О кризисе на рынке элитного жилья «Собственник» рассказывал не так давно. Но не секрет, что эксперты рынка далеко не всегда единодушны в своей оценке той или иной ситуации, и сегодня мы посмотрим на проблему с другой точки зрения, уделив особое внимание причинам такого явления.
По словам директора отделения управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Кайдо Каарма, понятие «кризис» вряд ли применимо к сложившейся в сегменте ситуации. «Безусловно, дефицит предложения при, без преувеличения, огромном спросе приводит к тому, что для многих потенциальных покупателей элитного жилья приобретение такой квартиры становится проблемой. Однако я не называл бы это кризисом – имеет смысл говорить о дисбалансе спроса и предложения, но не более того», – считает Кайдо Каарма. С экспертом солидарна и управляющий партнер Nordblom Group Ирина Жарова-Райт: «Я бы не стала называть сложившуюся на сегодняшний день ситуацию на рынке элитной недвижимости кризисной. Есть определенные сложности, но нужно отдавать себе отчет, что рынок просто вышел на новый виток развития». Одним словом, определимся с терминологией и будем говорить не столько о кризисе, сколько о дисбалансе между спросом и предложением.
В чем причина?
Причины сложившегося дисбаланса определить не составляет особого труда – куда больше времени уйдет на то, чтобы их перечислить. Для начала вспомним о том, что элитная квартира – товар нетиповой, требующий для своего создания особых условий. И главным из них является местоположение объекта – сложно позиционировать жилой комплекс на окраине Москвы как элитный. «При определении статуса объекта как элитного первоочередное значение имеет место, и во вторую очередь – качество, – говорит Кайдо Каарма. – Имеется в виду следующее: разница цен на дом одинакового качества, но в разных районах может варьироваться в пределах 150%, тогда как в случае, если дома разного качества находятся в пределах одного района, цена здесь будет отличаться не более чем на 50%».
Наиболее популярными для строительства элитного жилья на сегодняшний день остаются Остоженка и Патриаршие пруды – однако готовых площадок для строительства здесь практически не осталось; те же проблемы имеют место на всей территории ЦАО. Впрочем, центр Москвы, как известно, «не резиновый», и, как отмечает Жарова-Райт, если еще пару лет назад дома рассматриваемого уровня должны были находиться исключительно в пределах Садового кольца, то теперь достаточно экологически чистого района недалеко от центра. «Сформировавшийся район элитной застройки – «Золотая миля», где количество строительных площадок ограниченно и возможные ресурсы практически исчерпаны. Еще один не менее популярный район – Старый Арбат. Там существует несколько площадок, где полностью исчерпан лимит мощности на электричество. Застройщику необходимо будет «тащить» кабель от Мосэнерго по дну Москвы-реки. Я думаю, что вполне понятен порядок цифр и себестоимость квадратного метра в доме, построенном на одной из таких площадок. Так что этот проект был отложен «до лучших времен»», – отмечает эксперт.
Проблема не только в девелопере
Нельзя не признать – не без некоторой гордости – что и сегодняшний потребитель уже не тот, что был, например, в начале века. Отметим, что тем самым он тоже принимает участие в «разбалансировании» рынка.
Покупая элитную квартиру, клиенты, как правило, ориентируются в рынке и имеют представление о том, что именно их интересует; попутно ужесточились и требования к качеству строительных и отделочных материалов, к уровню инженерии. «Подавляющее большинство наших клиентов покупают вторую, а кто и третью квартиру, и их можно назвать профессиональными покупателями, – рассказывает Жарова-Райт. – Я лично была несколько раз свидетелем переговоров между потенциальными покупателями и застройщиками проекта, когда беседа шла на сугубо профессиональном языке. Отсюда можно сделать вывод, что покупатель стал более разборчив и уже не готов платить деньги за недвижимость сомнительного качества только потому, что она находится в центре». И такие требования дополнительно сужают и без того не слишком широкий спектр возможного предложения.
Еще одна серьезная проблема, по словам эксперта, ограниченное число предложений квартир с отделкой. «Думаю, что люди, готовые платить по $10-20 тыс. за кв. м, достойны того, чтобы не жить 3 года на стройке, а сразу въехать в квартиру, пригодную для проживания», – считает Ирина Жарова-Райт. Кроме того, нельзя забывать и о том, что на первичном рынке часто встречаются необоснованно высокие цены. «Например, клиент сделал ремонт по $3 тыс. за кв. м и выставил на продажу квартиру под ключ по цене $23 тыс. за кв. м, тут же какой-нибудь девелопер думает, что если он сейчас выставит квартиры в своем доме за $20 тыс., то все помчатся к нему покупать, – говорит Жарова-Райт. – Но он не учитывает такой простой вещи: человек, продающий свою отремонтированную квартиру, сначала два года ждал окончания строительства объекта, а потом год-полтора еще разрабатывал и воплощал в реальность дизайн-проект жилья».
Москва слезам не верит
И наконец, ряд законодательных трудностей, безусловно, не способствует увеличению предложения в элитном сегменте. «После принятия 214-го закона срок оформления участков под застройку существенно увеличился. Это создает для застройщиков значительные трудности – пожалуй, в выигрыше в данном случае оказываются только чиновники», – говорит Каарма. По словам эксперта, город создает для застройщиков серьезные сложности: так, стоимость подключения к коммуникациям за последнее время выросла вдвое; мало того, 7-8% от затрат на строительство уходит на взятки. «При таких условиях нельзя не поднимать цену – в конце концов, необходимо оправдывать затраты. Таковы правила игры, и застройщикам приходится их придерживаться», – комментирует ценовую политику девелоперов Кайдо Каарма. К тому же нельзя отрицать и того, что ряд дефицитных участков под застройку в том же ЦАО сегодня попросту придерживается.
Принятие 214-ФЗ и, как следствие, удлинение сроков получения исходно-разрешительной документации (ИРД) в качестве одной из основных причин дисбаланса между спросом и предложением на элитном рынке называет и Жарова-Райт: «Если раньше требовалось до 2 лет, то теперь как минимум 3 года, поскольку нужно проходить огромное количество бюрократических инстанций». Конечно, ситуация не столь безнадежна, какой может показаться на первый взгляд: в 2007–2008 годах ожидается вывод на рынок сразу нескольких элитных микрорайонов: квартал на месте бывшего завода «Каучук» на «Фрунзенской», квартал «АрхСити», тот же «Золотой остров».
Вместо выводов
Остается надеяться, что благодаря данным проектам рынок по крайней мере приблизится к насыщению, и темы «монополии продавца», «кризиса элитного сегмента» утратят сегодняшнюю популярность. «Выход нам стоит искать сообща, ведь если ситуация не изменится, плохо будет всем – и застройщикам, и покупателям, да, в конечном счете, и городу. Остается надеяться на то, что столица будет более лояльна к застройщикам, равно как и на соответствующее усовершенствование законодательства», – считает Кайдо Каарма. «Выход один – повышать уровень и качество, – делает бескомпромиссный вывод Ирина Жарова-Райт. – Я, честно говоря, рада, что клиент стал более требовательным и не идет на компромисс, как это было ранее».
Свежие комментарии