Рынок элитной жилой недвижимости — сегмент стабильный, уверенно развивающийся, но вместе с тем загадочный. Участники рынка — от застройщиков до покупателей — не могут окончательно определиться с классификацией таких объектов. А некоторые девелоперы, стремясь сохранить эксклюзивность, не раскрывают полную информацию о своих проектах.
Дорогие мои адреса
Элитной недвижимостью сегодня называют не только жилье в так называемом Золотом треугольнике. Этим эпитетом награждают видовые квартиры класса выше среднего в домах на набережных Невы, Мойки, Фонтанки, канала Грибоедова. Многие участники рынка к этому сегменту причисляют также жилье повышенной комфортности на Крестовском и Васильевском островах, в Петроградском районе.
Доля элитного сегмента в общей массе жилой недвижимости Петербурга, по разным оценкам, в настоящее время не превышает 10%. А в будущем этот показатель будет уменьшаться за счет растущих объемов строительства домов массового спроса, вывода на рынок крупномасштабных проектов.
В активной продаже сегодня находится около 40 элитных домов в различной стадии реализации. Средняя цена предложения в третьем квартале, по данным компании Knight Frank, на первичном рынке составила $7 225 за кв.м (при этом минимальная цена отмечена на уровне $3 633, максимальная — $17 307 за квадрат), на вторичном — $6 060 ($2 955 и $16 519) соответственно.
Еще в начале 2007 г. вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров, оценивая перспективы на рынке жилья, дал прогноз, что цены на обычные квартиры в Северной столице сильно расти не будут, а вот стоимость элитного сегмента может возрасти на 10–20% за год. Тогда не все специалисты разделили эту точку зрения. Кстати, за 12 месяцев прошлого года рост цен в элитном сегменте был рекордным и превысил 100%. В нынешнем году первичный рынок жилой недвижимости наивысшего класса сохранил положительную динамику роста цен, составив от 1,5% в месяц.
По специальному заказу
Медленно, но сегмент элитного жилья становится рынком не продавца, а покупателя. Последние теперь более разборчивы, предъявляют все новые требования. Уже почти никто не соглашается на жилье без места в паркинге и иных благ.
Вслед за растущими запросами к качеству проектов сохраняется тенденция смещения спроса в сторону первичного рынка. Что не удивительно, поскольку найти автостоянку при элитной квартире на вторичке в центральной части города нереально.
В числе новых тенденций специалисты отмечают и сегментирование спроса. Например, по факторам близости к историческому центру или напротив – отдаленности от шумных проспектов, «зеленом» окружении.
Немаловажное значение имеет окружение и однородность социальной среды. И на престижной Петроградской стороне или в самом сердце Петербурга элитные дома могут соседствовать с трущобами. Пожалуй, единственный микрорайон, где респектабельность соседей гарантирована – Крестовский остров.
В большинстве случаев элитное жилье сегодня приобретается для собственного проживания. Намного реже – как инструмент инвестирования средств или для сдачи в аренду. Наиболее популярны трех- и четырехкомнатные квартиры. Доля покупок такого жилья превышает половину от всех сделок в элитном сегменте.
География эксклюзивности
Со значительным отрывом в премиум-классе по объему предложения лидирует Петроградская сторона. Далее следуют Центральный и Василеостровский, Адмиралтейский, Московский, Приморский и Выборгский районы.
Спрос на элитное жилье в Золотом треугольнике, с окнами на Неву или другие «открыточные» виды формируют преимущественно москвичи и иностранцы. Знаковый адрес петербургской «прописки» имеет для них первостепенное значение. Тогда как состоятельные горожане, пресытившись знаменитыми пейзажами Северной столицы, предпочитают более тихие и зеленые районы.
Еще одна тенденция – увеличение числа зон, пригодных для возведения элитных домов. Количество свободных пятен в центре Петербурга стремится к нулю. Поэтому девелоперы обратили внимание на другие престижные районы города (Приморский, Московский -вдоль одноименного проспекта), создавая здесь качественные проекты с соответствующей инфраструктурой.
