Жилой фонд Петербурга все более заметно разделяется по имущественному признаку, это относится и к территориальным зонам, и к типам домов. За рыночные годы сложились представления о том, какие дома больше подходят «для бедных», какие — «для богатых».
Надежных социологических данных, позволяющих соотнести процесс имущественного расслоения петербуржцев с рынком жилья, нет. Общий показатель: за год жилье меняет (в среднем) один из сорока петербуржцев. Обычно горожане выбирают жилье по достатку, переезжая по мере роста благосостояния из «хрущевок» и «кораблей» в более приличную «панель» или «кирпич».
Участники рынка условно делят жилой фонд массового спроса на «проблемный» и «приличный». Проблемное жилье — это «хрущевки», «корабли», существенная часть старого фонда (например, третьи дворы). В таких домах состав жильцов постепенно выравнивается: кто заработал — спешит переехать.
Пограничной зоной, по оценкам риэлтеров, служат дома 504-й серии. (На наш взгляд, стоило бы включить сюда ранние постройки 137 й и 600.11-й серий.)
Наиболее благополучное население, если говорить о панельных зданиях советского производства, — в домах 606-й серии. К «приличному», как правило, относят дома поздней 137-й и серии 600.11, кирпичные 70-х, современный монолит.
Один из самых наглядных признаков, характеризующих изменение состава жильцов в домах той или иной категории, — количество стеклопакетов. Их сразу видно, и их нетрудно подсчитать.
Десять лет в пластике
На сегодня 15-20% окон в спальных районах уже «оделись» в стеклопакеты. Евроокна массово начали устанавливать в городе 10 лет назад. Вначале подобную роскошь могли позволить лишь весьма небедные горожане. Постепенно стоимость (и престижность) снижалась. Сегодня стеклопакет с установкой в среднем обходится в 15 000-20 000 рублей.
В компаниях, специализирующихся на производстве и установке окон, не берутся оценить средний доход клиентов. «Попытки подобного мониторинга предпринимались — но неудачно. Иногда к нам обращаются горожане, которые по всем признакам должны едва сводить концы с концами. А они заказывают окна далеко не самой дешевой комплектации», — комментирует Сергей Смирнов, руководитель отдела маркетинга группы компаний «Прок».
Похоже, что одна из основных технических функций стеклопакетов — защита от шума — для покупателей вовсе не главная. Доля стеклопакетов на фасадах, выходящих на шумные магистрали и во дворы, практически одинакова. Иначе обстоят дела только в «хрущевках», стоящих вплотную к дороге. Здесь процент евроокон, выходящих на улицу, в среднем в 2,2 раза превышает «дворовые» показатели: здания низкие, проблемы со звукопроводимостью известны.
В «кораблях» доля стеклопакетов составляет в среднем 12% — немного выше, чем в зданиях 504-й серии. По мере приближения к станциям подземки доля стеклопакетов в домах подрастает. К примеру, в «кораблях» в трех автобусных остановках от «Пионерской» она редко дотягивает до 13%, а в домах напротив метро составляет 15-16%. А в «хрущевках» вблизи «Черной речки» (хотя локация еще более привлекательная) евроокон меньше — около 10%.
Окошко в статус
Наш экспресс-мониторинг охватил около 7000 квартир в домах восьми типов: «сталинки», «хрущевки», «корабли», 504-я, 606 я, 137-я, 600.11-я серии, современный «кирпич». Всего около 40 домов, в среднем — по пять домов каждого типа или серии. Мы обсчитали долю квартир со стеклопакетами, балконные окна и двери не учитывали.
Разброс показателей по однотипным домам оказался невелик. Однако напрямую связать качество квартир и количество стеклопакетов не получится (см. таблицу). Например, существенным оказалось различие между близкими по качеству квартир «панельками» двух серий 1970-1980 х годов постройки: если в домах 504-й серии лишь 8-13% окон заменены на стеклопакеты, то в 606-й — от 20 до 30%. Качество стен и метраж квартир в этих домах примерно одинаковы. Значимых отличий два: площадь кухни (в 606-й серии она примерно на 2 «квадрата» больше) и состояние парадных.
Вероятно, более важным стоит считать другой признак. Здания 606-й серии в Приморском районе — преимущественно ЖСК, тогда как дома 504-й изначально были (а многие остаются до сих пор) муниципальными. В кооперативных многоэтажках подъезды традиционно более ухоженные. «За объект в типовом доме с приличной парадной горожане готовы платить примерно на 5% больше», — говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. «В городе есть спрос на кооперативные дома, многие покупатели ищут именно такие варианты. Впрочем, оценить в деньгах «цену ЖСК» сложно», — комментирует Антон Баранов, директор АН «Талан».
