Проект «Новая Ижора» – «первая ласточка» федерального эксперимента по комплексной малоэтажной застройке больших территорий. В настоящее время Группа компаний «Балтрос» возводит жилой район на участке площадью 285 га вблизи города Колпино. О ходе реализации проекта рассказывает президент компании Олег Еремин.
– Олег Николаевич, у Группы компаний «Балтрос» в Петербурге два крупных проекта застройки: «Славянка» и «Новая Ижора». Причем первой была заявлена «Славянка». Между тем, ваша компания достаточно регулярно «пиарит» район Новая Ижора, а о первом проекте ничего не слышно.
— Дело в том, что приоритетом для нас сегодня является «Новая Ижора». Это новый для России проект, новый стандарт городского проживания, и главное сейчас – отработать механизм подобной застройки, выявить все проблемы, которые мешают развиваться этому направлению. Речь идет о построении целой цепочки – от выбора участка и подготовки его под застройку, решения правовых вопросов до продажи жилья конечному потребителю.
– А кто выбрал этот приоритет?
— Его выбрали все: «Балтрос», руководство города, руководство страны.
Хотя, действительно, все начиналось со «Славянки». Мы серьезно занимались этим проектом, искали организационные решения. Здесь процесс идет гораздо медленнее, потому что проект масштабный – около 1,5 млн кв. м жилья. Кроме того, это традиционная многоэтажная застройка.
В ходе подготовки концепции проекта наши специалисты изучали международный опыт решения проблемы обеспечения жильем сразу большого количества граждан. Особенно интересовались послевоенным опытом европейских стран, когда города лежали в руинах.
Во многом результатом этих исследований стал проект «Новая Ижора». Мы пришли к выводу, что на сегодня малоэтажная застройка представляется наиболее рациональным подходом при строительстве крупных жилых массивов.
– Какова роль в реализации проекта рабочей группы администрации города во главе с вице-губернатором Александром Вахмистровым?
— Поскольку малоэтажная городская застройка слабо регулируется градостроительным законодательством, нужно, что бы ее реализация поддерживалась властями. Иначе – постоянно возникают правовые тупики.
Поэтому наш проект одобрен президиумом Совета по реализации приоритетных национальных проектов при Президенте РФ. И это нам реально помогает выходить из правовых тупиков.
Есть, например, такая вещь, как ТСН – территориально-строительные нормы. Они во многом устарели, пришли к нам еще из СССР. Их давно пора менять, но сами мы не имеем права это делать. Поэтому и существует рабочая группа, цель которой, в частности, решать эти вопросы.
В строительном процессе приходится сталкиваться с проблемами, требующими ускоренного решения. Мы выходим на рабочую группу и сообщаем, например, что возникла проблема с газоснабжением: «Помогите нам добиться того, чтобы газ на объект поступил через два месяца». Благодаря рабочей группе и вице-губернатору, нас подключают по временной схеме. Примерно так же решаются многие другие вопросы.
– Когда вы приобретали участок под застройку, государство предоставило какие-либо налоговые льготы? И вообще, оказывалась ли та или иная помощь со стороны власти на стадии оформления прав на землю?
— С какой стати? Мы покупали землю по нормальной рыночной цене, соблюдая все условия, которые предъявляются любой фирме. К тому же участок не был в госсобственности. Он принадлежал совхозу, мы его купили.
Помощь со стороны власти, о которой вы говорите, сугубо политическая, а не финансовая.
– Я хорошо помню как администрация города и, прежде всего, глава Комитета по градостроительству и архитектуре обещал вам помощь в разработке архитектурно-планировочных решений.
– Ну что такое «город»? Кто конкретно? Допустим, тот же Комитет по градостроительству и архитектуре никогда в жизни не занимался разработкой архитектурно-планировочных решений. Если кто-то думает, что Комитет по энергетике разрабатывает проект по инженерному обеспечению, то он ошибается. Для этого есть проектные институты – это рыночная услуга. Комитет только согласовывает. Ему приносят документацию, и он изучает ее на предмет соответствия разного рода нормам.
– Стало быть, «Балтрос» использует административный ресурс – все неправда.
– Это правда. Административный ресурс полезен для сокращения сроков согласования документации.
– Когда стартуют крупные проекты, инвесторы, как правило, называют цену вопроса – бюджет проекта. Бюджет проекта «Новая Ижора» в прошлом году являлся тайной?
– Никаких тайн не было. Просто мы тогда сами не понимали, сколько на этой территории можно будет построить малоэтажного жилья. На стадии проектирования много раз менялись решения. Какие-то зоны разряжали, какие-то уплотняли. Полное понимание, причем не только по жилью, а с учетом объектов социальной инфраструктуры, охранных зон и так далее, пришло только полгода назад.
– А на участке, где планировалась «Славянка», что-нибудь происходит?