В среднесрочной и долгосрочной перспективе новые элитные проекты могут появиться в центре Петербурга за счет редевелопмента ныне застроенных территорий, в том числе промышленных. Потенциал есть и у Васильевского острова, где на намывных территориях, на первой береговой линии, вполне возможно создание именно элитных объектов.
Неспешные шаги
Рынок элитной недвижимости Петербурга пребывает в состоянии покоя и стабильности. Специалисты пророчат премиальному сегменту радужные перспективы – спрос и цены продолжат расти вместе с качеством проектов (которое неизменно повысится вслед за растущими запросами покупателей). Возможно, поэтому сегодня многие девелоперы, ранее специализирующиеся на типовом жилье массового спроса, приступают к реализации проектов в элитном сегменте. Он считается менее рискованным, отчасти благодаря покупательской платежеспособности – у «элитных» клиентов деньги есть всегда.
Пожалуй, один из немногих спорных моментов в этом стабильном сегменте может возникнуть при определении стоимости квартиры. Особенно это касается объектов вторичного рынка, где уникальность предложения (расположение, вид на воду и архитектурные памятники, действующий камин, царские интерьеры и т.д.) может по-разному оцениваться участниками сделки. К тому же наличие при такой квартире достойных соседей, профессиональной охраны и объектов инженерной инфраструктуры ставится под сомнение. Отчасти этот «камень преткновения» существует из-за отсутствия четкой классификации объектов. Многие девелоперы и риэлторы имеют примерно схожие представления о каждом из подсегментов элитной недвижимости. Но общего понимания нет. Например, в строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» всегда конкретизировали принадлежность своих проектов к элите – исключительно исторический центр города. А другие застройщики смело возводят комплексы премиального сегмента в удаленных районах.
Справка
Классификация элитных жилых объектов
Класс А – это уникальные по местоположению объекты, с прекрасными видовыми характеристиками, с дорогостоящей качественной отделкой как квартир, так и зон общего пользования. Инженерная комплектация включает в себя систему центрального кондиционирования, новейшие системы пожарной безопасности, увеличенную мощность подачи электроэнергии, автономную газовую котельную или бойлерную систему, должна обеспечиваться трехступенчатая глубокая очистка воды. Кроме того, на дом должна быть выделена линия Интернет, установлена оптоволоконная цифровая телефонная связь, а также обеспечено подключение спутникового и эфирного телевидения. В доме обязательно должен быть охраняемый паркинг, причем количество машиномест должно быть из расчета одно-два на квартиру. Обеспечение безопасности проживающих должно осуществляться за счет видеонаблюдения по периметру и внутри здания, установки системы контроля доступа, домофонов, в доме должна быть организована служба сервиса и служба консьержей.
Класс В – объекты, расположенные в центральных или прилегающих к ним, престижных спальных районах, с хорошими видовыми характеристиками, с качественной отделкой, и с благоустроенной придомовой территорией. Инженерная комплектация несколько проще, чем в классе «А»: допустима очистка воздуха с помощью принудительной вентиляции, очистка воды, установка счетчиков. Здесь также устанавливается выделенная линия Интернет, проводится телефонизация, подключается спутниковое и эфирное телевидение. Охрана обеспечивается с помощью видеонаблюдения и системы контроля доступа. В доме должен быть паркинг с количеством машиномест из расчета не менее одного на квартиру.
Класс С – дома, расположенные в центральных или прилегающих к ним, престижных спальных районах. Часть квартир может иметь хорошие видовые характеристики. Часто это объекты в плотной застройке с дворами колодцами. В домах этого класса допустима отделка с применением качественных материалов, с установкой стеклопакетов и остеклением летних помещений. В домах устанавливаются качественные лифты, преимущественно фирмы Otis, счетчики воды и электроэнергии, система видеонаблюдения, выделяется помещение для консьержа, подключаются домофоны. В доме может присутствовать паркинг или стоянка во внутреннем дворе на небольшое количество машиномест.
фото — Игорь Бакустин
Анастасия Рублева
http://www.miridom.ru
Свежие комментарии