Портрет арендодателя

Данный материал продолжает серию публикаций результатов исследования российского рынка арендного жилья, проведенного Фондом социального развития и независимой фабрикой мысли «Первая Санкт-Петербургская гуманитарно-технологическая корпорация» в 2010 году. Полное название работы — «Институт арендного жилья в России: современное состояние, тенденции развития и возможная роль в реализации государственной жилищной, кадровой и миграционной политики». В рамках исследования, были обследованы рынки аренды жилья в крупных городах России, проведены круглые столы, экспертные семинары и фокус-группы с арендаторами и арендодателями. Заказчиком исследования выступила негосударственная организация Институт общественного проектирования.

Рассмотрим, что представляет собой портрет российского арендодателя на основе анализа источника самого главного ресурса дохода, то есть квартиры. Анализ показал, что по источникам жилья, арендодатели делятся на следующие группы:

— Жилье, доставшееся собственнику или арендодателю без покупки. Группа арендодателей «Владельцы».

— Жильё куплено с целью вложить деньги, без функциональных ожиданий. Группа арендодателей «Собственники»

— Жильё, купленное специально для сдачи в аренду. Группа арендодателей «Инвесторы»

Среди арендодателей выделяются различные типы мотивации для сдачи квартиры в аренду. Иногда это является дополнительным источником финансирования текущих расходов, иногда сдаваемая в аренду квартира имеет инвестиционный характер, иногда эти средства идут на аренду или покупку квартиры большего размера или лучшего качества.

Так, выделяется группа арендодателей, сдающих временно не используемое избыточное жилье, происхождение которого может быть самым разнообразным – от отъезда в длительную командировку до получения наследства.

«Владельцы»

Небольшой основной доход не мешает представителям этой группы рантье владеть недвижимостью, сдавать ее, при этом выставляя себя бедными. Сюда относятся рантье, получившие недвижимость вследствие приватизации или иных нерыночных механизмов. Необходимость получения доходов толкает их на сдачу квартир, однако отсутствие свободных средств не позволяет привести эти квартиры в мало-мальски санитарное состояние. Эта группа рантье – основной источник арендного жилья «эконом-класса», и единственный источник подобного жилья в историческом центре города. Значительная их часть – пенсионеры.

Критически важным для этой группы рантье является отсутствие налогообложения их «карманного дохода». Никакие налоговые льготы не заставят их перейти на «белую» форму оплаты. Любые попытки вывести этот бизнес из тени будут восприниматься как то, что «государство гнобит пенсионеров». В качестве аналогии, можно вспомнить реакцию общества на монетизацию льгот.

Эта группа рантье является самой неорганизованной и самой неуправляемой. Они в принципе не вкладываются в качество среды, дома, города. Ни в какие объединения они вступать не будут в принципе. На рынке они всегда будут  источником демпинга, т.к. частью их маркетинговой стратегии является переманивание арендаторов из «комфорт-класса» за счет низкой цены. Рост арендных ставок на их рыночное поведение никак не влияет.

Этот сегмент делится на две группы:

•    Группа 1, для которой квартиры, являются источником основного дохода,

•    Группа 2, где квартиры, которые сдаются по причине – «чтобы не пустовала», хотя владельцы  при этом тоже оценили по достоинству факт получения дополнительного дохода.

1.   Жильё, используется для сдачи в аренду целенаправленно (для получения основного дохода или существенной прибавки к существующему)
2.   Жильё используется для сдачи в аренду по остаточному принципу (чтобы не пустовало)

Отдельную подгруппу составляют люди, решающие вопросы размещения рабочей силы на разных временных проектах. Крайне дешевый вариант, не всегда жилой фонд, часто сдаваемый неофициально, причём не за деньги, а за работу.

Достаточно необычный, но, безусловно, присутствующий в российской как элитной, так и эконом-класса арендной действительности подсегмент, это — пожилые люди, которые уже не в состоянии содержать собственное жилье, предположим, или дом, полноценный большой дом, или большую квартиру. Они готовы отказаться от большого жилья и переехать в съемное жилье, но с большим комфортом, с большим сервисом. Это почва, на которой и раньше, и сейчас расцветает много случаев криминала. Она должна быть защищена законодательно …или иным образом (например, с привлечением института домов престарелых, если это возможно в российской действительности). Некоторые эксперты выделяют незначительную долю таких собственников, тем более в элитном секторе.

К этой же категории можно, в принципе, отнести граждан, которые сдают жилье в других регионах, оставшееся после смерти или переезда родственников. Также есть люди, которые не решаются продать излишки своей жилплощади и ждут нового подъема цен.

«Собственники»

Важной группой арендодателей являются владельцы инвестиционного жилья, которые приобрели его целенаправленно, и рассматривают это вложение как перспективную инвестицию. Такое жилье не всегда оно сдается в аренду, возможны случаи, когда оно простаивает, в том числе, по объективным обстоятельствам – например, у собственника нет средств сделать окончательную отделку.

Как рантье, «собственники» существенно снижают эластичность цен предложения. Поскольку аренда для них зачастую не единственный источник дохода, им не интересно снижать ставки, они готовы долго ждать «своего клиента». При этом, они способны к активным действиям, самоорганизации, давлению. Но заниматься этим никогда не будут, поскольку это не профильный бизнес. Прозрачное и стабильное налогообложение, вообще прозрачность рынка играют им на руку и они готовы поддерживать инициативы в этом направлении.

