Инвестиционная доходность практически в любом сегменте рынка в России сейчас одна из самых высоких в мире, а в Москве – одна из самых высоких в России. Вложения здесь окупаются за 6-8 лет. Главная проблема для большинства инвесторов — дефицит качественных проектов и нехватка инфраструктуры для их воплощения.

Климат так себе

“Иностранные институциональные инвесторы, нацеленные на долгосрочные и низкорискованные вложения капитала, — пенсионные фонды, ПИФы или страховые компании — уделяют все большее внимание России”, — говорит Майкл Ланге, председатель совета директоров Jones Lang LaSalle (JLL). По данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, в 2006 г. на российском рынке было совершено сделок западными игроками на $4,5 млрд, что в 10 раз выше объема 2005 г.

Станислав Бродский, управляющий директор УК “Велес-Менеджмент”, отмечает: “К нам потянулись иностранцы, которые российскую недвижимость прежде считали суперэкзотикой”.

Например, созданная Морисом Гринбергом, бывшим гендиректором страховой компании American International Group, компания Starr Investments планирует вложить в офисы высшего класса, элитное жилье и гостиницы сотни миллионов долларов. Начать компания собирается с Москвы. Эксперты уверены, что рынок такие объемы без труда переварит.

Олег Мышкин, управляющий партнер Fleming Family & Partners, отмечает как его особенность обилие спекулятивных проектов, на стадии строительства не имеющих конечного потребителя. Кроме того, на московском рынке девелопментом занимаются непрофильные компании: добывающие, сталелитейные, нефтеперерабатывающие и т. д. Российская специфика осложняет привлечение западных финансов, резюмируют эксперты.

По словам Сергея Свиридова, директора департамента развития ИК Sminex, на пути инвесторов “сложности согласования новых проектов, острый дефицит ресурсов, прежде всего энергетических, тяжелая ситуация с инфраструктурой, особенно транспортной. Но это их не пугает.

О пользе кооперации

Пересекая российскую границу, иностранные деньги становятся российскими, считает Игорь Разлуцкий, председатель совета директоров “КомСтрин”. Но податели этих денег остаются иностранцами. Западные девелоперы привносят сюда свои правила и технологии.

По мнению Виктора Малеванкина, директора по инвестициям Raven Russia, благодаря сотрудничеству с иностранцами российские девелоперы учатся грамотно “упаковывать” проекты, чтобы те в дальнейшем представляли больше интереса для международных фондов. Например, Morgan Stanley Real Estate в августе 2006 г. купил за 28 млн евро в качестве портфельной инвестиции 10% долей компании “Росевродевелопмент”, с которой до этого фонд недвижимости Raven Russia заключил сделку по приобретению складского комплекса “Крекшино” площадью 115 000 кв. м за $110 млн.

По словам Томаса Дукала, замдиректора отдела финансовых рынков и инвестиций JLL, преимущества СП для российского девелопера — привлечение средств на ранних этапах проекта. Для зарубежного партнера это возможность выхода на российский рынок. Зачастую партнеры инвестируют в проект равными долями, риски, соответственно, делят пополам. В случае если у девелопера появляется сильный финансовый партнер, он одновременно берется за несколько проектов.

“Совмещение опыта и компетенций каждой из сторон приводит к тому, что девелопер не тратит время и усилия на организацию финансирования, а инвестор (западный или российский — не важно) не тратит время на поиск и оценку объектов (проектов) для инвестирования”, — подтверждает разумность кооперации Дмитрий Гусев, гендиректор компании “Русстройтрест — строительные инвестиции”.

Например, СП, учрежденное “Дойче Банком” и австрийским строительным концерном Strabag на паритетных началах, будет не только развивать девелоперские проекты, но и финансировать их. “Дойче Банк” уже открыл кредитную линию размером до $600 млн на 10 лет на воссоздание гостиницы “Москва”.

“Евразия логистик” стала партнером сингапурской CapitaLand, продав ей 10% акций ради реализации амбициозного проекта строительства более десятка логистических центров стоимостью свыше $3 млрд.

Credit Suisse First Boston ведет переговоры с Mirax Group о покупке 20% подразделения MRC Mirax Skyscrapers, сделка оценивается в $300 млн.

А вот крупнейшей корейской компании Lotte Group пришлось работать на московском рынке в одиночку. Открытие МФК “Лотте Плаза” на Новом Арбате (общая площадь — 79 000 кв. м, сдаваемая площадь — 22 700 кв. м, ставки аренды — $850-1000 за 1 кв. м в год) запланировано на III квартал 2007 г.

Активно инвестирует в российскую недвижимость фонд Morgan Stanley. Кроме 10% “Росевродевелопмента”, Morgan Stanley Real Estate приобрел за $30 млн 15% специализирующейся на строительстве элитного жилья в Москве компании RGI International.

