Игроки рынка зарубежной недвижимости по-прежнему пытаются завлечь москвичей прелестями зарубежной недвижимости в не самых инвестиционно привлекательных, а порой и опасных регионах мира. Мы3D попытались выяснить, стоит ли торопиться менять свою квартиру на чуждый нам «берег турецкий», руководствуясь лишь соображениями дешевизны и близости к морю, солнцу и воде.
В редакцию GZT.RU на этой неделе практически одновременно пришли два разных аналитических материала. В одном из них журналистам предлагалось проинформировать читателей о том, что пора уже перестать бесцельно рассматривать каталоги зарубежной недвижимости и сравнивать цены своих небольших «однушек» с ценами на жилье в различных европейских странах— ведь таким образом не окажешься ближе к теплому морю, пальмовым листьям и пресловутому сервису. Иными словами, потребителю в очередной раз советовали поменять свою московскую квартиру и срочно переехать в рай земной. Среди вариантов этого рая сегодня все чаще фигурируют Калабрия (южный регион Италии), Болгария, Хорватия, Египет.
Второй материал, напротив, предостерегал покупателей от приобретения жилья в проблемных с точки зрения доходности регионах: ведь, столкнувшись с проблемами как падения инвестиционной привлекательности или другими моментами, покупатель рискует вообще не продать свое жилье или сделать это себе в убыток. В качестве примеров были также приведены Калабрия и Египет. Попробуем и мы рассмотреть, так ли привлекательны эти регионы для проживания.
Приезжайте, будет интересно
Стоит заметить, что зарубежную недвижимость, особенно в курортных регионах, московские риэлторы традиционно рекламируют не как жилье, а как номер в гостинице: дом на первой линии, рядом море, песок, пальмы, отдых круглый год и т.д. О вопросах последующей перепродажи и росте доходности говорить не принято, если только речь не идет о более дорогих европейских предложениях, рассчитанных, видимо, на «более умных» состоятельных клиентов.
Так, специалисты компании «Миэль» все же оговариваются, не настаивая обязательно менять свою единственную квартиру на курортное жилье: для этих целей может подойти и вторая квартира, которая может сдаваться в аренду— все равно после кризиса арендные ставки упали. Суть предложения от компании «Миэль» сводится к следующему: вы передаете свою московскую квартиру для продажи, выбираете себе зарубежную недвижимость, сопоставимую по цене, и, вложив задаток в размере 30% стоимости европейской квартиры, переезжаете или сдаете жилье в аренду.
По словам генерального директора «Миэль-DPM» Натальи Завалишиной, объект за рубежом поступает в распоряжение покупателя еще до того, как компания продаст московскую квартиру. «Хотя, разумеется, окончательный переход права собственности состоится только после оплаты всей ее стоимости. До тех пор считается, что европейская квартира продана вам в рассрочку— без каких-либо процентов и наценок».
Директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс, в свою очередь, напомнил, что эксперты компании уже не раз предупреждали о проблемах виртуального роста цен на недвижимость, как правило, приводя, в пример самое громкое падение за всю историю— вполне себе курортный регион, арабский эмират Дубай. «Впрочем, подобные риски есть и на менее известных рынках»— поделился реальными историями краха инвесторов из собственной практики эксперт.
Калабрия: от депрессии к Ривьере
По словам Игоря Индриксонса, недавно им пришлось заняться продажей виллы в Калабрии, которую их клиента приобрела, намереваясь в дальнейшем сдавать ее в аренду: этот регион Италии был представлен ей как «новая Ривьера». «Наша клиентка допустила ошибку, поддавшись власти эмоций и не проанализировав ситуацию. На самом деле, рынок недвижимости Калабрии абсолютно неликвиден»,— считает Индриксонс, полагая, что данный депрессивный регион страны был просто искусственно раскручен ради виртуального роста цен на недвижимость.
«При помощи всем известных технологий маркетинга и PR данный регион „раскручивается“, для того, чтобы туда пришли первые инвесторы. После их прихода цены в прайс-листах начинают уверенно подниматься. Обычно эта схема проворачивается за пять лет: два года в строительство инвестирует правительство, а затем в течение трех лет— портфельные инвесторы, после чего объекты выходят на вторичный рынок. В действительности же, во всех подобных регионах цены растут только на бумаге»,— говорит эксперт.
Прелести Калабрии
В такие страны как Болгария, Черногория и южный регион Италии (Калабрию) покупателей привлекают наличием хорошего климата, разнообразных возможностей для всесезонного отдыха, лояльностью к иностранным покупателям недвижимости и невысокими ценами на недвижимость. Так, в Калабрии, омываемой сразу двумя морями, Ионическим и Тирренским,— стоимость качественных апартаментов в жилом комплексе с собственной инфраструктурой начинается от 65 тыс. евро. Также внимание покупателя обращают на то, что покупка объекта в Италии позволит сразу же получить Шенгенскую визу сроком на год с возможностью продления.
