Данная статья не является аналитическим исследованием. Это скорей взгляд со стороны на весьма нервозное поведение столичного рынка недвижимости в течение этого года и, особенно, в последние несколько недель. Состояние рынка, на наш взгляд, настолько нервозное и нестабильное, что мы позволили себе здесь весьма вольный стиль изложения сути происходящих событий, за что заранее просим прощения у взыскательной и искушенной части нашей аудитории. Московский рынок недвижимости, по образному выражению, вышел из состояния запоя. Трудно делать прогнозы относительно его дальнейшего поведения. Не исключено, что по русской традиции может начаться и новый скачок цен. Однако такой исход, на наш взгляд, маловероятен. Тем не менее, аргументы, что покупательская способность исчерпана, нам кажутся малоубедительными по той простой причине, что цены на московские квадратные метры уже давно перевалили за все мыслимые и немыслимые пределы и при этом до недавнего времени продолжали расти.
Как известно, в сентябре цены на московскую недвижимость преодолели психологический барьер в 4.000 долларов за квадратный метр. Практически все, кто работает на этом рынке, в один голос тогда заявили, что рост цен никак не остановится, а просто скорее несколько замедлится. Но, с середины октября ситуация стала резко меняться, что не могло не привлечь нашего внимания. Сначала цены перестали расти вовсе, потом вторичное жилье перестало продаваться и, наконец, конечные цены редких продаж пошли вниз.
В течение первых девяти месяцев года цены на квадратные метры росли как на дрожжах. Рынок даже не лихорадило, а у него просто ежедневно росло либидо. И с каждым днем все выше и выше. Причем дошло до того, что в тех же новостройках цена росла, не потому что у застройщика что-то изменилось, а потому что «у всех растет и у нас тоже». Заходили разговоры о сговоре и других «подковерных» играх, но документального подтверждения они не нашли, да и не могли найти. Участники рынка шли по пути наименьшего сопротивления и руководствовались одним принципом: «Надо быстрее заработать». И это очень удачно получалось. А что будет потом никто, как кажется, и не задумывался. Не отставали и «труженики вторичного рынка». При обращении в агентство недвижимости для продажи квартиры клиенты слышали примерно одни и те же фразы: «Ваша квартира стоит 190, выставим за 200, а продадим за 220». Естественно, все клиенты были просто таки счастливы от такого положения дел. Они шли на это, не задумываясь о том, что, покупая другую квартиру (у нас же 80% продаж идет по альтернативным сделкам), она будет стоить также дороже, и если ты покупаешь большую площадь, то доплатить придется не планируемые 50, а, например 100. А тут еще ипотека, при сделках по которой творились вообще неописуемые вещи, которые весьма вероятно еще ох как скажутся на потребителях и рынке недвижимости как таковом. Человек, решивший купить квартиру по ипотеке, получал разрешение от банка, но за 1-2 дня до сделки «вдруг» оказывалось, что квартира подорожала. Сама собой видимо, другое объяснение придумать сложно. Покупатель с ипотечным кредитом на фоне ажиотажного спроса, думал буквально следующее: «деньги не мои, пусть будет на 20 тысяч дороже». И действительно, ну что такое 20 тысяч долларов, когда ты полмесяца бегал, собирал справки и получил разрешение на кредит в 200 штук. Ну, будет 220, ну и что? Прорвемся … Есть такая пословица: «Берешь чужое, а отдавать свое будешь». Вот, когда придет время «платить по счетам», тогда и станет понятно, что такое 20 тысяч + проценты и дополнительные сборы. Обратите внимание, что банки легко шли на такое изменение ранее оговоренной суммы ипотечного кредита.
Но вернемся к психологическому барьеру. Он был достигнут в сентябре. Учитывая, что более 70 процентов новостроек в Москве и области покупались последние 3-4 года не для жизни в них, а для заработка, сработала стандартная схема биржевой игры на фондовом рынке. Покупать больше нельзя, потому что крайне велик риск не заработать, продавать рано, потому что «и колется и хочется». В таком состоянии рынок провел месяц. После этого нервы у частных инвесторов стали не выдерживать. И, опять же руководствуясь простым принципом – лучше продать сейчас и заработать ровно «два конца», люди стали выставлять на продажу свои «вложения». В любой базе данных вы сейчас можете найти множество предложений квартир без отделки в домах, сданных и построенных уже давным-давно. Это именно инвестиционные квартиры частников.
Вторым толчком стало следующее: Многие люди, которые были вынуждены переехать в загородные дома, потому что в Москве уже не могли позволить себе купить жилье достаточной площади, сейчас стали выставлять на продажу свои московские квартиры, которые у многих остались и не были проданы. Это уже пошел в ход вторичный рынок в чистом виде.
Итак, в результате мы получили следующую картину. С каждым днем предложений на рынке все больше и больше, но вот незадача, покупать то это уже некому, потому что люди не стали больше зарабатывать за эти месяцы. Рынок покряхтел и пошел узкой и извилистой тропинкой, которая ведет с горы. Автоматически практически все застройщики и агентства недвижимости стали пересматривать свои рекламные бюджеты, потому что продавать не рекламируя, стало практически невозможно. Осталось дождаться того, что банки, владеющие огромным количеством квартир в новостройках, решат, что есть более интересные места приложения их (не их, а наших с вами) денег и начнут потихоньку продавать «свои» квартиры с грязной отделкой.
А после этого придет «тот день», когда банки, дававшие кредиты с нулевым или даже 10% первоначальным взносом, перестанут получать свои деньги обратно. По общемировой практике, заемщики, не заплатившие кровно заработанные 15-20% при существенном падении рынка, просто кидают ключи от квартиры на стол, разворачиваются и уходят покупать новое жилье по более низким ценам. Но это уже совсем другая история, до которой, хочется надеяться, все же дело не дойдет.
Свежие комментарии