Квартиры, которые сдает в аренду эта группа населения, как правило были куплены в инвестиционных целях. Сдача квартир в аренду –  не самостоятельный бизнес а источник дополнительного дохода. Логика их инвестиций в жилье часто диктуется тем, что у представителей данной группы уже хватает ресурсов на покупку автомобилей, но еще не хватает на недвижимость бизнес-класса. Объем имеющихся средств ограничен 2-4 млн рублей, поэтому они ориентируются на сравнительно недорогую недвижимость. Эксперты (в основном агенты по недвижимости или сотрудники посреднических фирм) отмечают, что если у человека несколько квартир элитного сегмента, то вероятность 99%, что эти квартиры были тем или иным образом приватизированы или выкуплены в 1990е гг. Так как в современных условиях покупка элитных квартир под сдачу чрезвычайно невыгодна. Такие люди действуют всегда вблизи собственного города. В покупках ориентируются на собственные представления о том, что и как будет развиваться (часто имеют техническое образование, что накладывает определенный отпечаток на мышление).

Представители этой группы рантье в целом законопослушны, однако поскольку этот вид деятельности не является для них профильным, в серьезные объединения и долгосрочные деловые отношения они вступать не будут. Эта группа максимально заинтересована в росте цен на недвижимость и росте арендных ставок, однако осознанную игру в этом направлении вести не будет. Эта группа одновременно заинтересована в стабильности рыночной ситуации и развитии рынка, поскольку стабильность позволяет им выстраивать собственные стратегии. В общем виде, эти люди заинтересованы в создании цивилизованного и развивающегося рынка аренды, однако «не готовы это оплачивать».

«Инвесторы»

Инвесторы-рантье — это люди, совершающие покупки недвижимости в инвестиционных или спекулятивных целях. Для них сдача квартир в аренду – скорее профильный бизнес. При этом, подобные люди, четко представляя себе экономику бизнеса, часто выступают и арендаторами квартир. Нормальная практика – сдавать несколько квартир, а самому проживать в небольших арендованных квартирах в России и Европе, регулярно их меняя.

Инвестиции в недвижимость в России, в особенности в Москве не всегда стимулирована желанием заработать на перепродаже. Достаточно часто стимулом для покупки недвижимости является необходимость куда-то вложить деньги, чтобы спасти их от инфляции. При этом, по ряду причин, ценные бумаги и инвестиционные проекты в производстве не пользуются популярностью, зато очень популярна недвижимость. Необходимость окупать сделанные вложения приводит этих людей к мысли о сдаче квартир в аренду.

«Инвесторы» опираются на ряд установок:

1.    «Недвижимость всегда будет дорожать». Подтверждение утверждения на потребительском уровне можно найти в любом журнале.

2.    «Рынки недвижимости в регионах будут расти до уровня мегаполисов». Данная теоретическая экстраполяция уже на практике была опровергнута поведением рынка, но как установка – осталась.

Группа достаточно разнородна по своей внутренней структуре. В нее входят:

•    Частные инвесторы

•    Представители финансовых групп

Частные инвесторы. Люди, часто из Москвы, специально занимающиеся покупкой недвижимости с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду. Покупают точечные, особо привлекательные объекты: элитную недвижимость, целые этажи или подъезды в старом фонде. Располагают довольно приличными средствами. Ведут активную деятельность в регионах РФ.

Представители данной группы активно скупают жилье в Калининградской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Они играют существенную роль в росте популярности рынка определенного региона. Внутри самих регионов, про них говорят «приехали москвичи и все скупили».

Частные инвесторы в выборе объекта для покупки ориентируются на фактор престижности. Престижность, желательно – широко признанная, определяет успешность последующей перепродажи объекта. Накачка механизма престижности, «элитности», создала такие «пузыри», как Репино-Ленинское (бездарный, сам по себе, кусок Карельского перешейка, не имеющий водоемов и крупных лесов, но пользующийся бешеной популярностью для строительства элитных поселков) или псевдоэлитные многоэтажные жилые комплексы. Впрочем, обратный механизм также работает: эти люди могут не интересоваться объективно хорошей недвижимостью просто потому что она непрестижная.

Представители финансовых групп. По сути, это отдельные люди, занимающиеся скупкой недвижимости в интересах и на средства формальных и неформальных финансовых групп. Покупают оптом пулы квартир в новостройках, целые дома и подъезды в домах и т.п. Цель покупки – последующая перепродажа или реализация собственного проекта миниотеля или сдачи квартир в аренду. Располагают значительными средствами.

Такие структуры, к примеру, являются финансовой основой значительной части девелоперских проектов коттеджной застройки Ленинградской области.

Основная мотивация представителей финансовых групп – вложить деньги с прибылью, а вот как эта прибыль будет получена – несущественно. Поэтому они часто попадают в ситуации «у нас есть недвижимость, что нам с ней делать?» или «мы хотим что-нибудь построить, неважно что, главное чтобы хорошо продать». Часто принадлежность девелоперского проекта данным людям можно определить именно по подобной мотивации, явно читаемой в проекте. Превращение недвижимости в объект аренды – все более популярное решение.

«Инвесторы» являются локомотивом качественного развития рынка аренды жилья.  Только они обладают достаточными ресурсами и рассматривают аренду именно как долгосрочный бизнес. В этом смысле, они способны к осмысленному диалогу с государством как регулятором жилищной политики. Стабильность и рост рынка – в их непосредственных интересах, а прозрачное и понятное налогообложение воспринимается как норма. Эта группа способна стать триггером качественных изменений на рынке аренды, поскольку управляет качеством объектов, которые сдает. Она может обеспечить переход от единичных квартир к более крупным блокам – этажам, подъездам, домам.