтинг Дмитрий Халин, в 2011 году ожидается дальнейшее повышение цен на самые дорогие квартиры. В самое ближайшее время на рынок выйдет несколько комплексов, включающих квартиры по цене $ 40–45 тыс. за кв. м. «Стоимость самого дорогого предложения в 2011 году, скорее всего, превысит $ 60 тыс. за кв. м»,— полагает эксперт. Впрочем, он поясняет, что если говорить об активности покупателей в самом дорогом сегменте, то сделки по ценам более $ 30 тыс. за кв.м— явление скорее исключительное, чем системное. Из всего объема сделок в элитном сегменте лишь 6–7% приходится на ценовой диапазон более за $ 25 тыс. за кв.метр. Наибольший же спрос на элитное жилье (около 2/3 сделок) совершается в диапазоне $10–20 тыс. за кв. м.

«В прошлом 2009 году самых дорогих предложений (с ценой более $ 30 тыс. за кв. метр) было существенно меньше, так как в условиях острой фазы кризиса собственники и застройщики не были уверены в возможности реализации квартир по столь высоким ценам, поэтому откладывали их продажу до лучших времен. В 2010 году рынок жилья в целом и элитного жилья в частности существенно оживился, в связи с чем собственники дорогих квартир осознали, что сейчас вероятность продаж подобных объектов значительно выше. Исходя из чего выставляют цены того уровня, который кажется им приемлемым»,— полагает Дмитрий Халин.

По данным компании Penny Lane Realty средние цены элитной недвижимости выросли на 7,7% на первичном и на 8,4% на вторичном рынках. При этом на первичном рынке рост цен был очень неравномерным. Например, некоторые новые объекты подорожали на 20%. По мнению директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александра Зиминского, рост цен на элитную недвижимость в 2010 году вполне обоснован: эксперт объясняет его ростом производства в 2010 году, особенно в некоторых отраслях вроде трубопрокатной. Основными покупателями элитных квартир, по информации компании, сегодня являются сотрудники сотрудники нефте-газовой отрасли.

И первичка, и вторичка…

«Спрос на элитные квартиры весьма высокий и на первичном, и на вторичном рынках. Например, на сегодняшний день квартиры в жилых комплексах „Четыре Солнца“ и „Трилогия“ практически полностью раскуплены, в „Садовых кварталах“ продажи временно приостановлены, в Гранатном, дом 6 остались нереализованными всего 4 квартиры. Что касается вторичного рынка, то приведу реальные примеры: в нашей компании в апреле была выставлена квартира на Арбате стоимостью $10 млн. и квартира на Чистых Прудах за $2,1 млн., в мае обе квартиры уже были куплены. Я бы не назвал это невостребованностью элитного предложения, о которой заявляли некоторые эксперты данного сегмента рынка»,— заявил Александр Зиминский из Penny Lane Realty.

Грядет дефицит

По информации IntermarkSavills, если сравнить число элитных объектов, выставленных на продажу, с числом сделок, совершенных в 2010 году, можно констатировать, что предложение превышает число сделок более чем в два раза. В то же время среди этой массы предложения объектов с адекватным сочетанием цены и качества— не более 25%, остальные объекты являются переоцененными. Таким образом, в сегменте элитного жилья можно говорить о дефиците «правильного» предложения, соответствующего текущему спросу и ценовым ожиданиям основной массы покупателей.

Как считает директор по развитию компании «Калинка Риэлти» Алексей Сидоров, в настоящий момент по числу сделок на элитном рынке мы находимся на уровне 2007 года. «По нашим данным, основное число сделок совершается в пределах $20–25 тыс. за кв. м, реально предложения на первичном рынке начинаются от $10–11 тыс. на кв. м. Что касается „вторички“, то предложенная IntermarkSavills средняя цена не отражает реального состояния дел на этом рынке: в некоторых домах класса де люкс цены упали в кризис, и успели снова вырасти, но это не является тенденцией рынка. На данный момент на вторичном рынке есть два разных направления: некоторые продавцы даже готовы под новый год давать скидки за скорость приобретения. И, наоборот, отдельные продавцы ждут весеннего оживления и не торопятся „падать“ в цене. Однако, главный тренд сегодня— это спокойный спрос и стабильная реализация жилья, без особых ожиданий по изменению стоимости квадратного метра. В настоящий момент наблюдается уже не стагнация, а баланс спроса и предложения. Если прогнозировать на будущее, то этот баланс, скорее всего, изменится в сторону сокращения предложения»,— говорит Алексей Сидоров.

В «Калинка Риэлти» сообщают, что с реализацией некоторых объектов вроде дома по Гранатному, 6, на рынке в 2011 году может фактически не остаться качественных предложений домов уровня де люкс: первые новостройки начнут выходить на рынок лишь примерно в середине 2011 года. «За это время может образоваться даже не новый пузырь, а некий дефицит предложений. Его подтверждают активные продажи в некоторых объектах, которые мы начали продавать еще до выведения на рынок. В то же время стоит отметить, что инвестиционного интереса у покупателей элитного жилья уже нет: сейчас он носит другой характер. Люди осваивают бюджеты для того, чтобы решить жилищные условия. Так что инвестиционного спроса на рынке мы пока не наблюдаем»,— заключает Алексей Сидоров.