– Происходит. В 2005 году была разработана проектно-сметная документация. Сейчас строятся сети, строится водовод. Мы завершили свою часть канализационного коллектора, близка к завершению наша часть водовода. Внешние сети водоснабжения и канализации будут закончены весной. И сразу же приступим к строительству межквартальных сетей и улиц.
– Учитывая, что проект «Славянка» только начинает обретать четкие очертания, а проект «Новая Ижора» реализуется полным ходом, остановимся на последнем. Вы можете дать социальный портрет потенциального покупателя малоэтажного жилья в Новой Ижоре?
– Когда появится какая-то статистика, то есть будут достаточно высокие объемы продаж, тогда и можно будет говорить о том, кто наш покупатель. Мы планируем ввести 400 домов до конца июня. Вот тогда и появится реальный портрет покупателя.
Я предполагаю, что это человек семейный, владеющий автомобилем, с доходом на семью около 50 тысяч рублей в месяц. Короче говоря, средний петербуржец.
— «Балтрос» получил какие-то «бонусы» от администрации города или федеральной власти в связи с тем, что принял участие в федеральном эксперименте? Например, застройщики, как правило, настаивают на том, чтобы город взял на себя затраты на инженерную инфраструктуру.
— Нет. За счет бюджета ничего не делается. По проекту «Новая Ижора» вся нагрузка – строительство дорог, инженерных сетей внутри района – легла на плечи инвестора.
– А сети вы впоследствии передадите городу?
— Часть сетей будет передаваться городу, часть нет. Электрические сети мы все оставляем себе. Внешние сети, например, водоводы, канализационные коллекторы перейдут городу и, скорее всего, будут закреплены за «Водоканалом». По внутренним сетям пока решение не принято. Возможно, они отойдут к управляющим организациям, которые будут работать в поселке.
– То есть управлять поселком будете не вы?
— Мы специально создали некий аналог ТСЖ, которое, пока строится комплекс, будет заниматься эксплуатацией сетей. А затем проблема управления каким-то образом должна быть решена. Прежде всего, на законодательном уровне. Дело в том, что на сегодня не существует законодательной базы, регулирующей вопросы управления подобными жилыми массивами. Все, что есть в Жилищном кодексе и в Законе «О товариществах собственников жилья» касается управления многоквартирными домами, а не такой застройкой, как в Новой Ижоре, где у каждого дома один собственник.
– Полное отсутствие бюджетного финансирования, наверное, должно неблагоприятно повлиять на экономику проекта. Тем более что предполагается фиксированная це
— Кто зафиксировал цену? Я не фиксировал.
– Однако была информация о том, что расчетная цена квадратного метра в Новой Ижоре составит около $1 тыс.
– Вспомните, когда я это говорил. Я говорил это 16 февраля прошлого года. За это время много воды утекло, многое изменилось. Цена складывается из стоимости земли, инженерной подготовки территории, из стоимости проектирования, налогов. И, наконец, на цену влияет стоимость непосредственно строительства.
В течение года дорожало абсолютно все. Причем не только основные материалы, такие как цемент. Пиломатериалы, плитные материалы, утеплители – все дорожало. Причем некоторые позиции за год поднялись в цене чуть ли не в разы.
Вообще то, что я говорил год назад, было в определенной мере возможно, если бы в проекте принял участие город – построил бы дороги, инженерные сети. А мы все строим сами. Причем самые дорогие сети, сети горячего водоснабжения, строим из самых передовых материалов – полиэтилен, пластик и так далее. По нашим подсчетам, сети района Новая Ижора не потребуют ремонта лет 40-50, ничего не будет гнить или ломаться. Такой же подход у нас и к дорогам.
– Но какую-то «вилку» стоимости, минимум-максимум, на текущий год вы готовы назвать?
– Не могу. Я не знаю, что будет на рынке строительных материалов завтра. Возьмем тот же цемент. По прогнозам экспертов, весной грядет резкое повышение стоимости этого материала. У нас небольшая доля расхода цемента – около 30 куб. мна один фундамент, но на цену квадратного метра это повышение все равно повлияет.
Основной материал, потребляемый нами, древесина. Заметьте, за прошедший год она подорожала на 70%. Каким будет рост в этом году, мне неизвестно. Поэтому и стоимость жилья в районе я прогнозировать не могу.
– Приступая к проекту, вы проводили исследование покупательского спроса?
— Конечно. Мы заказывали «Санкт-Петербургскому агентству маркетинговых исследований» отчет о предпочтениях петербуржцев при выборе различных типов жилья. И вот что выяснилось. Оказывается, почти половина горожан предпочитает жить в индивидуальном доме. Это главное, что нас интересовало. А о портрете потребителя, повторяю, поговорим позднее.
