Загородный рынок замер из-за выборов и ожидания резких перемен. Богатые покупатели в последние месяцы перед выборами напрочь отказались покупать дорогие коттеджи в Подмосковье, сделав однозначный выбор в пользу заграницы. Средний класс в меньшей степени отреагировал на политику и пытается освоить новую зону строительства в 40–50 километрах от Москвы. Крупные землевладельцы, опасаясь изъятия земель, в срочном порядке пытаются перевести сельхозземли в границы поселений или распродают их в розницу. При этом на рынке участков без подряда назревает полномасштабный кризис «обманутых дачников»: покупатели земли так и не получили за несколько лет обещанных коммуникаций от нерадивых застройщиков.
В ожидании изъятия
Подмосковные лендлорды в напряжении. В последние три года крупные землевладельцы стали привыкать к ситуации, что земля перестала быть сверхдоходным, постоянно растущим в цене объектом. Более того, она стала малоликвидной. Если в середине 2000-х за хорошие участки шла настоящая война между покупателями, то сегодня покупателей на землю очень мало. Многим очевидно: земли в Подмосковье намного больше, чем можно застроить даже за век. Те, кто хотел войти на земельный рынок, уже сделали это и имеют свои активы. А новых игроков не видно: строительство коттеджей сегодня не выглядит привлекательным бизнесом.
Но сейчас землевладельцев беспокоит уже не низкая ликвидность земель, а возможная частичная национализация сельхозземель. В Подмосковье в 2000-е годы сложилась парадоксальная ситуация: фактически земли очень много, но лендлорды искусственно создали дефицит, чтобы раскрутить маховик повышения цен. В результате стоимость стала запредельной, да и по прямому назначению, для сельхозпроизводства, земли не использовались.
В 2010 году на проблему ценового пузыря и неэффективности использования земли власть все-таки обратила внимание. «Спрос за не осуществление строительства или за нецелевое использование должен быть жестче — вплоть до изъятия. То же самое в отношении аграрного сектора: если три-пять лет не используешь землю, то ее изымают», — «отлил в гранит» президент Дмитрий Медведев. И вот через два года президентское слово дошло до исполнителей.
Сегодня местные власти в Подмосковье перестали довольствоваться получаемым с лендлордов земельным налогом и потихоньку переходят в наступление. Они подают в суды первые иски к землевладельцам по поводу изъятия неиспользуемых земель. Пока землевладельцы, привлекая все доступные им средства, успешно отбиваются. Но нет сомнения, что после первого прецедента, когда местная власть сможет выиграть суд и изъять землю, число исков начнет расти в геометрической прогрессии.
Нюанс ситуации в том, что в законодательстве нет четкого определения, в каких случаях земля считается неосвоенной. В соответствии с Федеральным законом № 101 критерии неиспользования земель сельхозназначения устанавливаются правительством Российской Федерации. Но на настоящий момент подзаконных актов на этот счет правительством не выпущено. «В отсутствие указанного акта региональная власть имеет право самостоятельно определить неурегулированные правовые вопросы собственными правовыми актами», — обращает внимание Наталия Родькина, директор по экономике и финансам DTI Property Management.
Итак, сегодня региональные власти могут трактовать термин «освоение земельного участка» по собственному усмотрению, что позволяет при желании начать массовое изъятие земель. «Для многих крупных землевладельцев сейчас есть только один выход: в кратчайшие сроки добиваться изменение категории и вида целевого использования земель через включение своих участков в разрабатываемые документы территориального планирования — генеральные планы и правила землепользования и застройки», — говорит один из консультантов. Лендлорды, которые не успеют это сделать за год, могут сильно проиграть. Официальная процедура изменения категории и вида целевого использования может затянуться на 1–3 года.
Самые серьезные землевладельцы, владеющие в Подмосковье большими массивами, пришли к подобным выводам раньше и стали активнее развивать свои активы. Одной из главных тенденций прошлого года стал выход на розницу. До этого «крупняк» либо «держал активы», либо больше ориентировался на оптовую продажу участков другим девелоперам. Сейчас компании «Масштаб», «Абсолют», ОПИН, RDI стали сами заниматься строительством. Они подводят коммуникации, занимаются малоэтажной городской застройкой, создают коттеджные поселки, продавая часть участков без подряда.
Заминированное Подмосковье
Три-пять лет назад хитом загородного рынка были дальние дачи. Земли в поселках за сотым километром активно раскупались. Для многих дешевые дальние дачи были единственным вариантом купить хоть что-то за городом. Дешевизна и живописность ландшафтов перевешивала удаленность от Москвы. Низкие цены на землю на самом деле объяснялась и отсутствием коммуникаций, которыми начинающие девелоперы обещали обеспечить чуть позже. Новые дачники, прикупив землю в 2009–2010 годах, не сомневались в успехе: «Уже через годик будут и электричество, и дороги. Можно будет начать строительство домика. А через пару лет и газ подведут, и на такой даче можно будет жить даже зимой».
Но к лету 2011 года покупатели осознали известную истину: обещать — не значит жениться. На наделах подрастали молодые березки и сосны. Дороги, по которым к участкам можно было подвести стройматериалы, по-прежнему отсутствовали. Напоминанием об обещанном электричестве стали одиноко стоящие в поле столбы. Значительная часть компаний, привыкших заниматься только продажей земель, не смогла выполнить взятых на себя обязательств. Оказалось, что, прежде чем насыпать дороги, нужно получить массу бумажных согласований, и каждый участвующий в процессе чиновник требовал «особого подхода». С электричеством все было еще сложнее.
