Похоже, что безудержный рост цен на рынке жилой недвижимости Петербурга, длившийся более полугода, затих. Однако отразился он на всех без исключения процессах, происходящих в этой сфере, – от аренды квартир до ипотечного кредитования. Эксперты по сей день пытаются найти причины произошедшему, виня, кто пресловутый закон о дольщиках, кто нехватку инженерно подготовленных участков или их необоснованно завышенную цену на торгах.

Рост цен на петербургском рынке жилой недвижимости начался в конце I квартала прошедшего года. Как отмечают аналитики корпорации «Петербургская недвижимость», уже в марте он составлял не менее 1% в неделю. За весь квартал цены выросли на $100-150/кв.м. А некоторые летние недели запомнились участникам рынка прибавкой в 4-6%. Одновременно застройщики стали снимать с продаж наиболее ликвидные квартиры и даже целые объекты, рассчитывая реализовать их позже и по более высокой цене.

В сентябре рынок начал успокаиваться. Спрос, напуганный стоимостью жилья, сократился. Предложение, напротив, стало увеличиваться. В том числе за счет объектов, на которых строительные компании возобновили продажи. Хотя ценники остались летними, застройщики вернулись к системе льгот и рассрочек, а также установили более низкий курс у.е., в которых нормируется стоимость выставленных на продажу квадратных метров.

Ипотека не виновата

Версий и предположений по поводу причин ценового роста на жилищном рынке высказано немало. Многие из них вызывают сомнения. В частности, некоторые участники рынка утверждают, что свою лепту в этот процесс внесло ипотечное кредитование. Однако в настоящее время только 5% сделок (первичный и вторичный рынки вместе) в Петербурге происходит с использованием ипотечных схем. Конечно, ежемесячно подобные сделки регистрируются тысячами, но кредитов за 11 месяцев 2006 г. выдано не более 10 тыс. А летом вообще можно было наблюдать негативное влияние роста цен на развитие ипотечного кредитования. Потенциальный заемщик, получив одобрение банка, при скудном выборе объектов не мог быстро найти подходящий вариант. За время поисков цены увеличивались настолько, что суммы займа на покупку жилья уже не хватало. Кредит оставался невостребованным. По данным «Абсолют банка», соотношение выданных кредитов к одобренным составляло 1:5. В этой ситуации кредитование покупки на первичном рынке представлялось более надежным вариантом: застройщик фиксировал цену, как только покупатель выбирал квартиру. Поэтому именно летом банки активизировали свое присутствие на рынке строящегося жилья (подробнее см. в материале рубрики «Конъюнктура»).

Другой причиной роста цен на жилье назывался многострадальный закон о защите прав дольщиков. Но вскоре стало очевидно, что и застройщики, и риэлторы быстро научились его обходить, используя вместо договоров долевого участия предварительные договоры купли-продажи, вексельные схемы и т.д.

По молодости лет

В действительности рост цен имеет, скорее, макроэкономические причины. При этом инфляция занимает в этой иерархии весьма скромное место. Большинство специалистов винят в увеличении цен на жилье притекшие в страну нефтедоллары, сокращение объемов строительства и обогащение населения, которое торопится вложить свободные средства в недвижимость.

Федеральные органы, в свою очередь, пытались обнаружить картельное соглашение между застройщиками, для чего инициировали соответствующие проверки. На петербургском строительном рынке работают примерно 400 фирм. Около десятка из них – крупные, но ни одна не контролирует более 10% рынка. Поэтому идея сговора была благополучно похоронена самими же властями.

Ведущий российский аналитик по недвижимости, профессор Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова Геннадий Стерник объясняет происходящие на рынке недвижимости привязкой мировой экономики к доллару: «Это не нефть, золото, недвижимость дорожают – это доллар дешевеет».

Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко полагает, что рынок недвижимости переживает болезни роста – по молодости лет. «До сих пор не задействованы макроэкономические инструменты, наблюдается дефицит во всех сегментах, мало сделок с применением ипотечного кредитования. Налицо все признаки незрелого рынка: он неконкурентный, отсутствует баланс спроса и предложения, нет насыщенности качественным предложением», — полагает г-н Семененко.

