Кто Вы: собственник или только право имеете?

Одним из самых злободневных и насущных вопросов для многих российских граждан по-прежнему остается жилищный.

Исходя из реалий сегодняшнего дня, наиболее экономически привлекательными для приобретателей жилья являются квартиры в домах-новостройках. Указанная тенденция легко объяснима тем, что приобретение квартиры в строящемся доме по относительно умеренным ценам порой является единственной возможностью для гражданина улучшить свои жилищные условия.

Однако, получение ключей от заветной квартиры, равно как и проживание в ней, еще не делает такого приобретателя жилья его собственником юридически, а, следовательно, не исключена возможность посягательств на заветную жилплощадь со стороны третьих лиц.

Нередки случаи, когда на одну и ту же квартиру претендует два и более лица, поскольку недобросовестным инвестором-застройщиком на эту квартиру заключены договоры с несколькими инвесторами/вкладчиками.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество (квартиру, машино-место и т.д.) возникает с момента государственной регистрации этого права в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В Москве таким органом является Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Вместе с тем, фактические обстоятельства, подтверждающие право собственности гражданина на недвижимое имущество: проживание в квартире, ее ремонт, оплата коммунальных платежей, еще не делают его полноправным собственником принадлежащего гражданину недвижимого имущества.

Для реализации этого права оно должно возникнуть у гражданина юридически, т.е. в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Также необходимо отметить, что только государственная регистрация права собственности на квартиру дает гражданину возможность реализовать права, предоставленные собственнику недвижимого имущества законом, а именно: осуществлять сделки по отчуждению данного имущества (продажа, дарение), сдавать указанное недвижимое имущество в аренду и т.д.

Для многих российских граждан также большое значение имеет регистрация по месту жительства (ранее – прописка), которая может быть осуществлена только после государственной регистрации права собственности на квартиру и получения свидетельства о такой регистрации.

К сожалению, многие граждане, которые приобретают жилье в домах-новостройках, не торопятся оформлять на него права собственности в установленном законом порядке, уповая на добрую волю застройщиков, которые по различным причинам могут годами не регистрировать квартиры в собственность добросовестных приобретателей, что, безусловно, ограничивает права последних при использовании и распоряжении недвижимым имуществом.

Причинами подобной «неторопливости» застройщиков, как правило, является отсутствие соответствующего комплекта документов, необходимого для регистрации права собственности правообладателей недвижимого имущества.

Прежде чем регистрация права собственности на недвижимое имущество в построенном доме станет возможной, застройщик должен представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, определенный комплект документов, который не всегда может собрать.

Нередки случаи, когда из-за бюрократических проволочек, связанных с получением застройщиком тех или иных необходимых документов, процедура оформления прав собственности граждан на приобретенные квартиры может затянуться на несколько лет(!).

Другой причиной уклонения застройщика от оформления прав фактических собственников квартир в установленном порядке является стремление к получению дополнительного источника дохода.

Как показывает практика, многие компании-застройщики взимают с граждан-правообладателей различного рода «дополнительные сборы» за осуществление действий по регистрации права собственности на квартиры этих граждан, которые эти компании и так должны осуществить в силу заключенного с гражданином инвестиционного договора.

Для защиты нарушенного права правообладатель недвижимого имущества в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на принадлежащие ему недвижимое имущество (квартиру, машино-место). По такого рода делам в качестве ответчика привлекается компания-застройщик.

Вместе с тем, зачастую фактические собственники квартир по каким-либо причинам избегают обращения в суды для признания права собственности на принадлежащее им недвижимое имущество, предпочитая коллективные жалобы и обращения в различные инстанции: прокуратуру, милицию, органы местного самоуправления.

Подобного рода практика на деле является неэффективной, поскольку в действиях компаний-застройщиков нет признаков уголовных деяний, а указанные органы не наделены правом обязывать застройщиков осуществить государственную регистрацию прав собственности граждан на приобретенное жилье.

Единственным правомочным органом в такой ситуации является суд, который разрешает все указанные вопросы в порядке искового судопроизводства

Именно суд может защитить права такого инвестора путем вынесения решения о признании права собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество.

И лишь после получения соответствующего решения суда, гражданин сможет зарегистрировать право собственности на квартиру или иное недвижимое имущество в регистрирующем органе в соответствии с положениями Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно указанному закону, одним из оснований регистрации соответствующего права, как раз и является решение суда.

В среднем оформление права собственности на квартиру на основании решения суда занимает около 3 месяцев.

При этом срок государственной регистрации права собственности на недвижимость в регистрирующем органе согласно закону составляет 30 дней, а в г. Москве он вообще сокращен до 14 дней.

По истечении указанных сроков гражданин получает свидетельство о государственной регистрации права собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество.

Из всего вышеизложенного можно сделать один единственный вывод, что лишь с момента государственной регистрации права собственности на квартиру гражданин становится ее полноправным владельцем.

До указанного момента гражданин обладает лишь правом на ее получение, которое ему необходимо еще реализовать.

В этом случае правообладатель должен понимать, что его право на квартиру лишь предполагается и может быть реализовано лишь после его государственной регистрации.

При этом не исключено, что указанное право гражданина на приобретаемую им квартиру может быть поставлено под сомнение иными лицами, в т.ч. в судебном порядке.