Общая площадь холодильных складов в Петербурге составляет свыше 300000 кв.м, но в основном это старые овощебазы и хладокомбинаты. Участники рынка сетуют, что действующие мощности удовлетворяют менее половины потребностей города. Но из-за высокой стоимости проектов девелоперы не спешат вкладываться в заморозку.
В основном под хранение используются морозильные камеры на овощных базах и в старых промышленных помещениях, а также хладокомбинаты, построенные еще в советское время, с технически устаревшим оборудованием. Большинство рефрижераторных терминалов сосредоточено в районе морского порта, Софийской улицы и в промзоне Горелово. В городе наблюдается острый дефицит высококлассных холодильников.
По оценкам компании GVA Sawyer, доля сегмента холодильно-морозильных складов на рынке логистики Петербурга составляет 5-7%. Единовременно такие объекты могут хранить до 250 000 тонн замороженной продукции. Спрос существует на различные площади — от 500 до 5000 кв.м.
Крупнейший перевалочный пункт — рефрижераторный терминал ОАО «Морской порт Санкт-Петербург» на территории Первой стивидорной компании, который в ближайшие четыре года будет перестроен. Компания намерена создать здесь комплекс, способный принимать 1 млн тонн рефрижераторных грузов в год. Стоимость проекта — 1,7 млрд рублей.
Низкотемпературные склады подразделяются на холодильники (от -5 до +5оС), в которых хранят молочные продукты, гастрономию, овощи, фрукты, а также охлажденные мясо и рыбу, и склады глубокой заморозки — морозильники (от -18 до -30оС). Такие камеры подходят для длительного хранения мяса и рыбы либо полуфабрикатов и морепродуктов.
Морозильники по конструкции заметно отличаются от обычных складов. Параметры объекта и холодильного оборудования зависят от специфики хранимой продукции, поэтому выработать некий усредненный формат крайне сложно. Строительство и обслуживание такого терминала — весьма дорогостоящее занятие, реализовать подобные проекты собственными силами решаются только крупные торговые и логистические операторы.
Старые хранилища на реконструкцию действующих мощностей идут крайне редко. Из удачных примеров — построенный шесть лет назад холодильный склад компании «Норд-Овощ» (бывшая Калининская овощная база).
Малые объемы
Для холодильных складов официальной классификации не существует, однако к ним применяются те же параметры оценки классности, как и для сухих складов. На данный момент свои услуги на рынке предлагают около двух десятков качественных холодильно-морозильных складов.
Их общая площадь превышает 60 000 кв.м, емкость — 50 000 тонн единовременного хранения. Из наиболее высококлассных объектов можно выделить «МОРОЗ-ПЛП» и «Интертерминал-Предпортовый». Еще один крупный комплекс введен в прошлом году — рефрижераторный терминал Fresh Food класса А на Волхонском шоссе.
«Спрос на холодильники почти вдвое превышает предложение, — считает Владислав Ковалевский, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank St.Petersburg. — В сложившейся ситуации крупные производители и импортеры замороженной продукции строят склады под себя и частично реализуют площади на внешнем рынке. Более мелкие поставщики, как и прежде, хранят грузы в рефрижераторных вагонах. В среднем строительство холодильного склада стоит не менее $1500/кв.м».
Рынок аренды холодильников находится на начальной стадии и плохо структурирован. Наблюдается большой разброс арендных ставок — $180-470/кв.м в год (с НДС, но без эксплуатационных расходов).
Снять более-менее качественное помещение сегодня можно от $285/кв.м в год. Из крупных объектов арендовать холодильники предлагают пока только в складском комплексе ЖРБ на Советском проспекте (девелопер — компания Talex-invest), остальные оказывают услуги по ответственному хранению. Стоимость ответственного хранения достигает $1-1,2 за тонну грузов в сутки, погрузочно-разгрузочных работ — $1,5-1,7 за тонну.
Спящий режим
Девелоперы не торопятся удовлетворять высокий спрос на холодильники. Сегодня гораздо легче построить сухой универсальный склад, который в дальнейшем можно успешно продать.
По данным Knight Frank, на рынке анонсировано строительство более 150 000 кв.м низкотемпературных складов. Инвесторами проектов выступают преимущественно производители мясопродуктов и компании, работающие в формате Third Party Logistics (3PL — предоставление услуг по ответственному хранению, обработке и доставке грузов до розницы). Значительная доля заявленного объема предназначена для собственного использования.
Самый масштабный из проектов, включающий низкотемпературные склады класса А, — строящийся комплекс общей площадью 103 000 кв.м на территории бывшего Ленинградского мачтоприточного завода в Отрадном от московской компании «КПД-Карго». Под холодильно-морозильные склады в нем планируется отвести 25 000 кв.м, их емкость — 40 000 тонн. Под собственные нужды логистический оператор рассчитывает использовать только 30% площадей, остальные — сдавать в аренду.
Эксперты прогнозируют ввод в эксплуатацию достаточного количества современных холодильников только после насыщения рынка сухими складами. «Время для активного строительства специализированных холодильных терминалов еще не пришло, — подтверждает Валерий Трушин, руководитель группы исследований Colliers International. — Однако все чаще на этапе проектирования логистических объектов помимо складов сухого хранения, офисов и контейнерных площадок инвесторы включают в комплексы и морозильники».
Увеличение объемов холодильного строительства планируется не раньше чем через три года. «Спрос на низкотемпературные склады ежегодно растет на 15-30%, — говорит Елена Александрийская, руководитель промышленно-складского департамента Maris Properties in association with CB Richard Ellis. — Тем не менее высокие арендные ставки, декларируемые девелоперами, пока отпугивают многих потенциальных арендаторов».
Впрочем, консультанты уверены, что с развитием холодильной индустрии наберет обороты и рынок аренды новых комплексов. К услугам же ответственного хранения фирмы станут прибегать только в тех случаях, когда под заморозку будут нужны небольшие площади — 200-500 «квадратов».
Юлия Михеева
http://www.nsp.ru/
Свежие комментарии