Коммуналки вернут новыми кварталами

Петербургские власти продолжают бороться с коммунальными квартирами. Теперь Смольный решил сделать ставку на инвесторов. Коммуналки планируется передавать в составе целых кварталов через торги Фонда имущества. В 2008 году в Петербурге началась реализации городской программы по расселению коммунальных квартир.

С этого времени город избавился более чем от 10 тыс. коммуналок. Порядка 2,5 тысяч таких квартир были расселены практически без участия города. Таким образом, их общее число с 2008 года сократилось со 116 до 105 тысяч. На сегодняшний день лидер по количеству коммунальных квартир – Центральный район. В этой части города их число доходит до 20 тысяч. Планируется, что в этом году будет расселено еще 2 тысячи коммунальных квартир, 500 из которых за счет предоставления выплат по программе расселения. Отметим, в разработанной городским комитетом экономического развития, промышленной политике и торговле Концепции социально-экономического развития Петербурга до 2020 года говорится, что через 9 лет в Петербурге не должно остаться коммунальных квартир.

Проблемный остаток

Эксперты выделяют несколько основных проблем, тормозящих расселение оставшихся в городе. Одна из них заключается в том, что горожанам попросту не достает средств для того, чтобы продать комнату в коммуналке и приобрести отдельное жилье. Вторая сложность связана с тем, у многих объектов есть проблемы с документами, а некоторых собственников невозможно найти. Кроме того, у большинства сформированы завышенные ожидания относительно стоимости их недвижимости.

Еще один момент обусловлен рынком – интересные объекты инвесторы уже разобрали. По оценкам аналитиков рынка, на сегодняшний день только 10 тыс. коммунальных квартир участвуют в различных государственных программах или проявили желание поучаствовать. Остальные 95 тыс. объектов – проблемные. Жильцы либо не могут договориться об условиях расселения, либо попросту не знают об имеющихся возможностях. Президент ГК «Авентин» Валерий Виноградов считает, что причина сложившейся в городе ситуации с коммунальными квартирами – низкий уровень информированности горожан. «Многие попросту не знают, как решить свою проблему и на какую помощь от города можно рассчитывать, — говорит он.

Одна из сложностей расселения коммуналок – так называемый «вопрос последней комнаты». Городские власти уже неоднократно заявляли о том, что необходимо разработать схемы, которые бы упростили выкуп комнат. Сегодня готовится постановление, которое будет регламентировать продажу в рассрочку свободных комнат в коммунальных квартирах. На данный момент на согласовании в профильных комитетах городского правительства находится соответствующий нормативный акт. Сейчас выкупать свободные комнаты в коммуналках могут только очередники. Условия таковы: необходимо внести первоначальный взнос в размере 30% от стоимости помещения, а оставшуюся сумму выплатить в течение 5 лет. Планируется, что такая возможность появится и петербуржцев, не стоящих в очереди. Виноградов считает, что способствовать решению проблемы коммунальных квартир в Петербурге сожжет стать более активное взаимодействие между Горжилобменом и риэлторским бизнесом. Эксперт считает, что необходимо создать консультационные пункты для населения, при поддержке риэлторского сообщества, которое «знает проблему изнутри». «Эти пункты будут работать на бесплатной основе и помогут ускорить расселение коммуналок», — полагает Виноградов.

Инвесторы теряют интерес

Правительство Петербурга уже давно призывает инвесторов активнее участвовать в расселении городских коммуналок. Но к настоящему времени их участие не стало настолько распространенным, чтобы внести значительный вклад в решение этой проблемы. Город периодически выставляет коммунальные квартиры на торги. По условиям аукциона, победитель должен расселить 70% от общей площади квартиры, половину в случае, если жилье аварийное. Остальным занимается город. В 2008 году таким путем Смольному удалось реализовать порядка 30 объектов. В 2009 году конкурсы практически не проводились. Помешал кризис. В марте прошлого года правительство Петербурга активизировала работу в этом направлении. Первые конкурсы после приостановки прошли довольно успешно и были реализованы практически все лоты. По мнению властей, такие квартиры могут быть интересны под размещение в них, к примеру, мини-гостиниц. Член правления Российской гостиничной ассоциации Алексей Мусакин считает, что предложений, которые могли бы действительно заинтересовать отельеров, осталось не так много.

Виноградов также считает, уникальные и интересные объекты уже расселены, а типичные, и в большинстве случаев проблемные квартиры практически не интересны инвесторам. Директор компании «Адвекс – Петроградское агентство» Юрий Воробьев говорит, что интерес инвесторов к теме коммуналок перманентно снижается, ввиду того, что на рынке остались в основном неликвидные объекты, а на первичном рынке даже в центральной части города предлагаются лучшие варианты.

Новая инициатива

Смольный, понимая ситуацию, выступил с новой инициативой, которая должна, по задумке авторов, повысить интерес инвесторов к расселению коммуналок. Планируется, что инвесторам будут передаваться под расселение целые кварталы коммунальных квартир. Первый район города, в котором предполагается апробировать новый механизм – Центральный. В одном из своих недавних интервью вице-губернатор правительства Петербурга Алексей Сергеев рассказал, что новая программа – инициатива Жилищного комитета и администрации Центрального района. По словам чиновника, проекты будут разрабатываться в зависимости от возможностей инвестора. Теоретически – эта инициатива, конечно, может стать реальным решением проблемы коммунальных квартир. Потому что на сегодняшний день ситуация в определенной степени тупиковая – большое количество коммунальных квартир, которые интересны могут стать только при условии расселения квартала целиком»,- считает Воробьев. По его мнению, помешать реализации проекта может отсутствие денег, отсутствие инвесторов как таковых и отсутствие активного участия в этом процессе города и государства.

Практика показывает, что без поддержки государства, только на инвестиционные средства мы коммуналки не расселим, в противном случае эти проекты становятся очень дорогими, считает Воробьев. «Программа будет интересна при активном участии города и государства. Но в том виде, как это происходит сегодня – возлагать решение этой проблемы исключительно на плечи инвесторов – неперспективно», — рассуждает специалист. По сути, проект может перерасти в поквартальную реконструкцию зданий в центре города. Как отметил Сергеев, задача расселения может послужить стимулом для этого процесса и под возрождение исторической застройки можно рассчитывать на привлечение средств из федерального бюджета, которые могут быть объединены с городскими и вложениями инвесторов.  Для осуществления подобной схемы необходимо внести в федеральные законы изменения, а также принять отдельный городской закон и нормативные акты. По словам Сергеева, сейчас юристы прорабатывают возможность оформления этой идеи. Планируется, что все нюансы будут проработаны к концу этого года. Затем будут предложены соответствующие корректировки федеральных законов.