Практики на рынке арендного жилья (1-ая часть)

Данный материал продолжает серию публикаций результатов исследования российского рынка арендного жилья, проведенного Фондом социального развития и независимой фабрикой мысли «Первая Санкт-Петербургская гуманитарно-технологическая корпорация» в 2010 году. Полное название работы — «Институт арендного жилья в России: современное состояние, тенденции развития и возможная роль в реализации государственной жилищной, кадровой и миграционной политики». В рамках исследования, были обследованы рынки аренды жилья в крупных городах России, проведены круглые столы, экспертные семинары и фокус-группы с арендаторами и арендодателями. Заказчиком исследования выступила негосударственная организация Институт общественного проектирования.

Критерии выбора

В ходе исследования было выделено несколько критериев, которые учитываются людьми при выборе арендного жилья. Критерии включают в себя следующие параметры:

o    Цена

o    Общие характеристики жилья (удобное местоположение, безопасность, транспортная доступность, адекватное окружение)

o    Качество дома

o    Состояние квартиры, в т.ч. наличие телекоммуникаций

o    Отношения с арендодателем

Самое важное при выборе квартиры для съема, по мнению участников фокус-групп, как арендодателей, так и арендаторов — это цена. В целом, критерий цены превалирует в нижнем ценовом сегменте и особенно важен для недорогих (доступны) квартир. По мере повышения стоимости жилья начинают играть заметную  роль другие (неценовые) факторы.

Среди характеристик жилья, важных при приняти решения об аренде, называются следующие:  удобное местоположение, безопасность, транспортная доступность, адекватное окружение.

Важным критерием доступности жилья для арендаторов является его расположение относительно ближайшей станции метро.

Среди прочих существенных факторов, влияющих на выбор арендуемого жилья, выделяются качество дома, ремонт, состояние двора и парадной.

Состояние квартиры также отмечается как немаловажный фактор. Выделяются следующие значимые факторы: ремонт, мебель, наличие бытовой техники, чистота, наличие коммуникаций. Постепенно формируется спрос на квартиры, оснащенные современной телекоммуникационной инфраструктурой.

Следующий критерий — наличие человеческих отношений с хозяином, его договороспособность и предсказуемость. В значительной мере современный рынок аренды жилья строится не на гражданско-правовых, а на личных отношениях «жильца» и «хозяина».

Методики поиска жилья и арендаторов

Стратегия поиска потенциальными арендаторами жилья для найма в рассматриваемой группе может быть различной. Как уже отмечалось, посреднические фирмы и риэлторские агентства часто вызывают нарекания и недоверие к результатам поиска. Даже получив информацию о потенциальном арендодателе от агента, квартиросъемщики часто предпочитают потом самостоятельно организовывать дополнительные встречи и уже на них договариваться «с глазу на глаз» договариваться об аренде жилья. Интернет на сегодня заполнен недоброкачественной или устаревшей информацией, как правило ведущей все к тем же посредникам и агентствам. В результате, наиболее часто встречающиеся стратегии поиска жилья в найм сводятся к самостоятельному обходу домов, поиску через знакомых, уличным объявлениям, газетам и т.д.

В дальнейшем, после контакта арендатора и арендодателя, та или иная модель оформления взаимоотношений выбирается ими на основании личных субъективных отношений и предыдущего опыта.

При сдаче жилья в найм знакомым (или знакомым знакомых и т.д.) с целью извлечения прибыли используются следующие стратегии:

а) Поиск арендодателей и арендаторов жилья через знакомых – это своего рода маркетинговый ход, позволяющий избежать как рисков от неконтролируемых действий незнакомых людей (как с одной, так и с другой стороны), так  и лишних затрат на распространение, сбор и анализ актуальной информации. В дальнейшем доверие может быть доминирующим фактором взаимоотношений, не требующим, по мнению их участников, дополнительного юридического оформления. Конечно же, это культивируется на фоне общего недоверия к юридической практике защиты гражданских интересов в нашей стране, и еще большего недоверия к возможности защитить собственные права и интересы в рамках оформления договорных отношений жилищного найма.

б) при сдаче жилья в аренду людям после некоторого «испытательного срока». Так в результате исследования были выявлены отдельные случаи, когда жилье на первых порах сдавалось арендодателями с оформлением письменных договоров, а затем они переходили к практике доверительных взаимоотношений.

Отношение людей к специализированным агентствам довольно скептичное. Признавая, что при этом клиент получает определенного рода преимущества (широкий выбор вариантов, договор аренды и т.п.), агентства не несут ответственность за дальнейшее соблюдение сторонами этого договора.

В целом, для агентств характерно предоставление в аренду жилья среднего и долгого сегментов, где для арендатора ценовой критерий уже не является довлеющим и он готов оплачивать услуги агентства. Но проблемы с непроработанным законодательством приводят к произвольному поведению агентов рынка.

Современные агентства недвижимости стараются угодить людям, которые мигрируют по стране, но у них есть в этом только коммерческий стимул. Они не могут стимулировать людей к еще большей свободе перемещения, так как сами ограничены в предложении жилья «своим» клиентам.

Работа риелторов, агентств недвижимости и разнообразных посредников вызывает нарекания у клиентов ввиду непрозрачности или неэффективности деятельности первых.

В сегодняшних условиях роль регулирования спорных ситуаций в случае недовольства арендатора/арендодателя берет на себя чаще всего агентство, оказавшее, как говорят эксперты из данного сегмента, услугу по сведению двух людей. Есть две крайности: либо арендатор и арендодатель договариваются лично, либо немногочисленные документы несутся в суд. Есть еще темные технологии: например, если арендатор, заключивший договор неофициальным образом с арендодателем, был чем-то сильно раздосадован, бывали случаи, когда он относил договор или расписку о получении денег в налоговую с целью «наказать» таким образом своего обидчика. Однако, бывают и случаи, когда само агентство играет по неразрешенным правилам и агенты подвергаются потенциальному риску.

Даже если изначально в отношениях арендодатель-посредник-арендатор все протекает без осложнений, то по мере проживания в квартире могут возникать разнообразные форс-мажорные условия. Тогда отсутствие разнообразия услуг и обязательных процедур при приобретении жилья в аренду тоже оказывается критичным. Например, отсутствие практики страхования.

Эластичность спроса

Вопрос об идеальной цене  арендного жилья – крайне дискуссионен и зависит от множества факторов — качества жилья: местоположения, метража, качества дома, качества квартиры, баланса спроса и предложения. По субъективным оценкам участников опросов, проведенных в ходе исследования, комфортная стоимость арендуемого жилья составляет от четверти до трети ежемесячного дохода квартиросъемщиков.  Примерно в этой ценовой категории они, как правило, и подыскивают себе квартиры. Таким образом, наблюдается высокая эластичность спроса. Так, при снижении доходов арендаторы часто оперативно переезжают в более дешевое жилье, а при их росте – в более дорогое.