Наиболее распространенные разногласия между застройщиками и дольщиками
При продаже объектов недвижимости на стадии строительства, когда реализацией квартир, офисных помещений или машиномест занимаются сами застройщики, почти всегда между ними и дольщиками возникают отношения, связанные с наличием большого количества вопросов, требующих обоюдного согласования, а так же споров, если стороны не могут придти к компромиссам при согласовании тех или иных нюансов.
Первое. На момент подписания договора на приобретение объекта недвижимости самый актуальный вопрос для дольщиков – это вопрос о том, какой договор предлагается застройщиком к заключению. Несмотря на то, что действующее законодательство обязывает строительные компании оформлять только договоры участия в долевом строительстве, на практике очень многие застройщики предлагают заключать предварительные договоры, договоры инвестирования, уступки права требования, много иных видов договоров. Кроме того, договор может носить название договора участия в долевом строительстве или договора долевого участия, однако фактически он не будет регистрироваться в Росреестре, и не будет считаться договором участия в долевом строительстве. В данном случае необходимо понимать, что если застройщик выбрал иную схему продажи недвижимости, которая не соответствует ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», то настаивать на подписании именно договора участия в долевом строительстве смысла не имеет, т.к. строительная компания просто не сможет заключить и зарегистрировать такой договор.
Второе. Очень важным и актуальным является вопрос оплаты, а именно сроки, порядок — наличные платежи, безналичные, полная оплата, или скрытая форма оплаты, по заключаемым договорам на объект недвижимости или через серые схемы: векселя, страхование, договор оказания услуг, иное.
Стоит заметить, что если дольщики частично оплатят приобретаемое имущество по договору, не имеющему отношение к приобретению права на объект недвижимости, то такие денежные средства вернуть в дальнейшем будет практически невозможно. Кроме того, данная оплата не является оплатой за недвижимость, а лишь за дополнительные услуги того или иного рода, как то – оформление собственности, бронирование покупаемого объекта, страхование рисков, приобретение ценных бумаг.
Не редки в практике прецеденты, когда денежные средства передаются в компанию наличным платежом без подтверждающих оплату документов, или по акту или письму должностного лица компании о принятии таких средств. Сразу стоит заметить, что передаваемые таким образом денежные средства в дальнейшем вернуть будет невозможно, а данный факт оплаты всегда будет расцениваться судом как спорный. Таким образом, стоит знать, что платить по договору всегда лучше в полном объеме и по безналичному расчету, в крайнем случае — наличными в кассу строительной компании с получением чека контрольно-кассовой машины и приходного ордера. Повторюсь, иные документы, подтверждающие оплату, являются недействительными.
Третье. С кем заключается договор на приобретение объекта недвижимости – это чуть ли не основное и важное обстоятельство, т.к. строительная компания, которая берет с вас денежные средства, должна обладать правами на уступаемый вам объект недвижимости, а так же быть финансово состоятельной, чтобы в случае ее банкротства, дольщики не лишились оплаченной недвижимости.
Опять же, не смотря на то, что в соответствии с действующим законодательством, а именно ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» договор с дольщиком может заключать только застройщик, т.е. основная строительная компания, а договор уступки права должен оформляться только при полной оплате уступаемых прав от застройщика к компании посреднику или физическому лицу; на практике заключением договоров и продажей недвижимости в новостройках занимаются все, кому не лень. Квартиры и офисы продаются третьими лицами после подписания множества договоров уступок права требования и договоров соинвестирования, очень часто без подтверждения оплаты таких уступок, без документов, подтверждающих законность и согласованность уступок, и правомерность предлагаемых к заключению договоров. При указанных схемах рекомендую быть очень внимательным и заключать договор после полной проверки всей цепочки договоров и их оплаты. При малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.
Четвертое. Многие строительные компании имеют привычку зарабатывать на покупателях путем обязывания последних к заключению дополнительных договоров на бронирование, оказание услуг по подбору квартиры, офиса, на страхование рисков или оформление в дальнейшем права собственности на приобретаемые объекты недвижимости. Такого рода услуги никогда, или практически никогда не оказываются застройщиком или афеллированной компанией, однако по стоимости могут составлять от 1% до 50% от суммы продаваемого объекта. К сожалению, в данном случае невозможно отказаться от навязываемого варианта вступления отношений с застройщиком, т.к. он является обязательным, но стоит отдавать себе отчет, какие именно риски несет покупатель.