Проблему, сосредоточиться на каком-то одном секторе или наполнять портфель проектами из разных сфер рынка недвижимости, решают, по словам Виктора Малеванкина, многие. Raven Russia, например, сфокусировался на складской и индустриальной недвижимости. Специализация помогает улучшить показатели на определенном отрезке времени, хотя это более рискованный путь, учитывая возможную смену конъюнктуры, полагает он.

Помощь от государства

“В бизнес-планах инвесторы обычно закладывают 3% на локальные риски, связанные в первую очередь с инфраструктурными проблемами”, — объясняет Кормак Макнамара, консультант отдела рынков капитала Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R). Государство решило помочь инвесторам. В апреле 2007 г. президент России Владимир Путин в рамках ежегодного послания Федеральному собранию заявил о планируемых масштабных инвестициях в развитие инфраструктуры и жилищного фонда страны. Например, к 2020 г. в электроэнергетику будет инвестировано $467,1 млрд, на улучшение транспортной инфраструктуры к 2015 г. выделено $3,9 млрд. Участники рынка в стороне от осуществления этих планов не останутся. Одним из участников процесса модернизации основной инфраструктуры страны планирует стать “Базэл” совместно с австрийским генподрядчиком Strabag.

Сектор долгосрочных перспектив

По данным JLL, в 2006 г. объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил 3,4 млрд евро (почти в 10 раз больше, чем в 2005 г.). В I квартале 2007 г. Москва оказалась на 2-м месте в Европе по стоимости аренды офисов: 974 евро за 1 кв. м кабинета класса А в год. За год арендная плата выросла на 8,3%, а объем покупок — на рекордные 136%.

В Россию приходит все больше зарубежных компаний, и им требуются качественные офисы. Отсюда высокая доходность от вложения в российские офисы — около 11% годовых, тогда как в Европе — 6-7%.

По мнению Сергея Рябокобылко, партнера C&W/S&R, офисный рынок минимум до 2010 г. не будет насыщен. Не случайно большинство крупных застройщиков жилья (такие как “Интеко”, “Дон-Строй”) планируют вложить в течение нескольких лет в офисы до $1 млрд: окупаемость проектов составляет 3-4 года, офисы могут оставаться в активе девелопера. И под них проще привлечь дешевые западные деньги.

Иностранные инвесторы в этом секторе скорее покупатели, говорит Бродский. Купить офис с арендаторами и получать до 10% от аренды — это с их точки зрения хороший, надежный актив. А российским девелоперам возиться с арендаторами менее интересно, и доходность на этапе строительства, конечно, выше. То есть россияне, как правило, строят, а западные фонды и вообще более консервативные инвесторы покупают, резюмирует эксперт.

“В сфере офисной недвижимости все стабильно позитивно, но что будет после ввода в эксплуатацию комплексов Большого Сити, пока не совсем понятно. Ключевая проблема без перспектив решения — транспортная недоступность”, — остужает пыл оптимистов Сергей Свиридов.

В I квартале 2007 г. у России еще одно “серебро”: 2-е место в континентальной Европе по объему инвестиций в торговую недвижимость — 238 млн евро, по оценке JLL. В Москве более 50 современных ТЦ. Объем качественных торговых площадей вырос примерно до 1,6 млн кв. м.

“Очень много строится торговых центров, — считает Бродский. — Пока это выгодно, но года через два будет как с офисами. Под большие ТРЦ почти все интересные площадки в пределах МКАД разобраны, следующий формат — маленькие магазины, значит, будут вовлекаться некрупные инвесторы. И если застройщики жилья уходят из Москвы в Подмосковье, то девелоперы торговых центров — вообще в регионы”.

Логика логистики

В секторе логистики наступает время инвесторов, нацеленных на крупные мультимодальные (т. е. железнодорожные) перевозки, считает Свиридов.

Поэтому заметным игроком на рынке складской недвижимости могут стать “Российские железные дороги”. Дочерняя структура РЖД, “Отраслевой центр внедрения” (ОЦВ), намерена построить комплекс на 700 000 кв. м в районе поселка Белый Раст на Дмитровском направлении. Это только один из 35 проектов ОЦВ. Важно, что у РЖД есть возможность организовать подъездные пути к складскому комплексу.

По данным Raven Russia, в прошлом году в Московском регионе введено около 600 000-700 000 кв. м качественных складских помещений. В консалтинговой компании DTZ дефицит в этом сегменте в Московском регионе оценивают в 3,5 млн кв. м. Эту нишу столбят западные компании, говорит Бродский, у них здесь меньше конкурентов. Доходность в 7-8% от логистических проектов вполне удовлетворяет западных инвесторов, для них важна юридическая корректность оформления собственности.

Малеванкин из Raven Russia доходность в этом секторе не обсуждает. “Пусть сторонние наблюдатели комментируют, а нам еще сделки делать”, — говорит он.

Елена Никитина
http://www.vedomosti.ru/

©2020 KBAPTUPA.RU