Рыночная цена квадратного метра снова идет вверх, а это значит, что все меньше покупателей имеют «живые» деньги на приобретение квартиры. При этом значительная часть покупателей на вторичном рынке «меняют» старую квартиру на новую, прибегая к помощи ипотечного кредита. Сделки, где один и тот же человек выступает одновременно и в роли продавца, и в роли покупателя (а теперь – и в роли ипотечного заемщика), называются альтернативными, и риэлтеры считают их одними из самых сложных.
Как совершается такая сделка Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru рассказали практикующие специалисты: начальник Учебного Центра агентства недвижимости «Триумфальная арка» Роман Вихлянцев и директор департамента маркетинга агентства недвижимости нового типа «Открытая компания» Сергей Крячков.
Процесс на бумаге
Технологически альтернативная сделка с привлечением ипотечного кредита происходит так:
— собственная (старая) квартира оценивается, потому что, прежде всего на нее необходимо найти покупателя;
— как только покупатель найдется и внесет аванс, риэлторы начинают сбор документов, необходимых для продажи квартиры, и проверку ее юридической чистоты;
— с этого момента необходимо рассчитать размер ипотечного займа и получить от банка одобрение клиента как ипотечного заемщика, а также согласия выдать кредит;
— как только согласие банка получено, риэлтеры приступают к поиску для клиента нового жилья;
— как только будущий владелец новую квартиру одобрит, назначается день Икс, в который необходимо провести минимум две сделки: продажу старой квартиры и покупку новой. В этот же день в банке происходит закладка денег в банковские ячейки – на глазах у всех участников сделки.
После этого начинается процесс регистрации сделок, продавцы забирают свои деньги, покупатели переезжают в новые квартиры – все довольны.
Стоимость услуг риэлторского агентства при альтернативах – обычно составляет 3% от совокупной суммы двух сделок. Сопровождение ипотечной сделки, как правило, входит в эту цифру.
Сюрпризы от покупателей и продавцов
Ясно, что гладко все только в теории, а жизнь постоянно преподносит сюрпризы. Например, — рост цен на рынке жилья. Это значит, что люди стремятся вложить деньги в недвижимость как можно скорее, опасаясь, что деньги обесценятся. И не каждый покупатель согласится ждать, пока вы решите свои дела с банком.
Сложно убедить хозяина квартиры, которую «альтернативщик» собирается купить с помощью ипотеки, подписать документ о внесении аванса с гарантией его возвращения в том случае, если банк не выдаст кредит. Продавец совершенно в этом не заинтересован, так как он-то продаст собственность в любом случае.
Кстати, сегодня квартира, которую приобретают с помощью ипотеки, за время переговоров и сборов документов может подорожать на 10% и выше. Например, одну и ту же однокомнатную квартиру недавно предлагали продать за $180 000 немедленно или за $230 000 – «ипотечному» покупателю. А иногда продавцы пытаются продолжить торг, когда сделка уже проходит процесс регистрации.
Сложности с банками
Да и с банками все непросто. Проходя процедуру андеррайтинга (оценки платежеспособности) надо знать, что банк, прежде всего, оценивает доходы заемщиков. Например, многие банки сегодня готовы выдать кредит на сумму $150 000, но при этом заемщик должен иметь ежемесячный доход где-то $4500 — $5500.
Ну а что касается залога, то вовсе не всякая квартира, которую облюбовал клиент, может быть куплена по ипотеке, — то есть, принята банком в качестве залога. Проблемы могут возникнуть, если квартира находится в доме, построенном до 1970 года; расположена на первом или последнем этажах; данное жилье продавалось несколько раз в течение короткого времени. Не примут в залог и квартиру в пятиэтажке, в доме, который фигурирует в списках на снос, квартиру с деревянными и смешанными перекрытиями…
Наконец, одобрение заемщика банком (разрешение получить ипотечный кредит на определенную сумму) действует ограниченное время. Поэтому, с подбором вариантов и окончательным решением мешкать нельзя.
Да и получить деньги продавцам квартир от банков непросто. Некоторые банки требуют, чтобы продавец и покупатель приходили за деньгами, имея на руках заверенные нотариусом договоры купли-продажи. Другие предлагают в качестве дополнительной услуги оформление договора купли-продажи и его регистрацию у нотариуса непосредственно на месте, в банке. Также возможно перечисление «ипотечных» денег на счет продавца по безналичному расчету, но наши граждане предпочитают брать «налом».
Где «перехватить» кредит
Тем не менее, банки сегодня разрабатывают специальные продукты для альтернативных сделок. По сути, альтернативные сделки – это старый добрый советский обмен, только совершенный при помощи купли-продажи. Обычно риэлтеры предлагают взять в банке кредит под залог существующего жилья (так называемый ломбардный кредит).
Получив в распоряжение 50 – 80% стоимости старой квартиры, покупатель использует эти деньги в качестве первого взноса на покупку большей квартиры с помощью ипотечного кредита. Справив новоселье, клиент по согласованию с банком продает старую (уже заложенную) квартиру, досрочно гасит ломбардный кредит и спокойно выплачивает ипотеку на новую квартиру.
Разумеется, на практике все это трудно осуществить. Практически невозможно, если брать два ипотечных кредита в разных банках. Некоторые банки предлагают проводить такие операции в рамках одного банковского продукта. В таком случае выдается только один кредит – на покупку новой квартиры, но под залог и уже существующего, и приобретаемого жилья. В частности, такие услуги предлагают банки Дельта-кредит, Банк Возрождение, ВТБ-24, Собинбанк, некоторые другие (см. таблицу в конце текста).
У каждого опытного риэлтера есть собственные методы работы с альтернативной ипотекой, в том числе и в виде связей в определенных банках, «любимые» ипотечные продукты.
В агентстве недвижимости нового типа «Открытая компания» различные этапы сделки выполняют сотрудники разной квалификации. (См. нашу статью «Покупка на «вторичке»: три пути. Один из них — ваш»). Чтобы новые, более эффективные и выгодные предложения банков всегда были в распоряжении как сотрудников, так и клиентов, менеджер по развитию АННТ «Открытая компания» постоянно отслеживает бизнес-процессы на рынке недвижимости, налаживает контакты с банками, разрабатывает инструменты наиболее грамотного проведения той или иной опции.
Так, одним из лучших предложений банков в «Открытой компании» считается программа Русского ипотечного банка «Новые метры», специально созданная для клиентов, желающих улучшить жилищные условия. Основные преимущества «Новых метров» — кредит берется под залог только приобретаемого жилья, и клиент получает возможность спокойно продать старую квартиру в течение полугода как юридически и физически свободное жилье. (См. нашу статью «Как из одной квартиры сделать две»).
Резюме
Альтернативные сделки, несмотря на то, что считаются пережитком прошлого, никуда с рынка не исчезнут. Для нашего человека «сложный обмен» (по сути так оно и есть) остается одним из основных путей к решению жилищного вопроса, и банки, наверняка, будут и дальше совершенствовать кредиты для «альтенативщиков» — участников самой ходовой сделки на рынке недвижимости.
Надежда Семеновская
http://www.metrinfo.ru/
Свежие комментарии