Эксперты: «сюрпризов» ждать не стоит

Нерешенность жилищного вопроса в масштабах страны делает проблему доступности квартир и домов актуальной для миллионов россиян. Однако, даже несмотря на кризисное снижение стоимости почти на треть, жилье не стало более востребованным. Эксперты рассказали ВЗГЛЯД-Недвижимости, что ждет рынок в ближайшем будущем.

За 11 месяцев 2010 года стоимость новостроек Москвы повысилась на 13,2% и по итогам ноября составила 203,9 тыс. рублей за квадратный метр, утверждают эксперты компании «Пересвет-Инвест». Согласно данным исследования, в долларах рост с начала года составил 9,6%. Стоимость в долларах — 6577 за «квадрат».

Одновременно с начала 2010 года число выставленных на продажу квартир в продаже повысилось на 31,2%, а спрос в то же время упал за ноябрь на 8,5%, а за год — на 24,7%.

«К середине будущего года стоимость квадратных метров вырастет примерно на 6-7%, до конца 2011 — на 10-12%»

Самое раскупаемое — это самое дешевое жилье, точнее — однокомнатные квартиры, на которые приходится 56% сделок. Об этом говорится в исследовании компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

На 2-м месте по востребованности — недорогие двухкомнатные квартиры все в тех же типовых блочных домах — 37%. Трехкомнатные квартиры покупают 7%. До кризиса лидером продаж были «двушки», на которые приходилось 78% спроса. Спрос на однокомнатные квартиры составлял 16%, на «трешки» — 6%.

Самый «ходовой» жилищный товар находится в ценовом диапазоне от 2,5 до 5 млн рублей. Дороже 6 млн рублей приобретают только 5% покупателей.

По данным «МИЭЛЬ», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке в октябре увеличилась незначительно (на 1,1%) и составила 190,3 тыс. рублей за квадратный метр. В бизнес-классе средняя цена «квадрата» — 181,5 тыс. рублей, что на 0,2% выше показателей начала осени. В домах среднего сегмента стоимость жилья выросла на 2,1% и составила 122,8 тыс. рублей. Квартиры экономкласса подешевели на 3,7% до уровня 107,3 тыс. рублей.

В структуре предложения первичного рынка столицы на объекты бизнес-класса приходится 50%. Доля новостроек среднего класса составляет 22,1%, доля новых объектов экономкласса — 7,4%.

По мнению, например, аналитиков компании Blackwood, сейчас структура спроса соответствует докризисному состоянию – на первичный рынок приходится порядка 55% сделок, на вторичный — около 45%.

Что касается вторичного рынка, то за 11 месяцев цены выросли не более чем на 8-9% против обещаний и прогнозов девелоперов и, например, экспертов Гильдии риелторов Москвы о росте в 50%. На сегодняшний день, как считают «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), в так называемой «старой» панели квадратный метр стоит в среднем 4 тыс. долларов, в современной панели — 4,47 тыс., «сталинские» дома – 5,2 тыс., монолит-кирпич – 5, 06 тысяч.

Несмотря на то что из-за кризиса цены на жилую недвижимость в среднем упали в России рекордно – на 30-35%, доступнее оно не стало, что подтверждается расчетами экспертов международной компании EVANS. Согласно их исследованию, наша страна вошла в пятерку государств, в которых приобрести собственное жилье гражданам труднее всего. Аналитики опубликовали рейтинг стран, покупка квартир и домов в которых для жителей является недостижимой мечтой или, напротив, реальной возможностью. В качестве метода расчета использовалось соотношение стоимости недвижимости к доходам населения. Правда, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторов», для реальной экономической оценки уровня развития каждого рынка подобные расчеты нужно корректировать с учетом особенностей разных государств.

В основу расчета компании EVANS было положено соотношение годового дохода (после уплаты налогов) среднестатистической семьи в каждой стране с ценой условного среднего жилья. Таким образом был вычислен главный показатель доступности жилья: число лет, в течение которых нужно откладывать на приобретение дома весь годовой доход, не тратя ничего на еду, одежду и другие жизненные потребности.

В двадцатку стран с самой доступной для местных жителей недвижимостью также вошли Германия – 4,4 года; Гондурас – 4,7; Бангладеш – 5,03; ЮАР – 5,1; Кипр – 5,13; Австрия – 5,2; Швейцария – 5,4; Турция – 5,6; Бахрейн – 5,7; Эквадор – 5,8; Канада – 6,2; Финляндия – 6,2; Бразилия – 6,3; Австралия – 6,3 и Нидерланды – 6,5 лет.

Россия оказалась в этом рейтинге на одном из последних мест. Согласно расчетам, на приобретение жилья россиянину требуется 26,1 год труда.

Если сравнивать жилищные цены с Европой, то сделанные компанией выводы вполне реальны: сегодня в Берлине квадратный метр в новостройке можно купить за 650-800 евро, а средняя цена, включая дорогой сегмент рынка, составляет порядка 1,5 тыс. евро. На 8-12% дороже жилье в Париже. На 20% ниже – в Праге, на 30% меньше метр стоит в Варшаве.

Что касается ближайшего будущего — в перспективе 3-6 месяцев — то аналитики прогнозируют рост цен на уровне инфляции плюс 3-4%. То есть к середине будущего года стоимость квадратных метров вырастет примерно на 6-7%, до конца 2011 — на 10-12%.

Сегодня большинство опрошенных ВЗГЛЯД-Недвижимостью экспертов полагает, что на докризисные показатели жилищный рынок выйдет не раньше конца 2012 – начала 2013 годов. В элитном сегменте это произойдет раньше — в конце 2011 года, загородное жилье выйдет на этот уровень не ранее лета 2013 года.

«В будущем году заметный рост цен на жилье крайне маловероятен, так как факторы, которые могли бы его вызвать, слабы. Платежеспособный спрос на жилье про сравнению с докризисным будет по-прежнему невысок», – предполагает руководитель портала ГдеЭтотДом.Ру Александр Пыпин. Он считает, что рост цен на жилье в России в 2011 году не превысит уровня инфляции. Впрочем, падения тоже не следует ожидать: объемы строительства последние два года сокращались, что привело к уменьшению предложения на первичном рынке. Здесь надо учитывать, что рынок ипотеки по объемам все еще раза в два меньше докризисного и на рынке распродаются запасы «инвестиционных» квартир. Об этом сообщается в обзоре «Индикаторов».