9 форматов загородной недвижимости. Мощные лейнхаусы, изящные вилетты, загадочные квадрохаусы. Рассматриваем особенности, отмечаем плюсы и минусы

В настоящее время на рынке загородной недвижимости широко представлены разные форматы жилья. Причем названия некоторых из них непривычны для нас, например — этатчхаусы или квадрохаусы.

Переселяясь за город, люди выбирают совершенно разную недвижимость: кому-то нужен большой капитальный коттедж для постоянного проживания, других устроит дом поменьше, возможно, наполовину с соседями, третьи останавливаются на малоэтажном доме. По данным Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ», большинство покупателей (54%) сейчас заключают сделки на приобретение участков без подряда. Оставшаяся часть (46%) распределена следующим образом: на коттеджи приходится 21% от общего числа договоров, на таунхаусы – 9%, на дуплексы – 3%, на многоквартирные малоэтажные дома – 13%.

Сегодня у покупателей есть хороший выбор. Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», условно разделяет форматы загородной жилой недвижимости на две категории: это отдельно стоящие дома, куда относятся коттеджи, усадьбы, резиденции, виллы, и т.д., и сблокированные дома – таунхаусы, дуплексы, твинхаусы, квадрохаусы, лейнхаусы, вилетты и т.д. Они имеют и общие характеристики, присущие только определенному формату, а также достоинства и недостатки. Поэтому остановимся на каждом формате немного подробнее.

Единоличные владения
Отдельно стоящие дома на огороженном участке земли вне зависимости от названия — самые популярные у покупателей. Как подчеркнул Антон Копылов, технический директор девелоперской группы «Интегра», за счет главного своего преимущества — приватности. В настоящее время на рынке загородной недвижимости Подмосковья представлены предложения индивидуальных домов, отличающиеся и площадями самих построек, и земельными участками, на которых они расположены. Размер строений, их архитектура и размер придомовой территории зависит от того, как застройщик или хозяин позиционирует свое домовладение.

Жилые объекты в организованных коттеджных поселках классов эконом и бизнес, как правило, называют коттеджами или просто домами. В элитном сегменте названий больше: новые «прозвища» появляются, если дом возведен в стиле, характерном для какой-то страны. Дома с элементами средиземноморской архитектуры чаще называют виллами. Резиденциями принято считать домовладения, отличающиеся большими площадями домов и участками земли (от 0,5 га и более). Как правило, это представительский формат недвижимости. Кроме жилья на территории престижного владения много других дорогостоящих построек: освещаемый теннисный корт, бассейн, мини-поле для гольфа, гараж на несколько автомобилей и др.

Усадьба – загородный дом, который располагается на значительном расстоянии от города в окружении естественной природы. Как правило, дома возводятся из натурального дерева, на больших участках земли. На территории усадьбы могут находиться конюшня, вольеры для охотничьих собак, есть любители, которые содержат в усадьбах и экзотических животных и птиц, а также дом для обслуживающего персонала. Часто усадьба располагается сама по себе и не входит в состав коттеджного поселка.

Предложений отдельно стоящих домов на рынке Подмосковья очень много. Например, коттеджи экономкласса по 78-140 кв.м на различных земельных участках можно приобрести в ЖК «Мечта», что в 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе, виллу площадью более 900 кв.м на участке 30 соток – в КП «Резиденции Бенилюкс» в 19 км от МКАД по Новорижскому шоссе, а представительскую резиденцию — в КП «Жуковка-XXI» (9 км от МКАД по Рублевскому шоссе). По данным Penny Lane Realty, в «Жуковке-XXI» максимальная площадь предлагаемого объекта — 1478 кв. м с участком 257 соток. Это один из самых дорогих поселков Подмосковья.

«Тишина, комфорт, спокойствие, хорошая экология – вот главные преимущества отдельного загородного дома, к которым стремится современный покупатель. Кроме коттеджа, на земельном участке можно построить баню, подсобные помещения, детскую площадку, беседку, разбить цветник», — говорит Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». Недостаток отдельно стоящего дома, объясняют эксперты, вытекает из его параметров: все коммуникации индивидуальны, поэтому их обслуживание, а зачастую и подключение полностью ложится на собственника дома. Домовладельцу нужно задуматься о том, кто будет ухаживать за участком, заниматься его благоустройством и прочее.

Тебе половина и мне – половина
Дома на два хозяина — менее популярный формат на подмосковном загородном рынке. Как отметил Антон Копылов («Интегра»), их принято называть дуплексы или твинхаусы. Этот тип жилья пришел к нам из Англии. Там такое жилье относится к бизнес-классу и представляет собой дом, разделенный примерно на две равные части с отдельными входами и двумя участками земли. Дуплексы очень удобны для нескольких поколений одной семьи, хотя очень часто в разных половинах дома живут посторонние люди, купившие часть дома потому, что он стоит дешевле отдельного коттеджа.

