Другой заметный тренд в элитном секторе — довольно резкое сокращение объема предложения на первичном рынке в 2006 году, в нынешнем этот показатель остался практически таким же. Эксперты связывают этот факт, в первую очередь, с изменениями в порядке предоставления участков под застройку, а также с издержками госрегулирования жилищного строительства и последствиями стагнации 2004-2005 годов.
Потускнеет ли «треугольник»?
По мнению специалистов, за последние годы ощутимо изменилась структура спроса. «Если раньше на первом месте находился элитный «антиквариат» с его архитектурой петровского барокко, северного модерна и сталинского ампира, то теперь больше востребованы новые комплексы и дома после реконструкции», — говорит директор по маркетингу, рекламе и PR корпорации «Адвекс» Анастасия Лебедева. — Они отвечают почти всем критериям элитности, где вид из окон уже не является определяющим». С ней солидарна и руководитель отдела элитной недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Полина Яковлева, которая замечает, что у клиентов сегодня появился выбор, хотя и не очень большой, а опытные девелоперы стараются учесть пожелания взыскательных клиентов.
По данным главы компании «Rysev Realty. Элитные квартиры» Леонида Рысева, на рынке ощущается дефицит качественных квартир, будь то исторические «стены» или апартаменты в новостройках, и спрос значительно превышает предложение. «На вторичном рынке в продаже насчитывается 400-500 объектов стоимостью $5000/кв.м и выше. Из них интересных и привлекательных предложений — максимум 50», — говорит он. В новостройках, по его оценке, представлено немногим больше 300 вариантов.
«В историческом центре новых зданий очень мало, а спрос стабилен. Поэтому интерес к «антикварной» недвижимости не снижается невзирая на неоднородность социума и отсутствие гаражей в доме, — вторит коллеге Анастасия Лебедева. — И цена в $8000-10 000 за 1 кв.м в «золотом треугольнике», у Марсова поля или Таврического сада стала сегодня обыденной». Тем не менее клиенты не готовы переплачивать.
«В продаже сейчас имеется десяток объектов, цены на которые необоснованно завышены. Например, есть видовая квартира на площади Искусств по $27 000 за «квадрат» или на Конюшенной площади за $22 000/кв.м.
Но я считаю, что выше $15 000 за метр на вторичном рынке — это несбыточные мечты продавца, рыночная цена — $10 000-12 000, хотя это тоже высокая планка для Петербурга», — говорит г-н Рысев. В отсутствие адекватного предложения в исторических домах клиент подыскивает варианты в элитных новостройках.
И предложений в этом секторе за два последних года, на первый взгляд, было немало. Только два проекта корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» (на Шпалерной ул. и на наб. Робеспьера) дали рынку сразу около 500 квартир. На Крестовском острове сданы в эксплуатацию несколько крупных жилых комплексов и еще ряд объектов находится в завершающей стадии, на Песочной набережной раскуплены квартиры в «Новой звезде» (RBI), в «Омега-Хаусе» («БестЪ»), в Stella Maris («Петербургская Недвижимость»)… Тем не менее жилье с удачной локацией раскупают еще на стадии проекта, особенно если его строит компания, имеющая опыт и хорошую репутацию.
Наибольший объем элитных объектов в настоящее время возводится в Петро-градском, Центральном и Василеостровском районах. «Предложение квартир данного сегмента в других районах значительно ниже», — говорит директор департамента маркетинга и стратегического развития ООО «Центр развития проектов» («Петербургская Недвижимость») Михаил Бимон.
Специалисты также подметили изменения в структуре потребителей дорогого жилья. За последние два года шикарные апартаменты стали активно покупать чиновники разных рангов, спортсмены, топ-менеджеры торговых сетей и салонов. Доля «варягов» осталась неизменной — около 20%.
Портрет покупателя корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга», по данным директора по маркетингу и продажам компании Ильи Андреева, в 2007 году выглядит следующим образом: 60% — мужчины от 32 до 53 лет, 40% — женщины (27-49 лет), и те и другие состоят в браке, по статусу — бизнесмены или топ-менеджеры. Из них 75% — петербуржцы, 15% — москвичи, 10% — жители других регионов РФ и иностранцы.
Кто диктует цены?
В четырех центральных районах цены на элитное жилье вторичного рынка, по оценкам риэлторов, начинаются от $5000/кв.м. Ценообразование в новостройках плохо поддается анализу. Михаил Бимон пояснил, что при прочих равных объекты компании, имеющей имя на рынке элитного домостроения, продаются быстрее и по более высокой стоимости, нежели у новичков этого сегмента. Это хорошо видно на примере домов корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга».
Сегодня рекорды бьют пентхаусы в «Доме у моря» на набережной Мартынова, где недавно один из них предлагался по 14 000 у.е., а другой — по 19 000 у.е. за 1 кв.м (по курсу 31 рубль). «Цены на новое жилье в большинстве случаев выше, чем на вторичном рынке, значит, строители не очень нуждаются в финансовых ресурсах, — говорит Леонид Рысев. — В «Парадном квартале» метр предлагают по 7000 у.е. (по курсу 31 рубль), а обжитой «антиквариат», уже находящийся в собственности, да еще с гаражом, не продать и по $5000/кв.м. Это шокирует продавцов-риэлторов».
В холдинге RBI нижний порог стоимости элитных объектов начинается от $3000/кв.м (класс В), а верхний превышает $9500 (класс АА), в «Петербургской Недвижимости» диапазон составил от $5900 до $9800 (В и А соответственно), в Knight Frank — от $6000/кв.м. По мнению Полины Яковлевой, с начала 2007 года средняя цена предложения на первичном рынке выросла на 21,8%.