Пятое. Непосредственные условия договора и его содержание очень часто интересуют дольщиков больше всего, при этом стоит заметить, что само по себе содержание договора не так важно, как его оплата и компания, которая с вами заключает договор.
На что в первую очередь должен обратить внимание покупатель в новостройке? Итак, обязательные пункты, которые должны быть прописаны в договоре :
- Срок, в том числе ориентировочный, окончания строительства дома;
- Обязанность и срок передачи квартиры дольщику;
- Стоимость договора, причем окончательная;
- Полные характеристики объекта недвижимости с планом расположения на этаже;
- Подсудность в пользу дольщика или по меньшей мере отсутствие определения подсудности в пользу строительной компании;
- Полный перечень оснований для одностороннего расторжения договора.
Все иные пункты договора не имеют принципиального значения, в том числе и по штрафным санкциям, т.к. они регламентируются только на основании Закона и судебной практики. Наличие или отсутствие информации по другим условиям договора, судом, как правило, не учитывается, если она противоречит закону или ухудшает права дольщика в соответствии с нормами, установленными законом.
Шестое. Момент и условия передачи квартиры при наличии большого везения и завершения строительства дома. Очень часто строительные компании пытаются передать объекты недвижимости со значительными недоделками. Если застройщик предлагает оформить акт приема передачи объекта с недоделками, нужно либо письменно отказаться от его подписания с перечислением причин, которые и будут указывать на недоделки, либо подписать такой акт, но перечислить в нем список необходимых работ по устранению допущенных Застройщиком нарушений и сроки их устранения. Если акт будет подписан без внесенных дольщиком изменений с указанием недостатков, то предъявить претензии к Застройщику все равно будет можно, если строительно-техническая экспертиза даст положительное заключение об имеющихся недоделках в связи с некачественным строительством, не связанным с непосредственной деятельностью дольщика.
Седьмое. Начало и размер оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг. Как правило, как только дом сдается в эксплуатацию, и возникают расходы по его обслуживанию, с дольщиков пытаются получить такого рода платежи — или застройщик, или эксплуатирующая организация, созданная застройщиком. Стоит понимать, что если в договоре на приобретение объекта недвижимости не установлена дата начала оплаты эксплуатационных и коммунальных услуг, то обязанность по оплате возникает с момента оформления права собственности. Если такие даты оговорены, то платить придется с момента установленных сторонами дат, в независимости от использования покупаемого помещения.
Восьмое. Оформление права собственности на приобретенный объект недвижимости. В настоящее время это одна из самых наболевших проблем дольщиков, когда они не могут получить заветные свидетельства о праве собственности, дожидаясь годами таких документов от застройщиков, или оформляя право собственности через суд. Процесс оформления права собственности в новостройках – очень многоступенчат и зависит от всех участников инвестиционного проекта, которых может быть до десятка. Если хоть кто-то из них станет оспаривать взаиморасчеты или взаимные обязанности по строительству, или передачу той или иной части недвижимости, процесс оформления новостройки в собственность будет приостановлен до разрешения данного спора. Имеются так же значительные препятствия для оформления права собственности новостройки в Росреестре, как органе государственной власти, максимально коррупционно подходящему к каждому такому вопросу.
В заключении хотелось бы отметить, что, к сожалению, наш рынок инвестиционного строительства для покупателей – это не свобода воли договора и отношений по приобретению недвижимости в новостройке. Это навязанные Застройщиком правила игры, в которой Застройщик именно играет, а дольщики рискуют, очень часто напоминая игроков в рулетку больше, чем покупателей прав на недвижимость.
И несмотря на то, что прав у дольщиков перед строительной компании очень не много, тем не менее такие права есть, и их необходимо отстаивать, и что еще более важно, проверять законность предлагаемого к заключению дольщику договора, и возможные последствия по получению объекта недвижимости при завершении строительством дома, а так же потенциальную возможность такого завершения.