Эксперты отмечают своеобразие российских дуплексов. Это жилье у нас считается заведомо дорогим, поэтому представлено преимущественно в премиум-сегменте. Проекты зачастую разрабатываются таким образом, что вторая часть строения существенно меньше «главной». И, как правило, меньшая часть используется для размещения прислуги, охраны и т.д.

Хотя и обычные дома на две семьи тоже есть. Они, например, представлены в коттеджном поселке «Кленово» (18 км Волоколамского шоссе). Здесь предлагаются дуплексы от 260 до 380 кв. м с участками от 6 до 10 соток на каждого собственника.

Из плюсов данного формата в наших реалиях эксперты выделили возможность проживания персонала рядом с хозяевами, а из минусов — потерю приватности, ведь участок-то один. Если же в доме проживают посторонние семьи, то минусов больше. Главный – зависимость от соседей и большая вероятность возникновения конфликтных ситуаций. Например, если соседи вовремя не заплатили за электричество, то без света рискуют остаться обе семьи, то же самое может произойти и по причине выхода из строя инженерных коммуникаций, необходимости ремонта крыши и других общих частей дома.

Соседей стало больше
Сблокированные дома имеют разные названия: таунхаусы, этатчхаусы, лейнхаусы, квадрохаусы и др. Принципиальных отличий у них мало. Самые распространенные в Подмосковье – таунхаусы (этатчхаусы в американском обиходе, вилетты – в итальянском). Как напомнила Юлия Севериненко («ЗемАктив»), таунхаусы, очень популярные в Англии, появились на подмосковном рынке около 10 лет назад и позиционируются как гибрид между городским и загородным жильем. По словам Юлии Грибковой, руководителя отдела продаж загородной недвижимости агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», успешные поселки таунхаусов, такие, например, как «Барвиха Club», расположены близко к Москве и, по сути, являются альтернативой городской квартире.

Таунхаус представляет собой комплекс малоэтажных домов (2-3 этажа), которые совмещены друг с другом общими стенами. Он разделен на несколько секций, каждая из которых принадлежит одной семье и имеет отдельный вход и небольшой (1,5 — 7 соток) земельный участок. Например, в КП «Зеленый мыс» (20 км по Дмитровскому шоссе) средняя площадь таунхаусов 165 кв.м, а земельные участки по 3 сотки, в КП «Кленово» (10 км от МКАД по Новорижскому шоссе) средняя площадь секций 270 кв.м, участков — 5,7 сотки.

По данным компании Urban Group, больше 50% от всех поселков таунхаусов Московской области традиционно расположены в пяти районах Подмосковья: Истринскиом, Одинцовском, Наро-Фоминском, Подольском и Химкинском. По мнению Дмитрия Таганова («ИНКОМ»), сейчас заметно большей популярностью пользуются проекты, которые обладают некой уникальной концепцией и располагают инфраструктурой. Например, в поселке «Маленькая Шотландия» на территории расположены волейбольная площадка, футбольное поле, теннисные корты, детские площадки и гостевая парковка, помимо этого в течение десяти минут можно добраться до Зеленоградского Ледового дворца и плавательного бассейна. Кроме того, в распоряжении жителей поселка таунхаусов социально-образовательная инфраструктура поселка Лунево со школой, детским садом и Домом культуры, говорит эксперт.

Лейнхаус (в переводе — «дом в переулке») – формат сблокированных домов, представленных в поселке «Ильинка», что располагается на Ильинском шоссе, отличаются от таунхаусов более яркой архитектурой. И если секции у таунхаусов одинаковые, то в лейнхаусах – разные. Каждая секция имеет индивидуальное архитектурное решение. «Это такой способ ухода от монотонности многократно повторяющихся секций», — подмечает Александр Рыков, руководитель проектов комплексного развития территорий компании «Загородный Проект». Как правило, в лейнхаусах общая площадь дома и земельного участка немного больше, чем у таунхаусов, и позиционируются они как жилье класса бизнес+. В частности, в КП «Ильинка» представлены секции домов «Софийский дом» площадью 463 кв.м, «Туринский дом» — 473 кв.м, «Венский дом» — 352 кв.м и др. с участками до 7 соток.

По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», вилетта – это «итальянский таунхаус», по сути, ничем не отличающийся от обычного, кроме средиземноморской архитектуры. В Подмосковье вилетты построены в коттеджном поселке «Маленькая Италия» на 14 км Новорижского шоссе.

Самые малонаселенные сблокированные дома – квадрохаусы. Как объяснила Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»), квадрохаус представляет собой один большой дом, поделенный на 4 части, в каждой из которой есть свой участок земли. Дома, как правило, строятся по типовым проектам, соседские квартиры зеркально отражают друг друга.

