В 2006 г. рынок офисной недвижимости Северной столицы перешел на новую ступень своего развития. Общий объем площадей в современных бизнес-центрах достиг долгожданной отметки в 1 млн кв.м. Прошлый год опередил несколько предыдущих лет по количеству открывшихся офисных центров классов А и В. На рынок обратили внимание западные инвестиционные фонды. Состоялась самая крупная сделка по продаже офисного здания, как готового бизнеса. Именно эти, основные тенденции «взрослеющего» рынка, стали предметом тщательного рассмотрения M&D.
Неоднозначные оценки – единые выводы
В прошедшем году, по данным London Consulting & Management Company, прирост рынка современных офисных площадей в бизнес-центрах классов А, В и С в Петербурге составил 185,6 тыс. кв.м. Аналитики из Praktis Consulting & Brokerage говорят о вводе 180 тыс., в компаниях GVA Sawyer и Becar Consulting насчитали и того меньше — 150 тыс. квадратов новых офисов. Некоторые консультанты вообще не стали учитывать в своих обзорах пока еще лидирующий в общей структуре предложения сегмент бизнес-центров категории С, ограничившись только объектами А- и В-классов. Так, по данным петербургских подразделений компаний Colliers International и Knight Frank за весь прошлый год в городе в эксплуатацию ввели немногим более 100 тыс. кв.м качественных офисных площадей.
Такой разброс в экспертных оценках всегда был характерен для Петербурга. Происходит это из-за отсутствия общепринятой классификации бизнес-центров, а, как следствие, различных способов оценки состояния рынка консультантами. Кто-то из них учитывает в своих исследованиях общую площадь вводимых в эксплуатацию офисных зданий, другие подсчитывают только квадратные метры, пригодные под аренду. Часть вины в таком разбросе «показаний» лежит и на самих девелоперах — перенос сроков ввода бизнес-центров в эксплуатацию (зачастую, более чем на полгода) уже стал традицией для города на Неве. В заявленные сроки не вписываются более половины девелоперов. Достаточно отметить офисный долгострой на Петроградской набережной – бизнес-центр «Веда-Хаус» — который фигурирует в аналитических отчетах уже более двух лет, но до сих пор так и не открылся. Теперь его официальный ввод в эксплуатацию намечен на I квартал этого года.
Все заметнее меняется структура рынка. Долю бизнес-центров уровня А аналитики оценивают уже в 7-8%, офисные здания категории В взяли планку в 40%, класс С уверенно теряет свои позиции.
По высшему разряду
Легче всего поддается оценке рынок офисных помещений высшего А-класса. Такие проекты в Петербурге по-прежнему единичны, каждый из них на виду. К открытию в 2006 г., по данным компании Colliers International, было запланировано около 60 тыс. кв.м офисных площадей высшей категории. По итогам же года в эксплуатацию было введено всего 7 бизнес-центров общей площадью почти 34 тыс. квадратов. Однако и это — максимальное за всю историю количество выброшенных на городской рынок офисных площадей класса А.
В числе лидеров рынка – шведская компания Ruric AB и петербургский холдинг «Империя». Шведы в прошлом году реализовали сразу два проекта на Васильевском острове – бизнес-центры MAGNUS и GUSTAF — общей площадью около 10 тыс. кв.м. Еще под один свой объект Ruric AB реконструировала здание на наб. реки Фонтанки, 13. Сейчас в бизнес-центре, получившем не менее звучное, чем его предшественники название – OSCAR, — заканчиваются отделочные работы. Он распахнет свои двери для арендаторов в ближайшие месяцы.
Управляющая компания «Сенатор» (входит в состав холдинга «Империя») также открыла в 2006 г. два бизнес-центра А-класса — на ул. Чайковского, 1 и Садовой ул., 10. Их общая арендопригодная площадь составила 7,5 тыс. кв.м.
Среди прочих открытий прошлого года – вторая очередь «Северной столицы» (девелопер – ЗАО «ПАН») в Волынском переулке, «Лангензипен» (УК «Теорема») на Каменноостровском проспекте и небольшой офисный центр «Строгановский» («Корпорации С») на Невском проспекте.