Заметим, что большинство дальних дач расположены на землях сельхозназначения. В отличие от земель поселений, которые газифицируют и электрифицируют по федеральным программам, к таким поселкам подводить коммуникации администрации районов не обязаны. Получается, что даже если владелец участка построит дом, то как такой дом будет топиться и освещаться, большой вопрос.
Количество индивидуальных участков, возникающих вокруг каждой деревни, в разы превосходит количество домов в самой деревне. Там просто нет генерирующих мощностей, нет ЛЭП, чтобы эти мощности транспортировать, нет необходимых подстанций. «В ближайшем будущем это обязательно приведет к кризису “обманутых дачников”. Я думаю, что скоро мы столкнемся с первой волной, после чего должны произойти какие-то изменения в существующем законодательстве», — предупреждает Дмитрий Цветков, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty.
От дальних дач — к средним
Ажиотаж по поводу дальних дач сегодня стихает и по другой причине. Часть покупателей, ставших после кризиса 2008 года владельцами больших по площади участков в дальнем Подмосковье, пришли к выводу, что «далеко и много — не значит хорошо». «Мне нравится и месторасположение, и сам участок, — рассказывает дачница Виктория Добролюбова, которая приобрела землю на северо-восточной окраине Подмосковья, в 95 км от МКАД, — но сейчас, через два года после покупки, я понимаю, что постоянно ездить сюда не смогу. Я переоценила свои силы и возможности. Я не готова тратить по два-четыре часа на пятничные и воскресные пробки».
Владельцы участков на сотом километре все чаще задумываются о переезде ближе к столице. Они всерьез рассматривают более дорогие предложения в 40–50-километровой зоне от МКАД. И при этом готовы пожертвовать живописностью места и площадью участка в пользу экономии времени на дорогу. Есть и еще один момент, склоняющий «дальних дачников» к переезду. Поселки на окраинах Подмосковья в большинстве случаев создавали неопытные девелоперы, которые, как показала практика, не смогли справиться со взятыми на себя обязательствами по строительству дорог и коммуникаций. Плюс к тому часто возникают проблемы с оформлением юридического статуса земель. Так что в итоге дешевые дальние дачи для многих стали просто нерентабельными.
Москвичи, рассматривающие покупку участка в Подмосковье как альтернативу столичной квартире, тоже обращают внимание на зону в 40–50 километрах от МКАД. «Покупать участок ближе к Москве — значит жить под страхом того, что через несколько лет у тебя за окном вырастет микрорайон многоэтажек расширяющейся столицы, — объясняет Оксана Целиковская, которая сейчас выбирает участок для строительства коттеджа. — Однако уезжать дальше 50 километров тоже не выход, так как мы все работаем в Москве».
Еще несколько лет назад земли в районе пятидесятого километра были своего рода мертвой зоной. Для дачи слишком дорого, для постоянного проживания — слишком далеко. Однако сегодня эти территории начинают осваиваться. За последний год выросли здесь и цены на качественные проекты. Спросом пользуются как уже готовые коттеджи, таунхаусы, так и участки без подряда, особенно продающиеся в границах уже обустроенных поселков.
Богатые ждут, средний класс покупает
Предвыборные волнения отразились и на загородном рынке. В сегменте класса люкс наблюдалось явное снижение спроса. Богатые люди ждали окончания политической «неопределенности» в стране. «Покупатели дорогого жилья, а к ним в Москве относятся крупные чиновники и завязанные на них бизнесмены, до президентских выборов заняли выжидательную позицию. Они не понимают, сохранят ли после выборов свои посты и контракты, которые обеспечивают им постоянные финансовые потоки», — полагает Дмитрий Цветков.
Он также считает, что в последние полгода чиновники заморозили свою инвестиционную активность на рынке недвижимости в том числе из-за опасений стать жертвой показной борьбы с коррупцией. Таким образом, прошедшие президентские выборы станут дополнительным толчком для тех, кто решил повременить с покупкой дома до выборов. Основной бюджет сегодняшних сделок с коттеджами составляет 1–1,5 млн долларов. По прогнозам Penny Lane Realty, более крупные сделки начнут заключаться после президентских выборов. Однако если страну охватят акции народных протестов, это, безусловно, негативно скажется на всем рынке недвижимости.
Тем временем средний класс пытался успеть обернуться до выборов. Именно об этом говорит рост сделок в сегменте 7–15 млн рублей — суммы, которую можно выручить за продажу квартиры в столице. Популярностью пользуются дома, коттеджи и участки без подряда в уже обустроенных загородных поселках, у доказавших свою дееспособность девелоперов. Число желающих приобрести участки без подряда в новых поселках неизвестных девелоперов весьма невелико. Успешные девелоперы, в свою очередь, позволили себе в последний год отказаться от политики скидок и даже немного (до 10%) подняли цены на готовые объекты. Средний класс в последние месяцы волновали не столько выборы, сколько возможное ухудшение экономической ситуации в поствыборной перспективе. Они боятся нового кризиса, резкого роста инфляции и нестабильности и потому вкладывают в недвижимость, чтобы не обесценились деньги.
Свежие комментарии