Журнал Homes Collection открывает новую рубрику «Аналитика. Рынки недвижимости».
В ней публикуется структурированный анализ предложений объектов недвижимости в отдельной стране. Темой исследования этого номера стали курорты Болгарии. Инвестиционная привлекательность недвижимости в этой стране, прозрачность процедур приобретения жилья и коммерческих объектов делают Болгарию одним из самых востребованных регионов. Мы сознательно исключили из анализа крупные города Болгарии — это тема отдельного исследования. Нас интересовали следующие вопросы:
1. Цены на недвижимость на горнолыжных, бальнеологических и морских курортах.
2. Самые популярные курорты (по количеству актуальных предложений).
3. Самые востребованные типы недвижимости.
4. Минимальные и максимальные цены.
5. Ценовая разница между новыми жилыми комплексами и вторичным рынком.
Методика
Для исследования была создана выборка, состоящая из 6120 объектов от 89 компаний. В качестве источников информации использовались как общедоступные ресурсы (Интернет-порталы по недвижимости Болгарии и России, Интернет-представительства крупнейших болгарских и российских агентств недвижимости), так и требующие специальных запросов — прайс-листы и предложения болгарских застройщиков и девелоперов (без учета скидок и спецпредложений), а также рекламные объявления, опубликованные в декабрьских и январских выпусках болгарских газет и журналов по недвижимости.
В исследовании представлены:
Бальнеологические курорты: Кюстендил, Сандански, Баня, Мелник, Банкя, Велинград, Хисаря, Девин
Горнолыжные курорты: Пампорово, Боровец, Банско
Морские курорты: Золотые Пески, Ахтопол, Несебр, Обзор, Солнечный Берег, Поморие, Приморско, Созопол, Царево, Балчик, Каварна, Албена, Кранево, Бяла, Св. Константин и Елена.
Болгария со всех сторон
Анализ прайс-листов показал, что среди предложений в целом по курортам преобладают апартаменты с 2 спальнями (37 процентов)(диаграмма 1).
Такая же тенденция характерна для горнолыжных и морских курортов. На втором месте среди предложений — дом на одну семью (24 процента). Этот тип недвижимости преобладает и на бальнеологических курортах. Апартаменты с 1 спальней составляют 22 процента всех предложений. Менее востребованными оказались апартаменты с 3 спальнями (13 процентов от всех предложений). На долю апартаментов с 4 спальнями и вилл (или дач) приходится меньше всего предложений — 2 и 1 процент, соответственно.
Такая тенденция отражает прежде всего качественный портрет покупателей недвижимости. Как правило, дом или апартаменты с 2 спальнями покупают те, у кого есть семья и дети. Среди факторов выбора того или иного типа недвижимости значительную роль играет и образ жизни, который ведут на курорте покупатели недвижимости. Владельцы собственных апартаментов на море или в горах приезжают туда, как правило, в сезон. Им важно наличие в жилом комплексе или рядом с ним всей необходимой инфраструктуры.
Бальнеологические курорты — это места более продолжительного и не всегда сезонного проживания, поэтому дом как вид недвижимости в таком месте очень уместен. Кроме того, такого масштабного строительства, как на морских курортах, в бальнеологических зонах пока не ведется.
Квадратный метр жилой недвижимости по состоянию на декабрь 2007 г. — январь 2008 г. в рекреационных зонах Болгарии стоит в среднем €963 (диаграмма 2).
Бальнеологические курорты — это места более продолжительного и не всегда сезонного проживания, поэтому дом как вид недвижимости в таком месте очень уместен. Кроме того, такого масштабного строительства, как на морских курортах, в бальнеологических зонах пока не ведется.
Квадратный метр жилой недвижимости по состоянию на декабрь 2007 г. — январь 2008 г. в рекреационных зонах Болгарии стоит в среднем €963 (диаграмма 2).
Бальнеологические курорты выгодно отличаются по цене от горнолыжных и морских — на 60 и 40 процентов соответственно. В большей степени это обусловлено структурой предложений. На бальнеологических курортах преобладают отдельно стоящие дома на вторичном рынке, стоимость квадратного метра которых значительно ниже, чем стоимость квадратного метра апартаментов в новых жилых комплексах. Последние практически равны по цене аналогичным предложениям на горнолыжных курортах и на побережье: стоимость «квадрата» в новостройках составляет €974.
