Дмитрий ОтяковскийСейчас много говорят о том, что строить в Москве стали меньше, а ипотечных кредитов выдавать больше. Не приведет ли это к росту цен? О ситуации, которая складывается на рынке первичного жилья в Московском регионе, рассказывает коммерческий директор группы компаний «Пионер» — Москва» Дмитрий Отяковский.

После критики московской градостроительной политики со стороны нового столичного мэра и президента РФ наметились сдвиги в лучшую сторону. Первый заместитель мэра Владимир Ресин на круглом столе в Федеральном фонде содействия развитию жилищного строительства (РЖС) сказал, что пора перестать строить жилье на окраинах. Там нет дорог, нет мест для труда… Жилые дома лучше строить в центре, а офисы выводить на окраины. Считаю, что это разворот на 180°. И он вполне оправдан.

— Но нас уверяли, что в центре нет места даже на точечную застройку…

— Она и не нужна. Есть и другие варианты. Я имею в виду перспективные земельные участки. Правда, получить их до недавнего времени было крайне сложно — «чужих» не пускали. Порой приходилось выкупать развалины и объяснять, что можно здесь построить. А чиновники на словах поддерживали инвестора, а на деле месяцами не подписывали ту или иную бумагу. Сейчас ситуация меняется. Фонд РЖС помогает пустить в дело земли, которые неэффективно используются. Он проводит ревизию недвижимости, которая находится в федеральной собственности, затем очищает ее юридически и выставляет на аукцион. В столице федеральных земель порядка 15 %. Это огромный ресурс. И если Москва тоже пойдет по этому пути, то можно значительно снизить стоимость квадратного метра жилья.

— Обычно девелоперы жалуются на обременение со стороны города, которое и поднимает цену продаж.

— Да, это действительно так. Вот один пример. У нас есть большой участок, 7 га. Мы хотим на нем построить жилой комплекс. Москомархитектура подготовила проект планировки, по которому по территории нашего участка проходит внутриквартальный проезд, дорога шириной в 6 м, которая отнимает у нас ни много ни мало, а 1 га. Нет, дорога, наверное, нужна. Но мы землю купили за большие деньги. Непонятно, на каком основании у нас отнимают кусок. Считаю, что должен быть механизм паритетной оплаты. Пока же все ложится на инвестора. Другой пример: в 2006 г. был заключен инвестконтракт на реконструкцию жилого квартала общей площадью 3,5 га в Юго-Восточном округе между нашей компанией как инвестором, Федеральной службой охраны (ФСО) как заказчиком и администрацией города. В этом квартале расположено восемь двухэтажных жилых домов чрезвычайной степени ветхости (их строили немецкие военнопленные). В первый раз эти дома были признаны аварийными еще в 1988 г., а элементарных удобств в них никогда не было. Очевидно, что их давно пора было снести и поставить на этом месте современное жилье. Казалось бы, благое дело: расселить более 200 человек, трущобы снести и построить жилой комплекс, треть квартир в котором пойдет на решение жилищного вопроса военнослужащих ФСО. Но не все так просто: нам еще нужно построить за свои деньги и передать безвозмездно городу блок начальной школы и детский сад общей площадью около 5500 кв. м и, кроме того, реконструировать все инженерные коммуникации в пределах микрорайона. Затраты на все это — не менее 40 % себестоимости проекта.

— Почему банки не очень охотно дают кредиты на строительство?

— Это иллюзия, получить средства под понятные и надежные проекты несложно. Банкиры в один голос говорят, что страдают от недостатка качественного заемщика. Они с удовольствием дадут заем компании с хорошей кредитной историей и прозрачной деятельностью. А вот если земельный участок под застройку имеет много собственников, то банковские риски значительно возрастают. При тех или иных обстоятельствах заемщик может потерять площадку, а с ним банк потеряет свои деньги. А когда документы не вызывают вопросов, то финансовая организация дает кредит даже на докризисных условиях — под 12 % годовых.

— Дмитрий, скажите, после такого мощного кризиса наш рынок очистился от недобросовестных компаний? Могут люди смело вкладывать свои средства в строящиеся объекты, чтобы завтра не пополнить ряды обманутых дольщиков?

— Считаю, что здесь многое зависит от самого человека. Надо серьезно относиться к покупке, а не слепо верить рекламным обещаниям. Еще Остап Бендер говорил: «Не давайте денег незнакомым людям». Если вы платите за квартиру, то все должны тщательно проверять. Тем более что сейчас это не проблема. Масса открытой информации. Если не можете разобраться в хитросплетениях рынка, то наймите себе в помощники грамотного специалиста. Или испросите совета у местной власти.

— И вы думаете, что она скажет?

— А почему нет? Пойдите в управу района к начальнику управления капитального строительства и поделитесь своими планами на то, что хотите купить квартиру в доме, который будет строиться в таком-то месте. И чиновник расскажет вам о застройщике, сообщит, подписаны с ним у города документы или нет. Если нет, то вряд ли стоит нести в компанию деньги. Но наши доверчивые граждане порой ничего толком не узнают, а быстрее бегут и отдают свои кровные неизвестно кому.

— Но ведь в трудную ситуацию попали и те, кто платил застройщику с полностью оформленными документами.

— Если от города было разрешение на строительство, то Москва этим дольщикам предоставит квартиры. А вот те, кто носил деньги бумажным конторам, будут долго ходить на митинги и требовать жилье. Но что в этом случае может власть? Она же не давала разрешения на строительство, но вы туда пошли, и это, как ни прискорбно, ваши риски.

— ФЗ-214 спасет покупателей квартир в новостройке от обмана? Если фирма работает по этому закону, могут ли возникнуть проблемы?

— В этом случае тоже надо быть внимательным. Есть компании, которые только декларируют, что работают по ФЗ-214, но реально этого не делают. В законе написано, что договор долевого участия вступает в силу после его регистрации. Зарегистрировали, и только после этого можно платить деньги. Но есть компании, которые не регистрируют договоры. Они покупателям документ предоставят, деньги возьмут, но регистрировать не спешат, поскольку имеют недоработки, не позволяющие надлежащим образом оформить договор.

— Думаю, что вам знакома ситуация, когда дом построен, люди в нем живут, а право собственности на свое жилье зарегистрировать не могут. Говорят, что иногда застройщикам такая ситуация выгодна — они не платят какие-то налоги.

— Если инвестор и город никак не могут договориться и подписать акт о реализации инвестконтракта, то граждане могут обратиться в суд, который обяжет регистрирующие органы выдать им свидетельство о собственности на оплаченную квартиру. Затем с исполнительным листом суда и документами надо идти в ФРС.

— Как вы прокомментируете прогнозы ряда аналитиков о том, что вновь на рынке надувается пузырь: ипотечных кредитов стали давать больше, увеличивается спрос, и компании поднимают цены на квартиры?

— Большого масштаба бедствия я в этом не вижу. То, что было до кризиса, в ближайшее время вряд ли повторится. Безумного спроса даже при интенсивном развитии ипотеки не будет. Сегодня инвестировать в жилье не так выгодно, как до кризиса. Стоимость квадратного метра растет, но гораздо медленнее. Однако пока недвижимость все равно доходнее, чем банковский депозит, поэтому в каждом из наших проектов присутствует доля инвестиционных сделок. Но все-таки в первую очередь наша аудитория — конечный потребитель. Совершая покупку на начальном этапе реализации проекта, граждане могут рассчитывать на самые привлекательные условия.

©2021 KBAPTUPA.RU