То есть динамика состава жильцов зависит не столько от площадей и планировок, сколько от изначальной формы управления домом. В расположенных здесь же зданиях ранней 600.11-й серии, построенных примерно в то же время и с параметрами, сравнимыми с 606-й, доля стеклопакетов составляет лишь 16-18%. И в домах куда более добротной, по мнению всех опрошенных специалистов, 137 й серии концентрация стеклопакетов также стабильно ниже, чем в 606-й, — 15-25%. Показательно, что эти дома — тоже муниципальные.
При смене жилья основной исходный капитал для большинства горожан общий — приватизированная квартира. А вот выбор зависит от уровня дохода. Риэлтеры подтверждают: покупатели, у которых текущий доход невелик, предпочитают купить максимум «квадратов», не тратясь на красоту и дополнительные удобства. Те, у кого с деньгами посвободнее, больше внимания уделяют качеству жилья и прилегающей территории.
Связь сложившегося (в представлениях участников рынка) статуса жилья и количества стеклопакетов — очевидна. В не самых популярных «сталинках» рядом с метро «Кировский завод» уже 35-40% окон «переодеты» под евростандарт. Разница с советскими «панелями» (в Приморском) значительна, даже с учетом далеко не самой выигрышной локации. В престижных кварталах у парка Победы доля стеклопакетов еще выше.
Будущие соседи
Опрошенные «НП» специалисты уверены, что состав жильцов в наименее качественных домах: «кораблях», «хрущевках» и «убитом» старом фонде — постепенно ухудшается, и этот процесс продолжится. При этом большинство считает, что в 504-й серии «качество новоселов» (если говорить об уровне дохода) пока идет вверх.
Данные нашего экспресс-мониторинга свидетельствуют, что состоятельные горожане столь же неохотно селятся в домах 504-й серии (и аналогичных по параметрам блочных зданиях), как и в чуть более компактных «кораблях».
Диверсификация представлений о жилье, воплощение новых представлений о комфорте в квадратные метры происходит на фоне общего увеличения доходов горожан в последние годы. Количество стеклопакетов хоть и с разной скоростью, но подрастает во всех домах — и наблюдателям новоселы кажутся все более состоятельными.
Количество квартир в явно проблемных домах не превышает трети от общегородского жилого фонда. Граница между «хорошим» и «плохим» жилым фондом постепенно смещается: в городе растет доля новых современных зданий, которые меняют представления людей о приемлемом качестве жилья.
Пока спокойными за будущее соседство могут оставаться обитатели 606-й и более поздних панельных серий, а также кирпичных домов.
Динамика доли стеклопакетов в конкретном доме может свидетельствовать как о постепенном движении к благополучию, так и о «сползании» в категорию устойчиво-депрессивных зон.
Локация
В рамках проделанной работы корректно учесть влияние локации было сложно. Мы подсчитали стеклопакеты в домах поздней 137-й, 606-й, 504-й, ранней 600.11-й серий и кирпичных зданиях, расположенных по соседству, в Приморском районе, на значительном — более 1 км — удалении от метро.
«Кораблей» поблизости не нашлось — они разместились несколько выгоднее по отношению к транспортным узлам. «Хрущевки» рассматривались в районе станции метро «Черная речка». «Сталинки» — в окрестностях Кировского завода.
Конечно, в дальнейшем хотелось бы получить данные по «остеклопакеченности» массовой застройки в других районах и сложившихся зонах.
Кирпичные постройки сравнивать сложно, качество жилья в них существенно варьируется. (Размеры «единичек» могут колебаться от 33 до 50 кв.м и более.) Сложно найти хотя бы четыре-пять однотипных зданий поблизости.
Наверное, будет полезно накапливать частные наблюдения. Например, в доме комфорт-класса, построенном около 10 лет назад, стеклопакеты установлены в 100 квартирах из 160 (около 60%). В более ранних «кирпичах», близких по метражам к 600.11-й серии, лишь 24% владельцев решили установить пластиковые окна…
Редакция «НП» будет признательна всем, кто готов поделиться имеющейся информацией по этой теме.
Дмитрий Сперанский, Андрей Сперанский
http://www.estate-gazeta.ru
.jpg)
Свежие комментарии