По его словам, в данной стране туристический поток не сформирован, что, вне сомнения, вызовет проблемы как со сдачей в аренду приобретенного объекта, так и с последующей его перепродажей. К тому же, у Италии, так же, как и у Испании, Греции и Португалии большой внешний долг, что означает минимум перспектив роста. В последнее время небольшой рост цен отмечался лишь в центральных районах Рима, в Париоли и в характерном районе Трастевере, а также в Милане в районе Рипамонти и историческом Дуомо.
Чтобы не попасть в подобную ситуацию, эксперты компании советуют обращаться в банк за ипотечным кредитом на приобретение конкретного объекта. Ведь банк всегда оценивает предмет залога на ликвидность: сможет ли он продать дом или квартиру в случае дефолта заемщика? То есть фактически банк выполняет за инвестора андеррайтинг. «Калабрия, например, как раз и является тем регионом, где купить недвижимость при помощи ипотеки практически невозможно— банки ее попросту не выдают, опасаясь сложностей с перепродажей объектов»,— объясняет Игорь Индриксонс.
От мафии еще никто не уходил
В итальянской риэлтерской компании Piedmont Property GZT.RU заявили, что ситуация в Калабрии действительно оставляет желать лучшего с точки зрения инвестора. «Это юг Италии, куда люди приезжают, прежде всего, отдохнуть на теплых пляжах. Однако окружающая обстановка в этом районе для многих итальянцев весьма неприятна. Иными словами, я3D бы не советовала инвесторам вкладывать деньги в калабрийскую недвижимость,— рассказала представительница компании.— Во всяком случае, этого не делают инвесторы, которые живут на севере Италии».
По ее словам, социальная ситуация в Калабрии весьма непростая, организованная преступность— мафия— является значительным фактором в формировании цен на недвижимость. И большинство риэлтерских компаний Италии предпочитают работать на севере страны. «Наиболее благоприятные с точки зрения инвестиций районы— это Тоскана, Пьемонт или Умбрия»,— добавила собеседница GZT.RU
«Уважаемая» мафия
Узким Мессинским проливом Калабрия отделена от острова Сицилия— цитадели итальянской мафии, действующей на территории всей страны. Однако в Калабрии есть своя собственная мафия- издавна существующая тайная организация Ндрангета, по законам которой провинция живет и сегодня. Эта одна из самых могущественных сегодня организаций состоит примерно из 155 групп и насчитывает около 6 тысяч членов. Ндрангета имеет горизонтальную структуру, то есть каждая семья3D осуществляет полный контроль над своей территорией и имеет монополию на любой вид деятельности. Деятельность: торговля оружием, наркотиками. Влияние Ндрангеты ощущается в каждой деревне и семье. Ее члены называются «уважаемыми», и без них не решается ни один вопрос, будь то получение разрешения на строительство дома или кредит в банке, открытие лавки или урегулирование семейного конфликта. Коррумпированная местная бюрократия создает для «уважаемых» самые благоприятные для этого условия. Трупы на узких улицах главного города провинции Реджо-ди-Калабрия (где сегодня продают недвижимость и россиянам) привычное явление для жителей— это очередные жертвы Ндрангхеты.
Как считает руководитель отдела зарубежной недвижимости СТАН Алексей Пешков, российским покупателям вообще должны быть «до лампочки» все эти разборки: «Нет там никакой мафии, это все выдумки, которые нас не касаются. Калабрия всегда была для итальянцев глухой, но зато расположенной у моря, провинцией, куда можно съездить отдохнуть. В отличие от более дорогих прибрежных регионов вроде Лигурии недвижимость в Калабрии стоит дешевле: двухкомнатную квартиру в 60 кв. м здесь можно приобрести за 80 тыс. евро, в Лигурии же она будет стоить все 250 тыс. евро. Если говорить о виллах, то вилла в Лигурии по цене в 1,5 млн евро в Калабрии может стоить от 500 тыс. евро»,— приводит доводы в пользу этого региона Алексей Пешков.
Сильно преувеличенными слухи о мафиозных разборках считает и Наталья Завалишина: «Это спокойный, тихий регион. Если вы будете жить в каком-то комплексе, вы можете вообще никогда никого не встретить. В то же время здесь есть ряд плюсов: помимо близости к морю это низкая цена покупки, зона Шенгена и т.д. Что касается инвестиционной привлекательности, то, безусловно, не стоит ждать дохода через год-два, нужно рассчитывать на более длительный срок. Уровень инвестиционной доходности при покупке объекта на начальной стадии строительства на момент его завершения может колебаться от 5–7% до 15%»,— говорит Наталья Завалишина.