Представители строительных компаний, не углубляясь в макроэкономические исследования, в качестве главных причин роста цен называют удорожание земельных участков, которое существенно повышает себестоимость строительства и способствует сокращению возводимых объемов. «Цены не будут ниже. Себестоимость нас подперла», — заявляет генеральный директор ЗАО «ИСК «СтройКомплект» Дмитрий Тютин. По его расчетам, сегодня себестоимость строительства достигает $2 тыс./кв.м. В первую очередь, именно из-за высокой цены на землю (в отдельных случаях — $700 за «квадрат»). Параллельно дорожают строительные материалы, услуги подрядных организаций, затраты на подключение и согласования монополистов и пр.

Последнее удорожание случилось в начале декабря, когда Комитет по тарифам установил фиксированную плату за подключение. До этого момента, со слов застройщиков, затраты на подключение составляли $100-140/кв.м. «С введением тарифов плата увеличится процентов на 50, — полагает генеральный директор Ассоциации «Промышленно-строительный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов.

Нет ее дороже

По данным Союза строительных компаний «Союзпетрострой», еще в 2005 г. в оборот инвестиционно-строительного рынка было вовлечено чуть более трех десятков земельных участков. «Задел по не начатым домам, оставшийся от прежних лет, составляет менее 2 млн. кв.м, — рассказывает заместитель директора «Союзпетростроя» Евгений Каплан.- Он закончится к середине текущего года, и рынок останется один на один с тем объемом нового жилья, который дают земельные торги. Есть еще 20 земельных участков, полученных застройщиками на торгах по короткому пакету, которые постепенно выходят на рынок. Но это не более 500 тыс. кв.м. Такого объема не может хватить для обеспечения потребностей рынка жилищного строительства».

В свою очередь, вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров утверждает, что в 2006 г. продано такое количество пятен, что на них можно построить 1,2 млн. кв.м, а на февраль 2007 г. запланированы торги, на которых город будет предлагать участки под строительство еще 4,4 млн. жилых «квадратов».

Активное приобретение участков под строительство началось примерно год назад. Стоимость земли на аукционах сразу пошла в рост. На торгах, проходивших в последнее время, цена предложения от застройщиков возрастает в 4-5 раз и достигает $700/кв.м возводимых улучшений. «Цена участка выше $200 за «квадрат» будущего жилья является экономически необоснованной и спекулятивной, — отмечает Евгений Каплан. — Она может быть достигнута только за счет создания искусственного дефицита».

Главная же причина высокой стоимости земли – не просто дефицит свободных участков, но нехватка инженерно подготовленных пятен.

На 2007 г. затраты на инженерное обустройство новых территорий запланированы в размере 1,8 млрд. руб. Это, полагает Евгений Каплан, соответствует, примерно 600 тыс. кв.м построенного жилья.

Администрация Петербурга знает об этой проблеме строительного комплекса. «В моем понимании, сегодня необходимо сделать упор не столько на предоставление новых территорий для застройщиков, сколько на обеспечение инженерной инфраструктурой уже предоставленных земельных участков под строительство, — говорит председатель Комитета по строительству Роман Филимонов. — Мы планируем завершить инженерную подготовку 56 АБ квартала Северо-Приморской части, 15 и 18 квартала Юго-Западной Приморской части, 90% работ будет выполнено по 59А и 59Б кварталам. Также будут начаты работы в 55 и 58 квартале СПЧ и 20, 21 кварталах Юго-Западной Приморской части. Всего на этих территориях планируется возвести около 4 млн кв.м жилья.

Основная цель, к которой стремится город и Комитет по строительству, – предоставить инвестору возможность подключения к инженерным сетям, максимально приближенным к участку застройки. Таким образом, у него останутся затраты только на прокладку инженерных сетей в пределах границ собственной территории».

Сомнения в будущем

По данным Петростата, строители Петербурга за первые три квартала прошедшего года сдали меньше жилья, чем за аналогичный период 2005-го на 13,5%. Однако Роман Филимонов уверен, что по итогам 2006 г. в эксплуатацию поступит запланированные 2,3 млн. кв.м. И в следующем году эти объемы сохранятся. «Мы планируем удержать этот показатель, — говорит г-н Филимонов. — Всего же к 2011 г. в Петербурге планируется построить не менее 13 млн. кв.м жилья. Приоритетными направлениями развития определены Северо-Приморская часть, Северная часть и Приморская Юго-западная часть города».