Цены на жилье в Петербурге традиционно диктовал вторичный рынок, прежде всего из-за несопоставимо большего объема предложений, а первичный «подстраивался», хотя взаимовлияние наблюдалось всегда. В элитном секторе ситуация, кажется, начинает меняться на противоположную. Мнения экспертов по этому поводу разделились.
Директор департамента элитной недвижимости корпорации «Адвекс» Владимир Федоров считает, что, поскольку спрос сместился в сторону новых комплексов, основное влияние на ценообразование оказывают застройщики.
«Так, «Парадный квартал» «Возрождения Санкт-Петербурга», где ценник не опускается ниже $6000 за метр, определил и подход продавцов элитных объектов в историческом центре». С ним не согласен Михаил Бимон: «Первенство вторичного рынка сохраняется хотя бы потому, что охват здесь гораздо больше, чем на «первичке».
Игра по-крупному
Квартальная застройка, в том числе в секторе дорогого жилья, стала отчетливо доминировать на рынке лишь в последние год-полтора. В отсутствие свободных участков девелоперы стали делать упор на освоение крупных застроенных территорий и перепрофилирование промышленной недвижимости. Один из первых примеров, где уже идут активные продажи квартир, — «Парадный квартал».
Сегодня в разной стадии находятся еще несколько аналогичных проектов, где предусмотрен значительный объем дорогого жилья. Корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» в ближайшее время должна запустить еще один знаковый проект в центре города — «Резиденция на Суворовском», где планируется около 250 квартир. Подробности не раскрываются.
Компания ЛЭК возводит крупные жилые комплексы на нескольких бывших промплощадках. На бывшей территории завода «Вулкан» строится клубная резиденция «Премьер Палас» с видами на Малую Невку и Крестовский остров. Жилье предлагается по цене от 3700-4000 у.е. за «квадрат». В Московском районе — «Граф Орлов», где ценники на квартиры начинаются от 3500 у.е./кв.м.
Холдинговая компания «Кловер групп» осваивает часть территории бывшего Ленинградского северного завода на Ушаковской набережной. На площади 7,8 га она к 2010 году возведет более 315 110 кв.м жилых и коммерческих площадей высокого уровня, вложив $500 млн. Квартиры в элитных и высококомфортных домах (90 000 кв.м) планируется продавать по цене от $4000/кв.м.
На уединенном и зеленом Петровском острове компания «Ленстройматериалы» планирует строить жилье и офисы высокого уровня на месте выкупленных предприятий: пивоваренного завода «Бавария», фабрики «Канат» и части еще одного крупного завода. Всего к ЛСМ, по данным СМИ, перешли более 40 га островных земель. Цены на жилье здесь начинаются от $5500/кв.м.
Российско-мальтийская компания развивает крупный проект «Леонтьевский мыс» на Петроградском острове. По данным Анастасии Лебедевой (компания «Адвекс» выступила консультантом на стадии проектирования объекта), здесь на площади около 5 га возведут 44 000 кв.м дорогого жилья и еще около 13 000 кв.м инфраструктуры. Дизайн комплекса выполнен мастерской Yoo Филиппа Старка, строительство должно завершиться в 2010 году.
Кроме квартальных застроек в элитном сегменте скоро появятся и интересные локальные проекты. Так, компания «Строймонтаж» решила усилить свои позиции в этом секторе. Один из ее новых объектов — элитные апартаменты на месте купленного недавно на торгах Фонда имущества здания на набережной Робеспьера, 32.
Два других проекта будут реализованы на Крестовском острове. В начале следующего года компания приступит к сооружению небольшого (около 5000 кв.м) комплекса на улице Эсперова, по соседству с коттеджами судей КС.
О размерах и локации второго объекта пока известно немного: довольно большой элитный комплекс с полузаглубленным паркингом расположится где-то на берегу одного из рукавов Невы. По предварительным проработкам, комплекс будет иметь выход к воде. Строительство планируется разбить на две очереди, сроки реализации первой — 2008-2011 годы, полностью объект предполагается сдать в конце 2013-го. Объем инвестиций составит порядка $197 млн.
Предсказуемая дороговизна
По прогнозам Полины Яковлевой, в течение ближайших трех-четырех лет ситуация со спросом должна выровняться в связи с выходом первых квартальных проектов («Набережная Европы», комплекс на улице Глинки, «Смольный квартал» и др.), рынок будет подходить к точке насыщения. По ее мнению, за 2008 год цены планомерно увеличатся на 15-20%.
Специалисты RBI полагают, что тенденции, наметившиеся еще в прошлом году, с высокой долей вероятности продолжатся и в 2008-м. В частности, количество доступных участков под застройку будет стремиться к нулю, а объем предложения самых дорогих, эксклюзивных объектов станет минимальным, что вызовет существенный рост цен.
По прогнозам компании, в 2008-2009 годах удорожание составит от 15 до 40%. По тем же причинам ожидается увеличение стоимости жилья класса А (от $6000 до 9500/кв.м). Но планируемый вывод в продажу крупных проектов квартальной застройки может сдержать рост до 15-30%.
Объекты стоимостью от $3000/кв.м («массовая элита» — в трактовке RBI) будут все чаще появляться за пределами четырех центральных районов, в зоне первого промышленного пояса города. За счет большого объема предложения эта категория может тормозить цены в классе А.
«Предсказать рост цен в рублях или долларах очень сложно, потому что к инфляции добавляются и колебания американской валюты. Прогнозы можно составлять только до президентских выборов, а дальше — непонятно», — констатирует Михаил Бимон. По его оценке, в ближайшие полгода стоимость дорогого жилья увеличится минимум на 5-7%.
Источник: Недвижимость и строительство, автор: Халмурат Касимов
Свежие комментарии