К преимуществам сблокированных домов Сергей Махмудов, директор по развитию компании Atlas Development, отнес их бюджетность (более низкую стоимость) по сравнению с коттеджами как при покупке, так и в эксплуатации, а к минусам — наличие соседей и небольшую площадь домовладения. Кроме того, подразумевается, что такие дома должны выглядеть единообразно. Покупатель лишен возможности подчеркнуть индивидуальность своего дома, например, с помощью оригинальной отделки фасада, — добавляет Юлия Севериненко («ЗемАктив»). Впрочем, уже поселившись в таких домах, люди стараются свой «кусок» дома приукрасить — пристраивают крылечки, делают интересную облицовку и т.д. В случае с лейнхаусами таких недостатков нет.

Загородные малоэтажки
Многоквартирные новостройки все чаще появляются в загородных коттеджных поселках. По своей сути – это те же городские дома, но меньшей этажности. Редко когда они строятся высотой более пяти этажей, в основном их высота ограничивается тремя этажами. Дома строятся из панели, монолита, кирпича, сэндвича и отличаются самыми разными планировками. Например, квартиру в малоэтажном доме сейчас можно купить в коттеджном поселке «Новые Вешки», который ГК «Савацкий» строит в 2 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе. Проект включает строительство 550 отельных коттеджей и малоквартирные дома с общей инфраструктурой.

Только малоэтажные дома представлены в проекте «Новое Нахабино». Жилой комплекс расположен в 17 км от Москвы на престижном северо-западном направлении. Все жилые объекты в микрорайоне строятся с применением технологии «теплый фасад». Достоинство проекта – небольшие квартиры площадью от 41 до 68 кв. м. Для каждой квартиры предусмотрено кладовое помещение в цокольном этаже площадью от 5 до 18 кв. м. Строительство жилого комплекса «Новое Нахабино» было начато в августе 2010 г. Всего в первой очереди предусмотрено строительство 66 домов: первые 10 из них будут сданы Госкомиссии в сентябре 2011 г., следующие 19 домов – в декабре 2011 г. Полностью строительство жилого комплекса «Новое Нахабино» планируется завершить в 2015 году.

Как отметил Александр Рыков («Загородный Проект»), квартиры обычно меньше и дешевле прочих форматов. Из них нет непосредственного выхода на свой собственный участок земли. Покупатели квартир лишены преимуществ индивидуального жилья, поэтому они требовательны к инфраструктуре районов.

Кто платит больше
Итак, самый дешевый формат загородного рынка – это квартиры. С полной внутренней отделкой и кладовым помещением на цокольном этаже в «Новом Нахабино» квартиры (41-68 кв. м) сегодня продаются по цене от 58 тыс. руб. за кв.м.

Сблокированные дома обходятся дороже, так как они не только имеют бОльшую площадь, но и располагают участками земли. Например, в поселке «Ивакино-Покровское» (11 км от МКАД по Ленинградскому шоссе) в продаже представлены таунхаусы общей площадью 200-210 кв.м. Минимальная стоимость предложения — 11,5 млн руб., максимальная — 13,5 млн руб.

Самые дорогие – индивидуальные дома. Цена дома в коттеджном поселке класса эконом может быть в два раза ниже, чем коттеджа в классе бизнес. Куда бОльшая разница – между экономичными и элитными домами. Так, в поселке «Тишково-парк» (Европейская долина-3), расположившемся в 33 км от МКАД по Ярославскому шоссе, коттеджи площадью 168-420 стоят от 7,5 млн рублей до 15 млн рублей. А в названных выше поселках — «Резиденции Бенилюкс» (19 км по Новорижскому шоссе) средняя стоимость предлагаемых объектов- $7,7 млн, и «Жуковка-XXI» (9 км от МКАД по Рублевскому шоссе) — $10,5 млн за домовладение.

Различные форматы жилья, представленные в одном и том же поселке, также различаются по цене. Как отметил Антон Копылов («Интегра»), половина дуплекса в коттеджном поселке «Крона» на Новорижском шоссе общей площадью 210-250 кв.м на участке по 5-10 соток обойдется покупателю в $600-650 тыс. В этом же поселке есть отдельно стоящие коттеджи, стоимость которых от $1,5 млн. В поселке «Папушево» на Рублевском шоссе секция в дуплексе стоит около $1 млн (350 кв.м на участке 10-15 соток). А цена на отдельно стоящую недвижимость сопоставимой площади в соседних коттеджных поселках составляет от $1,5 млн и выше.

Резюме
Очень часто бывает так: молодая семья покупает загородную квартиру, потом переезжает в более просторный таунхаус, а следующим этапом становится уже загородный дом. Так что даже с этой точки зрения разнообразие загородных форматов себя оправдывает. А уж как их называть и какие «фишки» отражаются в их названиях – это дело десятое.