Между тем строители сомневаются в том, что им удастся увеличить объемы ввода. По словам Вячеслава Семененко, слишком многого для этого не хватает: «Нет основных материалов – цемента, железобетона, стеновых материалов. Даже существующий объем с трудом удается обеспечить. Плюс в Петербург пришли компании из регионов, где строительные объемы наращивают, а производство стройматериалов остается на месте – строительная индустрия разрушена».

Кроме того, уже проявляются результаты летнего роста цен: многие компании, которые летом снимали объекты с продаж, надеясь впоследствии сбыть их подороже, сегодня не имеют достаточного объема оборотных средств для продолжения строительства. При этом получить достаточный приток денег со стороны они не могут из-за падения спроса. Не факт, что у крупных компаний с диверсифицированным бизнесом возникнут очень серьезные проблемы, однако мелкие и средние фирмы сегодня оказались в зоне риска.

Затоваривание районного масштаба

После летнего ажиотажа спрос на рынке начал сокращаться по причине возросших цен и сократившейся из-за этого покупательной способности граждан. По данным «Союзпетростроя», в III квартале 2006 г. было реализовано примерно 532 тыс. кв.м — на 42% меньше, чем во втором.

Между тем предложение продолжает нарастать. Однако оно меняется качественно. Так, по данным экспертов, доля кирпичных домов снизилась до 8-10%. Господствующее положение на рынке отныне занимает монолитная технология.

Одновременно меняется география предложений. Отмечено снижение строительных объемов в Василеостровском, Адмиралтейском и Центральном районах: лакун там все меньше. Фрунзенский район по объему строительства опередил Приморский, многие годы являвшийся лидером. Заметно увеличилось предложение нового жилья в Московском районе — прежде всего благодаря крупным проектам на пересечении Пулковского шоссе с Дунайским проспектом и улицы Типанова с проспектом Космонавтов. Находившийся долгое время в лидерах Выборгский район уступил пальму первенства Красносельскому.

По данным «Союзпетростроя», спрос на жилье в Приморском и Красносельском районах в последние годы составлял 20-25% от общего объема – суммарно примерно 700 тыс. кв.м. При сохранении объемов продаж уже в ближайшее время ввод в оборот земельных участков в Приморском районе будет почти в 2 раза превышать объемы потенциального спроса, а в Красносельском – в 5 (!) раз — даже без учета «китайского квартала».

«Себестоимость строительства в этих двух районах при ценах на землю до $400/кв.м составит $1400-1600. Очень сомнительно, что вышедшим на торги застройщикам удастся продать по адекватным ценам построенное избыточное жилье — полагает Евгений Каплан. — Так или иначе, но мы получили несбалансированный, перекошенный земельный рынок. А городские власти в ближайшие годы планируют продать в этих районах земельные участки еще на 4 млн. кв.м жилья».

«Последние торги не только повысили планку стоимости земли, заранее определив себестоимость будущих квартир на уровне не менее $2 тыс. за «квадрат». Судя по площади и дислокации реализованных участков, можно предположить, что через два-три года предложение квартир в Красносельском и Приморском районах будет значительно превышать спрос, — подтверждает Марк Лернер, генеральный директор ИСК «Петорополь». — Таким образом, рынок будет разбалансирован большим локальным предложением и относительно низкими ценами в этих районах (особенно если учесть еще «Балтийскую жемчужину»), а также сохраняющимся дефицитом и высокими ценами во всех остальных районах города».

И снова в рост

Так или иначе, прогноз на ближайшее время не слишком порадует покупателей жилья в новостройках. По мнению застройщиков, будет происходить заметная дифференциация. В частности, цены на дорогое жилье продолжают расти и сейчас. При этом будут дешеветь квартиры, которые застройщики в период ажиотажного спроса, мягко говоря, переоценили. По мнению Вячеслава Семененко, в Северо-Приморской части и на Юго-Западе (те самые Приморский и Красносельский районы) произойдет коррекция цен. Не в последнюю очередь благодаря выводу на рынок новых проектов в Петродворце. Цены также могут снижаться в тех районах, где нет достаточной обеспеченности социальной и транспортной инфраструктурой. Застройщики и эксперты предсказывают падение на 10-15%, которое будет завуалировано и продлится только до весны. Дальше все в один голос предсказывают очередное повышения цен на жилье. Цены, знаете ли, как чужие дети: только и делают, что растут.