У самого Красного моря
Участник другой неприятной истории, по информации IntermarkSavills, вложил $500 тыс. в строительство жилого комплекса в Египте, строительство которого позже было заморожено на неопределенный срок. Таким образом инвестор хотел сохранить деньги, когда грянул кризис. В то же время сам он признался, что в качестве хранения денежных средств на банковском депозите он выбрал бы европейские банки, но никак не египетские. «Если Вы не доверяете сохранность денег банкам данной страны, то, как вы можете вкладывать деньги в недвижимость в этой же стране? Ведь вложения в недвижимость априори более рискованны, нежели банковские депозиты!» — удивляется Игорь Индриксонс, напоминая, что если цель покупки инвестиция, а не собственное использование дома или квартиры во время отпуска, то, ни при каких обстоятельствах не следует вкладывать деньги в недвижимость Египта.
Наличные против ипотеки
Рынок Египта практически не пострадал от кризиса, да и не мог пострадать, так как здесь почти нет ипотечного кредитования, и большинство египетских и иностранных покупателей недвижимости платят наличными. Тем не менее, цены на вторичном рынке за 2009 г. упали примерно на 37% по отношению к данным 2008 г. Теоретически подобная ситуация— нонсенс для такого низколиквидного рынка. Сегодня, по данным Prian.ru, цены на жилье на популярных курортах Хургады на первой линии составляют $1000 за кв. м, на второй— $2000 за кв. м. Недвижимость Шарм-эль-Шейха на первой линии оценивается в $600 за кв. м, на второй— в $1000 за кв. м.
Согласно аналитическому обзору Prian.ru, лидером спроса со стороны иностранцев является Хургада, хотя аналитики и признают, что доход от сдачи местных апартаментов в аренду вряд ли принесет ощутимую прибыль, так как основными арендаторами будут являться местные жители. Новые апартаменты в шаговой доступности от моря площадью 39 кв. м продаются за $27 тыс. Стоимость вилл класса «люкс» доходит до $1,5 млн.
Шарм-эль-Шейх в сравнении с Хургадой более зрелый курорт— только отелей здесь насчитывается около двухсот. Несмотря на великолепно развитую туристическую инфраструктуру, иностранцы не так охотно приобретают здесь недвижимость— отчасти из-за более высоких цен, отчасти из-за юридических особенностей покупки (жилье оформляется не в собственность, а в долгосрочную аренду). Например, студию с собственной террасой в пяти минутах езды от центра курорта можно приобрести за $34,5 тыс.
В общих чертах установившиеся на сегодняшний день цены на этих двух курортах можно свести к следующему. В сегменте малобюджетного, но при этом качественного жилья, отвечающего всем современным требованиям, можно найти варианты от $500 за кв. м. Цены на объекты, расположенные на первой береговой линии, находятся в диапазоне от $950 до €2 тыс. за кв. м. Среди других известных мест для отдыха— Марса-Алам и Сахл-Хашиш. На первом апартаменты на 50 кв. м обойдутся в $54 тыс., на втором— примерно в $67 тыс. за аналогичное жилье.
Купить нельзя перепродать
По мнению Игоря Индриксонса, купить недвижимость в Египте можно, а вот перепродать— намного сложнее. «Там, где нет ликвидности, инвестиция не имеет смысла. Поэтому для вложения денег Египет не является удачным выбором. Исключением является только столица страны Каир, недвижимость в которой, напротив, отличается высокой ликвидностью (всегда есть спрос со стороны местного населения)»,— советует эксперт, напоминая про опасность приобретения некачественного жилья.
Аналитики Prian.ru, наоборот, считают, что Каир— мегаполис с населением почти шестнадцать миллионов человек, крупный индустриальный центр— не пользуется популярностью среди туристов, которых в первую очередь интересуют море и пляжный отдых. К примеру, стоимость односпальных апартаментов в элитном комплексе, выстроенном во французском стиле, составляет $198 тыс.
Однако, по мнению Игоря Индриксонса, профессиональными застройщиками здесь было построено лишь 10 % жилья, а остальные 90% возведены руками самих жителей Египта. По данным IntermarkSavills, в Каире сейчас около миллиона незаселенных апартаментов, при этом есть потребность в дешевом жилье. В нижнем ценовом сегменте рынка ощущается нехватка 40 000 помещений в год. Более 5 миллионов человек были вынуждены поселиться на территории захоронений каирского Города Мертвых. Более 11 миллионов человек из 82, составляющих население страны, проживают в самодельных трущобах. «В то же время, средний доход от аренды жилья в Каире снизился на 25% по сравнению с 2009 годом, что уж говорить о недвижимости побережья»,— заключает Индриксонс.
Свежие комментарии