Гость: Денис Ильясович Инсанов, владелец административного здания. Площадь 2600 кв.м.
Евгений Якушин: Ваш объект недвижимости позиционируется как клубный бизнес-центр класса B. Как сейчас идут дела?
Денис Инсанов: Идут, но не так размеренно, как хотелось бы. Владение недвижимостью всегда было стабильным бизнесом. После осенней встряски многие арендаторы максимально уменьшили расходную часть. Нам пришлось снижать ставки. Как всем. Доходы по итогам первого полугодия 2009 года значительно сократились, если сравнивать с тем же периодом 2008 года.
Евгений Якушин: Как у Вас с заполняемостью помещений?
Денис Инсанов: Около 80 процентов помещений сдано. Но так ситуация выправилась к маю. В начале года заполняемость была хуже. В мае же компании начали готовиться к летнему сезону, планировать новые проекты. Появился интерес новых арендаторов к помещениям.
Евгений Якушин: Сейчас активно обсуждается вопрос удержания средней цены за метр квадратный – как в сегменте жилой недвижимости, так и в коммерческой. Спасут ли подобные меры рынок?
Денис Инсанов: Я считаю, что показатель живого рынка – не цена за метр, а объем сделок. Все способные сдаваться метры должны быть сданы. Если есть адекватная цена на аренду – а она есть во все времена, собственник должен зарабатывать эти деньги. Воротить нос в подобных случаях – это не деловой подход. Если цена за помещение минимальна, и хочется больше — нужно заключать договора на более сокращенные сроки и активно искать следующего арендатора.
Евгений Якушин: Мой специализированный интерес: как сейчас оптимизируете затраты на владение недвижимостью? На чем экономите?
Денис Инсанов: Конечно, сложно перестраиваться. Раньше доходы позволяли не задумываться об издержках на обслуживание здания. Сейчас вникаю в эти вопросы. Пока для меня на поверхности лежит путь экономии через энергосбережение. Эта статья расходов достаточно значительна, с учетом того, что тарифы на электроэнергию растут постоянно, а качество тепла остается неизменным.
Евгений Якушин: Да, простая установка датчиков света дает представление о собственных затратах и путях экономии. Какие статьи расходов для Вас не могут быть уменьшены?
Денис Инсанов: Не экономим на чистоте. Наш договор с клининговой компанией недавно был продлен. Конечно, осенью в рамках общего рыночного снижения цен мы попросили скидку, и цена договора была уменьшена на 5 процентов. В целом претензий по работе компании у нас нет. Нет и ощущения, что переплачиваем за что-то.
Евгений Якушин: Вы говорите – нет ощущения. На чем оно основывается?
Денис Инсанов: В основном на общении с владельцами объектов, подобных нашему.
Евгений Якушин: Вы не консультировались по вопросам оптимизации затрат у профессиональных управляющих компаний?
Денис Инсанов: Нет, этого мы еще не делали. Но мысль прибегнуть к профессиональной помощи в этом вопросе уже неоднократно появлялась. Причем, кажется, это общая тенденция. Собственники все чаще сталкиваются с вопросами, которые до сих пор были вне их компетенции. Многих интересуют пакеты услуг специализированных компаний сопоставимые по цене и качеству работ содержанию внутренней службы эксплуатации.
Евгений Якушин: Да, это действительно тенденция рынка. И профессионалы эксплуатации ее уже заметили. В крупных компаниях разработаны пакеты услуг, ориентированные на специфику объектов коммерческой недвижимости различного назначения.
Денис Инсанов: Что предлагается для владельцев офисной недвижимости?
Евгений Якушин: Для подобных объектов пакеты услуг различаются в основном полнотой набора услуг. Это как раз тот случай, когда круглосуточное присутствие обслуживающего персонала не обязательно и объект может существовать при минимальной технической поддержке. То есть возможны экономичные варианты эксплуатации. К примеру, наиболее простой вариант, разработанный нашей командой – эксплуатационный полис. Это абонентское обслуживание, но с особенными финансовыми условиями. При работе по полису заказчику предоставляется комплекс профилактических работ по базовым системам объекта (электроустановка, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, отопление), а так же выполнение обязанностей ответственных лиц за исправное состояние и безопасную эксплуатацию инженерных систем. Абонентская плата, вносимая по полису, составляет в среднем 5 руб. за кв. метр технического обслуживания. Это предложение мы будем презентовать рынку на Международном инвестиционном форуме по недвижимости PROEstate. Еще не знаем, какова будет реакция потенциальных клиентов. Ясно, что бизнес, связанный с владением коммерческой недвижимостью очень консервативен. Но собственная служба эксплуатации на данном этапе развития рынка уже начинает отходить в прошлое. По крайней мере, это мое мнение. Но ведь специалисты часто пытаются форсировать изменения на рынке. Скажите, какова Ваша точка зрения как собственника?
Денис Инсанов: Если бы Вы задали такой вопрос год назад, я бы действительно сказал, что меня устраивает работа собственной службы. И подобное предложение показалось бы мне рискованным и требующим совершенного нового подхода к собственному бизнесу.
Евгений Якушин: То есть речь шла не об экономии, а о том, что привычное нравится больше?
Денис Инсанов (смеется): Конечно, есть такой момент – когда все тебе подвластно, не очень хочется отдавать что-то под чужой контроль. Пусть даже это и разумно. Но сегодня ситуация порой такова, что с утра у меня хорошее настроение, а вечером – когда снимаю кассу – оно становится плохим. Как в анекдоте о старом еврее, помните? Сейчас прибыли стало меньше, но зато прибавилось здравого смысла. Поэтому теперь вопрос о форме эксплуатации в виде полиса мне уже интересен. Но больше всего здесь волнует вопрос о предупреждении и исправлении аварийных ситуаций, возникших по недогляду эксплуатирующей организации. Этот момент тоже должен присутствовать в виде определенных гарантий. Путь даже мне пришлось бы оплачивать это отдельно.
Евгений Якушин: Мы оговариваем эти моменты в договоре. Конечно. Спасибо за мнение. Скажите, что видится в будущем – такой стандартный для последнего полугодия вопрос.
Денис Инсанов: Специалисты разных сфер делают прогнозы. Но все очень зыбко. Слишком велика зависимость от глобальных факторов. Пока радует, что хотя ничего не ясно, но нет больших провалов. Конечно, как всегда перед началом нового сезона начинаются предсказания относительно поворотных моментов в ситуации – в духе «осенью все или обрушится окончательно, или начнется, наконец, стагнация». Не думаю, что обрушится. Скорее склоняюсь ко второму варианту.
Евгений Якушин: Каковы Ваши деловые планы?
Денис Инсанов: Будем работать, приспосабливаться. Пока не собираюсь оценивать и продавать свои активы. Пока есть хоть какая-то экономическая деятельность в стране – нужны будут офисы. Любому офису можно найти арендатора. Дело в желании, времени и цене. Искусство увязать эти три момента и есть мой бизнес.
Свежие комментарии