Мнение Александр Красников, генеральный директор ОАО «Петербургреконструкция»

— Итоги 2006 г. для строительного рынка оценить однозначно нельзя. Был скачек цен после длительного застоя, что позволило ускорить темпы строительства и «сделать запасы» для новых проектов. Но, с другой стороны, обещанных городом инженерно подготовленных земельных участков под строительство этих объектов, фактически не появилось, программы расселения ветхого и аварийного фонда на практике не действуют.

Дополнительные сложности в деятельность строителей и в судьбы дольщиков привнес новый порядок сдачи объектов в эксплуатацию – теперь ввести объект, получить ключи от квартиры для ремонта, зарегистрировать собственность, можно только после подключения здания к постоянным сетям (прошу понять правильно – это не значит, что сейчас на объекте нет ни электричества, ни воды). Все это может растянуться и на год и на два – монополисты попросту не успевают подтягивать необходимые коммуникации. Ни город, ни тем более отдельный застройщик, не в силах решить данную проблему. Вот и стоят готовые объекты, планировавшиеся к вводу еще в прошлом году, как незавершенные. Хотя, надо отметить, что для красоты статистики и ради выполнения плана в последние несколько месяцев отраслевые комитеты встрепенулись, и процесс этот сдвинулся с мертвой точки.

Эдуард Тиктинский, генеральный директор ЗАО «Северный город»

— Первая и основная проблема, сдерживающая рост объемов предложения на рынке строящегося массового жилья, — инженерная подготовка территорий. Ее финансирование должно стать приоритетным направлением городского бюджета. Важно поддержать работу строительного блока петербургского правительства в части обеспечения бесперебойного финансирования работ по инженерной подготовке, а также в решении вопроса по формированию нужных городу программ развития и реконструкции сетей предприятий-монополистов.

Второй важной проблемой мне представляется освобождение территорий промышленных предприятий и их последующая застройка. Промышленные зоны составляют значительную часть территории Петербурга и представляют существенный резерв для его развития. Вместе с тем перевод промпредприятий связан с решением целого комплекса имущественных и градостроительных вопросов. С одной стороны, собственники заинтересованы в сохранении и развитии профиля своего предприятия, а с другой стороны, они понимают, что таким предприятиям не место в центре города.

И, наконец, третьей, но не менее острой проблемой, тормозящей рост объемов предложения на рынке строящегося жилья, я считаю административные барьеры при согласовании градостроительной, проектной документации и получении разрешения на строительство. Нужно провести комплексный анализ состава и сроков всех работ по получению разрешений на строительство с формированием сводного графика, создать единую блок-схему прохождения всех процессов согласований с нормативными сроками. Разработать регламенты, где они еще не созданы, по фиксации сроков ответов чиновников на запросы, а также установить личную материальную ответственность за каждую задержку.

Григорий Усыченко, директор по развитию ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия»

— Строительным компаниям в скором времени придется привыкать к некоторому снижению темпов продаж без выраженного реагирования спроса даже на незначительное снижение цен. Этап выброса на рынок застройщиками всего имеющегося предложения мы уже миновали. Темпы продаж уменьшатся, сроки экспозиции увеличатся, но игроки рынка готовы к такому снижению активности и стимулировать спрос снижением цен более чем на 10%, скорее всего, не будут.

Есть один экономический закон лауреата Нобелевской премии Милтона Фридмана, согласно которому, чем меньше государство вмешивается в рыночные отношения, тем интенсивнее экономический рост в стране, тем надежней и стабильней ее положение. Нужно понять, что цены на недвижимость будут расти всегда, это общемировая тенденция. Недвижимость не может не дорожать. Кроме того, в нашей стране наблюдается колоссальный спрос на квартиры, который десятилетиями не будет удовлетворен, а также огромный объем ветхого жилья, которое уже давно не соответствует современному уровню жизни.

Елена Зубова
http://www.miridom.ru

©2024 KBAPTUPA.RU