Третий квартал стал для рынка жилья самым противоречивым с начала года. Стоимость квадратного метра нового жилья упала, а объемы ввода сохранились. По данным комитета по строительству, за девять месяцев в Санкт-Петербурге сдано 1 420 411,3 кв. м жилья.
«За сентябрь наш город увеличился на 87 772,1 кв. м жилья. Это 49 домов на 1276 квартир. Наибольшее количество квадратных метров появилось в Пушкинском районе, где было построено два жилых дома общей площадью 38 354,0 кв. м. В Приморском районе был введен в эксплуатацию один жилой дом – 28 104,7 кв. м, а также еще один дом площадью 9321,5 кв. м – в Петроградском районе», – сообщает пресс-служба Комитета по строительству.
Из этого списка 45 домов относится к индивидуальному жилищному строительству. Среди районов тройку лидеров по индивидуальным домам составили Петродворцовый район – 11 объектов, Курортный – 9 объектов и Колпинский – 7 объектов.
Спрос отстает
Объем предложения на первичном рынке постепенно растет. Погоду делают новые объекты, в том числе и комплексного освоения. Однако ликвидные варианты, к которым относится малогабаритное жилье среднего класса на рынке в дефиците.
Объем продаж на первичном рынке по-прежнему остается на высоком уровне. Так, в июле, августе и сентябре количество сделок в «Петербургской недвижимости» составляло порядка 1000 квартир в месяц, что в два раза больше показателей прошлого лета – начала осени.
«Самые дешевые квартиры во всех сегментах уходят довольно быстро», – говорит Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН». Причем это касается не только первичного рынка. «Динамика цен также неоднозначна. Стоимость квадратного метра на первичном рынке упала, и новые объекты в среднем стоят около 83,1 тысячи рублей за квадратный метр», – добавляет эксперт.
«За три квартала текущего года разрыв между спросом и предложением на рынке стал увеличиваться», – считает Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент». «С одной стороны, объем продаж растет благодаря реализации отложенного спроса, а также стабилизации темпов роста доходов населения. В то же самое время проблемы с согласованием новых проектов, стремление переложить инфраструктурные расходы на застройщиков тянут объем предложения вниз, увеличивая пропасть и дефицит. В связи с этим цены на рынке медленно, но верно продолжают расти – среднерыночный показатель роста составляет 7-10 процентов. До конца года ожидается прирост еще на 2-3 процента. При этом на особенно удачные и интересные проекты цена за последние 9 месяцев выросла до 25 процентов», – поясняет эксперт.
«Активность на рынке недвижимости в сентябре почти не выросла. Довольно много клиентов продолжили летний отдых, их примеру следовали и агенты, – считает г-н Спарак. – В октябре количество звонков, просмотров и сделок, скорее всего, увеличится».
По итогам сентября цены на первичном рынке не только не выросли, а впервые с начала года упали. Правда, падение оказалось близко к статистической погрешности – стоимость квадратного метра снизилась всего на 0,4%. Всего с начала года цены выросли на 8,6%, до 83,2 тыс. рублей за квадратный метр, подсчитали аналитики Сети офисов недвижимости «Новый Петербург».
Снижение цены было спровоцировано снижением спроса на строящееся жилье в начале сентября. «Конец августа и первые неделя сентября оказались не столь продуктивны, как в прошлом году. Видимо, сказались затянувшиеся отпуска, а также хлопоты, связанные с первым сентября. Сейчас основной покупатель – это молодые семьи с детьми, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Для них выход в школу – важный шаг, ради которого можно отложить все прочие заботы. Но уже к концу сентября ситуация опять вернулась к привычному активному спросу», – говорит Андрей Вересов, генеральный директор Сети офисов недвижимости «Новый Петербург»».