На диаграмме 3 видно, что новостройки дороже во всех трех курортных зонах. На бальнеологических курортах это соотношение составляет 35 процентов, на морских — 7 процентов и на горнолыжных — 10 процентов. Тенденция застройки курортных зон такова, что основное строительство нового жилья идет на морском побережье. Поэтому там практически одинакова стоимость квадратного метра в новостройках и стоимость квадратного метра в среднем по курорту, учитывая вторичный рынок. На бальнеологических курортах, как уже было отмечено, основные предложения идут по вторичной недвижимости. Именно поэтому цены в современных жилых комплексах и в отдельно стоящих домах так сильно разнятся. Недвижимость по типам курортов.
Горнолыжные курорты
Проанализированы цены на жилую недвижимость на самых известных горнолыжных курортах Болгарии — Пампорово, Боровец и Банско. Как видно на диаграмме 4, самым популярным по количеству предложений оказался Банско — 70 процентов. На этом сравнительно молодом курорте идет активное строительство последние несколько лет. А вот в Боровце — старейшем и самом крупном горнолыжном курорте Болгарии — предложений сравнительно мало, всего 12 процентов. Тем не менее стоимость «квадрата» здесь самая высокая — €1403 за кв. м (диаграмма 5).
Как видно из диаграммы 6, в структуре предложений преобладают апартаменты с 2 спальнями — их 49 процентов. Популярностью пользуются также апартаменты с 1 спальней (29 процентов) и с 3 спальнями (14 процентов). Дома, виллы или дачи составляют незначительное количество — 4 и 2 процента соответственно. Предложений апартаментов с 4 спальнями тоже немного. Такое распределение отражает специфику покупки недвижимости на горнолыжном курорте, где сезонность имеет гораздо большее значение, нежели на побережье. Косвенным образом это подтверждается, если проанализировать зависимость средней стоимости квадратного метра от средней площади апартаментов. Получается, что дороже всего объекты с 4 и более спальнями: средняя площадь многокомнатных апартаментов — 126 кв. м, а средняя стоимость квадратного метра в них — €1292. Ниже всего средняя стоимость «квадрата» в апартаментах с 2 спальнями — €1127 (средняя площадь этого типа жилья на горнолыжных курортах — около 70 кв. м).
Таблица 1 показывает, что в пределах €30 тыс. можно купить небольшую студию в жилом комплексе. Это характерно для всех типов курортов Болгарии — небольшие апартаменты раскупаются быстрее всего, и в прайс-листах агентств недвижимости они часто стоят со статусом «резерв» или «продано». Просторные стометровые апартаменты с тремя спальнями вполне можно приобрести за €150 тыс. А вот дачу или виллу можно найти только в Пампорово и в Боровце, при этом в Боровце стоимость этого типа объектов значительно дороже, чем в Пампорово.
Морские курорты
Болгария славится своими морскими курортами. Строительство на Черноморском побережье идет активными темпами. Именно поэтому на морских курортах предлагается в два раза больше недвижимости, чем в горных районах или на бальнеологических курортах. Среди предложений преобладает недвижимость на курорте Солнечный Берег (48 процентов) — самом популярном и самом крупном курорте Болгарии (диаграмма 7). Самое распространенное предложение здесь — 1-2-спальные апартаменты. В Балчике, втором по популярности курорте (9 процентов), — на продажу выставлены в основном дома. Очень мало предложений в Албене (2 процента), Ахтополе (1 процент) и Обзоре (1 процент). Отчасти это объясняется тем, что на этих курортах пока не ведется активное строительство.
Св. Константин и Елена и Солнечный Берег квадратный метр чуть дешевле — €1104 и €1101 соответственно. Эта стоимость обусловлена прежде всего тем, что именно в этих местах возводятся самые современные элитные комплексы с развитой инфраструктурой. Самыми доступными оказались Ахтопол, Кранево и Балчик. Однако надо иметь в виду, что на этих курортах предлагаются в основном дома. Так, современный дом площадью 160-170 кв. м с участком 6-8 соток стоит в пределах €100 тыс. Апартаменты с 2 спальнями — самое популярное предложение в этом сегменте рынка недвижимости (41 процент). Апартаменты с 1 спальней составляют 27 процентов, а дома — 16 процентов. Довольно популярны и апартаменты с 3 спальнями, их 12 процентов от всего количества предложений. Многоквартирные апартаменты на морских курортах практически не предлагаются: они занимают всего лишь 1 процент.