Кстати, бизнес-центры MAGNUS, GUSTAF и «Лангензипен» – это первые офисные объекты, расположенные за пределами так называемого Золотого треугольника. «Еще несколько лет назад тот факт, что компания арендует помещения в бизнес-центре класса А, был огромным плюсом для ее имиджа (тогда современных офисных зданий было немного). Тем более если бизнес-центр находился на Невском проспекте или неподалеку от него. Это был некий элемент шика, престижа, – рассуждает директор департамента офисной недвижимости компании Becar Consulting Алексей Чижов. — Но постепенно Петербург осваивает пути Москвы, где во главу угла сегодня ставится удобство, а не имидж. Элитность уходит на второй план, на первое место выдвигается транспортная доступность и наличие удобной парковки». «Европейский и американский опыт показывают, что наиболее эффективно функционируют так называемые офисные парки – бизнес-центры класса А, расположенные за пределами городского центра и имеющие ряд преимуществ, таких как более низкая стоимость земли, меньшие затраты на строительство объекта, большая свобода архитектурно-планировочного решения, возможная близость к аэропорту, удобные подъезды, вместительный паркинг», – добавляет Николай Казанский, ведущий специалист петербургского офиса компании Colliers International.
Лидеры и отстающие
Наиболее популярный класс В по-прежнему удерживает первые позиции – как по спросу, так и по доле введенных площадей. По различным оценкам, общий объем существующих офисов данной категории на конец 2006 г. составил более 450 тыс. кв.м. Из них, около 100 тыс. квадратов введено в прошлом году, еще на нескольких объектах В-класса идут отделочные работы. Среди них, бизнес-центры «Чкаловский» (офисная площадь – 9,2 тыс. кв.м), «Матисов Остров» (3,9 тыс. кв.м), «Грифон» (3 тыс. кв.м), торгово-офисные комплексы Regent Hall (6,5 тыс. кв.м), Alia Tempora (5,7 тыс. кв.м) и пр.
Именно в сегменте бизнес-цетров В-класса состоялась и самая крупная инвестиционная сделка на рынке Северной столицы. Ее объектом стал, открывшийся в 2003 г., офисный комплекс «Петровский форт» на Финляндском пр., 4. Новым владельцем бизнес-центра стал шведский Eastern Property Holdings. Сумма сделки составила $65 млн.
«Петербургский рынок уже готов предложить западным фондам более-менее качественный продукт, имеющий инвестиционную привлекательность: прогнозируемые на 5-8 лет финансовые потоки, ясные и четкие отношения с коммунальными монополистами, внятная арендная политика, понятная управляющая компания, финансово прозрачная схема сделки», — уверяет Николай Вечер, генеральный директор ООО «Центр Проектов Развития Недвижимости «Вечер».
Бизнес-центры категории С (в основном – перепрофилированные и реконструированные здания бывших НИИ и заводов), хотя и остаются самыми многочисленными, тем не менее, вслед за падением их популярности среди арендаторов, потеряли часть собственной доли в общем объеме предложения офисных площадей. По данным компании GVA Sawyer, в 2006 г. в Петербурге было введено лишь три подобных объекта: «Мегапарк» (Заставская ул., 7), «Дворы» (наб. Обводного канала, 134-138) и «Грани» (Б. Пушкарская ул., 20).
Спрос по-прежнему
По словам Константина Козловского, генерального директора «Менеджмент Компании ПСБ», спрос на высококачественную офисную недвижимость увеличивается в среднем 11-13 % в год. «Увеличение спроса, в первую очередь, связано с благоприятной экономической ситуацией в стране. Она способствует развитию местных компаний, а также выходу на петербургский рынок новых игроков во всех отраслях бизнеса. В городе присутствует определенный дефицит высококлассных офисов, но драматизировать ситуацию оснований нет. Учитывая, что многие заявленные проекты находятся в стадии реализации и будут введены в эксплуатацию через 1-2 года, дефицит офисных площадей будет частично покрыт», — уверяет директор по профессиональным услугам компании Knight Frank в Петербурге Николай Пашков.
Общий объем арендованных и купленных офисных площадей класса А и В в 2006 г., по оценкам компании Colliers International, составил около 110 тыс. кв.м. В бизнес-центрах А-класса, где большинство арендаторов представлено крупными международными и московскими компаниями, традиционно большим спросом пользуются помещения 250-500 кв.м, но в 2006 г. значительно возрос интерес на офисы площадью 500-1 тыс. квадратов. Участились случаи, когда одна компания целиком занимает весь бизнес-центр или его отдельную очередь.