«В течение последних лет наблюдается устойчивая тенденция роста цен. В третьем квартале она также продолжилась. Характерной ситуацией последних двух лет стало отсутствие периода "затишья": цены начали расти в августе-сентябре 2010 года и продолжают расти до сих пор. Все дело в двух факторах: спросе и объеме качественного предложения. Пока они не сбалансированы. То есть, конечно, нельзя говорить о недостатке предложения в сегменте масс-маркет: за последние два месяца на рынок вышло 43 проекта в этом классе, считая очереди строительства. Это высокий показатель. Тем не менее в городе сохраняется недостаток именно качественных и интересных объектов, что в первую очередь и обусловливает рост цен», – комментирует Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
Все эксперты сходятся во мнении, что ликвидных объектов рынку Петербурга сегодня недостает. Хотя и перегревания рынка сейчас никто не ждет.
«Первичный рынок еще не достиг докризисных показателей и вряд ли достигнет в текущем году. Пока это произошло исключительно на вторичном рынке, где некоторые, наиболее популярные, типы жилья уже даже перешагнули докризисный порог. По нашим прогнозам, до конца года рост цен вряд ли превысит 3-4 процента. С начала года средние цены в сегменте масс-маркет выросли на 8,6 процента, увеличиваясь где-то на 1 процент в месяц. Рост цен мог быть и более ощутимым, однако проекты комплексного освоения территорий, реализуемые сейчас в Петербурге и пригородах, относящихся к Ленобласти, являются сдерживающим фактором. Они обеспечивают существенный объем жилья класса масс-маркет по достаточно низким ценам по сравнению с точечными проектами в обжитых районах. И уже существенная часть спроса сосредоточена именно в этих проектах», – говорит г-жа Трошева.
За одну комнату платят больше
В структуре предложения на первичном рынке наибольшую долю по прежнему составляет жилье масс-маркет, к числу которого в «Петербургской недвижимости» относят более 90% рынка. Он же наиболее активно пополняется новыми проектами. А вот в сегментах элита и бизнес все более ощутимым становится дефицит новых качественных проектов. Доля обоих классов в предложении за последнее время снизилась, так новых объектов выходило мало, число квартир в продаже постепенно уменьшается.
Как и в начале года, доля предложения однокомнатных квартир наиболее велика – 47%. Двухкомнатных застройщики предлагают чуть меньше – 33%, трехкомнатных – 18%. Квартир с четырьмя комнатами лишь 2%. При этом, если брать суммарную площадь всех квартир, находящихся в продаже, получается, что двух- и трехкомнатных квартир (32% и 34% соответственно) на рынке больше, чем однокомнатных (30%). Четырехкомнатные представлены лишь 4% от общей площади квартир. «По сравнению с началом года доля однокомнатных квартир, находящихся в продаже, постоянно увеличивается – это говорит о том, что именно двухкомнатные квартиры быстрее всего покупаются и уходят из баз», – подчеркивает Андрей Вересов.
«В 2010 году основной спрос – порядка 48 процентов – приходился на однокомнатные квартиры и квартиры-студии в диапазоне от 1,7 до 2,3 миллиона рублей. Сегодня квартир по таким ценам в продаже практически нет. Кроме того, спрос переориентировался на квартиры в домах комфорт-класса. Этот сегмент на данный момент показывает лучшую динамику продаж», – рассуждает Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора «НДВ СПб».
«Средняя стоимость однокомнатных квартир в прошедшем месяце составила 3,5 миллиона рублей при цене квадратного метра 83,5 тысячи. В начале года цена была 3,41 миллиона и 78,1 тысячи рублей за «квадрат». Средняя площадь однокомнатной квартиры составила 44,1 квадратного метра. Стоимость квадратного метра в двух- и трехкомнатных квартирах практически равна – 81,9 тысячи и 80,8 тысячи рублей соответственно, при этом цена двухкомнатных квартир колебалась на уровне 5,1-5,3 миллиона, а трехкомнатных – около 7,2-7,3 миллиона рублей. В начале года цена на это жилье была на 6,7 и 6,3 процента ниже. Средняя площадь квартир с двумя комнатами – 67,3 квадратного метра, с тремя комнатами – 91,8 квадратного метра», – рассказывает Андрей Вересов.
Свежие комментарии