Интересно, что на морских курортах односпальные апартаменты в среднем на 5-7 кв. м больше, чем на горнолыжных и бальнеологических. Также значительно больше по площади дачи на берегу моря. Стоимость квадратного метра в апартаментах с разным количеством спален и разных площадей практически не отличаются друг от друга — это особенность морских курортов. Инфраструктура новых жилых комплексов достаточно широка: как правило, всегда есть бассейны, тренажерные залы, детские площадки, магазинчики, предусмотрена охрана всего комплекса. Зато «квадрат» жилого пространства в доме или на даче здесь значительно дешевле. Интересно отметить, что на морских курортах часто можно встретить предложения скромных по площади студий (до 30 кв. м) и к тому же совсем недорогих. Это хорошая альтернатива проживанию в гостинице, особенно для семей с детьми. Как уже говорилось, в комплексах, где предлагаются такие апартаменты, есть полная инфраструктура, включая рестораны.
Бальнеологические курорты
Бальнеологические курорты — новое направление застройки в Болгарии. Недвижимость здесь пока еще является самой доступной — средняя стоимость «квадрата» не превышает €722. Правда, в новостройках в таких городах, как Сандански, Мельник и Баня, стоимость квадратного метра уже составляет от €800 до €1000. Самым популярным по количеству предложений оказался курорт Банкя (41 процент), который расположен в 17 км от Софии. В Банкя предлагаются к продаже в основном дома и дачи, новостроек очень мало. Вторым по популярности курортом является Кюстендил (21 процент).
Интересно, что российские компании практически не предлагают недвижимость в этом курортном местечке, зато на болгарских порталах Кюстендил очень популярен. Из предложений — и дома, и апартаменты, в том числе и в новостройках. Курортное местечко Велинград — на третьей строке по количеству предложений (13 процентов). Недвижимость на курортах Сандански, Баня и Мелник представлена небольшим количеством вариантов. Самая высокая стоимость квадратного метра жилья оказалась в городке Баня — €1089 (диаграмма 11). Несмотря на то что количество предложений недвижимости в этом городке невелико, практически все они из категории эксклюзивных, например, в элитном жилом комплексе — Banya SPA and Wellness Resort. В Баня активно предлагаются дорогие виллы и дачи. На курортах Баня, Мелник и Велинград средняя стоимость метра жилой площади практически одинакова — €901, €891 и €778 соответственно. Самая низкая стоимость кв. м площади — в курортном местечке Девин, она составляет €427.
Диаграмма 12 наглядно демонстрирует, что основной вид недвижимости на бальнеологических курортах Болгарии — это отдельный дом (60процентов). Апартаменты с 2 спальнями — на втором месте (16 процентов). На долю апартаментов с 3 спальнями приходится 14 прцоентов от всех предложений. Такой «профиль» предложений недвижимости свидетельствует о том, что пока на бальнеологических курортах ведется лишь точечное строительство, да и то не во всех регионах. Дома и дачи на бальнеологических курортах, как правило, небольшие. Общая площадь дома в среднем составляет менее 300 кв. м, дачи — и того меньше, около 150 кв. м.
Как видно из таблицы 3, разброс цен на недвижимость на бальнеологических курортах — самый большой. Так, можно купить дом за €12-15 тыс. Однако, как правило, это совсем небольшой домик, требующий ремонта, на участке 4-6 соток. Такую недвижимость практически невозможно выбрать по каталогам или интернет-сайтам: по дешевым объектам обычно не бывает фотографий. При этом именно на курортах этой категории предлагаются и самые дорогие (свыше €1 млн) дома и виллы. Например, шикарная 800-метровая вилла с бассейном в Сандански. Как правило, жилая недвижимость от €1 млн — редкость на курортах Болгарии. Инвестиции можно делать и в коммерческую недвижимость. Например, имея €2 млн, можно купить симпатичный новый отель на 48 номеров общей площадью 2 тыс. кв. м недалеко от моря на курорте Солнечный Берег.
Подготовлено агентством «Медиамарк» специально для Homes Collecition
Свежие комментарии