Кроме того, агентство назвало основные мотивы выбора индивидуального дома. Больше половины опрошенных (59%), предпочитающих индивидуальный дом, назвали причиной своего выбора отсутствие соседей. Выбирая между квартирой и отдельным домом, при условии одинаковой цены, свыше половины граждан предпочитают отдельный дом. Для 41% группы наиболее важной является благоприятная экологическая обстановка. Почти такой же привлекательностью в глазах горожан, выбравших индивидуальный дом (39,1% группы) является наличие земельного участка.
– Олег Николаевич, вы считаете, что современный рынок «проглотит» такое большое количество жилья? Не будет ли часть домов Новой Ижоры пустовать?
— Конечно, «проглотит», никуда не денется. У нас большая территория, но не такое уж большое количество жилья. Возьмите то, что в настоящее время сдается в городе. Это, условно говоря, 2-2,5 млн кв. м в год. Мы введем 500 тыс кв. м за три года, то есть около 170 тыс кв. м в год – менее 10% от того, что сдается по городу. Так что «Балтрос» виновником перенасыщения рынка не станет. Все, что построим, будет продано.
– Очередь на покупку домов в Новой Ижоре уже выстроилась?
– Очередь еще не выстроилась по одной простой причине – пока не было сколько-то активной рекламы. Мы только в начале декабря открыли дома для просмотра. Вот сейчас люди отпраздновали Новый год, и продажи начнут расти. Еще одна причина состоит в том, что пока только готовится наш офис продаж на Василевском острове. Планируем открыть его в середине февраля. Сейчас штат менеджеров по продажам сформирован, но существующий офис не приспособлен для того, чтобы принимать несколько клиентов одновременно. Тем более что люди часто приходят семьями.
– Что можете сказать об объеме предложения?
– Сегодня можно заключать договоры на всю первую очередь строительства – это минимум 400 домов. Всего на первую очередь планируется 600 домов.
– В первой очереди будут представлены все серии домов?
— Нет. В первой очереди представлены три серии: 127 кв. м, 129 кв. м, и 133 кв. м. Во второй очереди мы планируем представить, наравне с односемейными домами, дома на две семьи меньшим метражом.
– Можно ли вселиться в дом сразу после покупки? Или покупателю придется самостоятельно проводить отделочные и инженерные работы?
— Стены в интерьере дома отделаны гипроком. Как они будут окрашены или оклеены – это уже дело новосела. Краны, раковины и тому подобное тоже приобретает он. И это нормально, потому что отделка, оформление интерьера – дело индивидуальное. Покупатель получает готовые фасады, кровлю, двери и окна. Из инженерии в каждом доме стоят котлы автономного теплоснабжения и радиаторы. Все это подключено и работает, покупателю не придется ничего дополнительно приобретать.
– Но, таким образом, новосел не будет иметь выбора? Ведь кому-то, из соображений экономии, подойдет недорогое оборудование местного производства, а кто-то предпочтет именитый бренд.
— В некоторой степени выбор есть. По проекту мы комплектуем дома немецкими котлами Vissmann и чешскими Proterm. Первые относятся к дорогим, последние ближе к средней ценовой группе, но при этом высокого качества.
– А вообще, можно ли сказать про дом в Новой Ижоре «сделано в России»?
— На сто процентов сделан в России. Из-за рубежа мы завозим только строительную плиту и котлы отопления, но монтируем все сами.
– Возможна ли покупка дома в Новой Ижоре по ипотечной схеме?
— Конечно. Но, понимаете, «Балтрос» не занимается ипотекой, ею занимаются банки. К сожалению, банки сегодня не горят желанием выдавать кредит под строительство дома. Они готовы кредитовать под готовый дом. У вас есть обеспечение, вы получаете кредит. На самом деле, у нас ситуация нетипичная. Наш дом возводится в течение месяца – вот вам и обеспечение.
Моя позиция такова. Здесь в обязательном порядке должна работать ипотека. Другое дело, как она будет выстроена. Наш официальный кредитор «НОМОС-банк» на сегодняшний день не готов выдавать ипотечный кредит до тех пор, пока наша территория не будет разбита на участки, на каждом из которых будет стоять дом. Однако это процесс очень долгий. Мы планируем закончить его в марте-апреле. После этого, возможно, в Новую Ижору придет ипотека.
– Какие преимущества, на ваш взгляд, комплекс в Новой Ижоре имеет в сравнении с другими крупными проектами малоэтажной застройки?
— А где вы видели другие проекты? Покажите хоть один! Я много всего наслушался в последнее время. Везде какие-то проекты. «Здесь будет тысяча домов!». Но куда ни приедешь, чтобы взглянуть своими глазами – и не видишь ни одного дома. Все это не проекты, а прожекты. Теперь взгляните на нас. К нам приезжают и поражаются: «Неужели вы в мае пришли на площадку?» Да. Мы пришли на площадку в мае, и здесь уже построено 222 дома.
Источник: БН.ру, автор: Вячеслав Березниченко
Свежие комментарии