Основная масса заявок в бизнес-центрах класса В по-прежнему ориентирована на небольшие офисы, однако их доля, по сравнению с предыдущими годами, несколько снизилась. «Если раньше порядка 50% арендаторов снимали офисы размером 40-50 кв.м, то в настоящее время их доля сократилась до 25%», — утверждает Алексей Чижов. Наибольшей же популярностью у арендаторов стали пользоваться помещения размером 50-100 кв.м (23%) и 100-200 кв.м (15,8%). В бизнес-центрах класса С приблизительно одинаковым спросом пользуются помещения до 50 и 50-100 кв.м.
Несмотря на дефицит качественных офисов практически ни один новый бизнес-центр класса А не заполнен на 100%. Это связано в первую очередь с тщательным подходом управляющих и брокерских компаний к подбору арендаторов на высококачественные помещения. «Грамотная управляющая компания всегда оставляет задел для своих якорей и других арендаторов – а вдруг они будут расширяться?», — считает Людмила Ефремова, заместитель директора Центрального агентства недвижимости.
Средняя заполняемость бизнес-центров класса В составляет 96-98%. «Но следует отметить, что некоторые объекты характеризуются заполняемостью ниже среднерыночной. Например, «Шереметев» на пр. Стачек, 47. Также низка заполняемость в недавно введенных объектах — «Сенатор» на 6-ой Красноармейской ул., «Сенатор» на 7-ой линии В.О. и др.», — рассказывает управляющий партнер London Consulting & Management Company Дмитрий Золин.
Коррекция в цене
За 2006 г., по данным компании Colliers International, ставки аренды выросли в среднем на 9-11%. Для класса А запрашиваемые ставки на офисных помещения сегодня находятся в диапазоне $500-940 за кв.м в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС). Правда, в конце прошлого года на рынке произошел заметный рывок – в бизнес-центрах «Атриум на Невском, 25» и «Дом Зингера» ставки аренды превысили $1 тыс. за квадрат.
Ценовые границы между офисными зданиями классов В и С очень условны. По сведениям компании Becar Consulting, объекты уровня В заявляют диапазон в $350-650, категории С — в $200-400 за кв.м в год.
Единицы, в которых номинируются арендные ставки, также отличаются по классам. Если большинство бизнес-центров категории А использует единицу «доллар США по курсу ЦБ РФ» (60%), то в классе В 60% объектов используют свою условную единицу, и только 21% — доллар. Многие объекты постепенно переходят на рубли. Происходит это в основном из-за нестабильной ситуации на валютном рынке — собственник бизнес-центра пытается избежать риска при падении той или иной валюты.
Практики продажи офисных помещений класса А в Петербурге по-прежнему не существует. В сегменте В-класса существует ряд предложений на стадии строительства бизнес-центра по схеме долевого участия. Цены предложений колеблются в диапазоне от $1 300 до $2 800 за квадрат.
По прогнозам экспертов, уровень арендных ставок в 2007 г. останется стабильным и будет повышаться только в пределах годовой инфляции и колебаний валютных курсов. Будет происходить дальнейшая миграция расчетных единиц, в которых номинируются арендные ставки — в зону евро. Произойдет дифференциация арендных ставок – в новых качественных проектах класса А и В они будут ближе к верхней границе ценового диапазона.
То ли еще будет…
Планы девелоперов на 2007 г. по вводу бизнес-центров классов А и В еще более масштабны. В компании Colliers International этот показатель прогнозируют на уровне 330 тыс. кв.м (включая 70 тыс., открытие которых перенесено с 2006 г.), в London Consulting & Management Company — в 176,3 тыс., в Becar Consulting предрекают 200 тыс. квадратов. «На конец текущего года объем рынка бизнес-центров всех классов в Петербурге увеличится на 170 тыс. кв.м. Спрос по-прежнему будет превышать предложение, сохраняться уровни заполняемости во всех классах, превышающие 90%. В ближайшие 3 года офисный рынок в состоянии поглотить до 500 тыс. кв.м. площадей», — заключают аналитики компании Praktis Consulting & Brokerage. Чьи прогнозы оправдаются, возможно, станет известно уже через год.
журнал «Мир и Дом. Санкт-Петербург»
http://www.miridom.ru
Свежие комментарии