-
Откуда берется цена квадратного метра
user, , Статьи, 0
Себестоимость строительства квадратного метра – не единственный фактор, влияющий на рыночную цену жилья. И все же затраты строителей нельзя...
-
Где отдохнуть в Подмосковье?
user, , Статьи, 0
Близится чарующее весеннее и летнее время - самое лучшее для отдыха в Подмосковье. Можно устроить для себя и друзей...
-
Госдума может обязать собственников квартир ежемесячно платить за капремонт — замглавы Фонда ЖКХ
user, , Статьи, 0
Госдума РФ может уже осенью 2011 года рассмотреть законопроект о региональных фондах капитального ремонта жилья, в котором содержится предложение...
-
Стабилизация рынка недвижимости.
user, , Статьи, 0
Очередная волна кризиса, которая была многими предсказана, прошла мимо. Поэтому стабилизировались многие мировые экономики. Увеличилась продажа квартир. Инвестиционная активность...
-
214-й закон в фокусе: защита дольщика и застройщика от кризиса на рынке
user, , Статьи, 0
Прошло более 3,5 лет с момента принятия легендарного закона № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и...
-
Квадратные метры денег
user, , Статьи, 0
Долевое строительство пока еще преобладает на первичном рынке жилья, однако роль проектов, реализованных преимущественно на кредитные средства, неуклонно растет....
-
Преимущества домов из клееного бруса
user, , Статьи, 0
Согласно статистике, в России за последние годы значительная часть вводимых в эксплуатацию малоэтажных жилых зданий построена из натуральных материалов,...
-
Танцевальная студия гоу гоу, оцениваем как объект недвижимости.
user, , Статьи, 0
Для занятий танцами требуется хороший зал с отличным полом. Помещение обязательно должно быть большим, не меньше 60 квадратных...
Свежие записи
Архивы
- Сентябрь 2020
- Март 2020
- Июнь 2019
- Май 2019
- Апрель 2019
- Февраль 2019
- Октябрь 2018
- Май 2018
- Февраль 2018
- Август 2017
- Июль 2017
- Июнь 2017
- Апрель 2017
- Февраль 2017
- Январь 2017
- Декабрь 2016
- Июль 2016
- Апрель 2016
- Март 2016
- Сентябрь 2015
- Август 2015
- Июль 2015
- Июнь 2015
- Май 2015
- Апрель 2015
- Март 2015
- Февраль 2015
- Январь 2015
- Декабрь 2014
- Ноябрь 2014
- Октябрь 2014
- Сентябрь 2014
- Июль 2014
- Июнь 2014
- Май 2014
- Апрель 2014
- Март 2014
- Февраль 2014
- Январь 2014
- Декабрь 2013
- Ноябрь 2013
- Октябрь 2013
- Сентябрь 2013
- Август 2013
- Июль 2013
- Июнь 2013
- Май 2013
- Апрель 2013
- Март 2013
- Февраль 2013
- Январь 2013
- Декабрь 2012
- Ноябрь 2012
- Октябрь 2012
- Сентябрь 2012
- Август 2012
- Июль 2012
- Июнь 2012
- Май 2012
- Апрель 2012
- Март 2012
- Февраль 2012
- Январь 2012
- Декабрь 2011
- Ноябрь 2011
- Октябрь 2011
- Сентябрь 2011
- Август 2011
- Июль 2011
- Июнь 2011
- Май 2011
- Апрель 2011
- Март 2011
- Февраль 2011
- Январь 2011
- Декабрь 2010
- Ноябрь 2010
- Октябрь 2010
- Сентябрь 2010
- Август 2010
- Июнь 2010
- Май 2010
- Апрель 2010
- Март 2010
- Февраль 2010
- Январь 2010
- Декабрь 2009
- Ноябрь 2009
- Октябрь 2009
- Сентябрь 2009
- Август 2009
- Июль 2009
- Июнь 2009
- Май 2009
- Апрель 2009
- Март 2009
- Февраль 2009
- Январь 2009
- Декабрь 2008
- Ноябрь 2008
- Октябрь 2008
- Сентябрь 2008
- Август 2008
- Июль 2008
- Июнь 2008
- Май 2008
- Апрель 2008
- Март 2008
- Февраль 2008
- Январь 2008
- Декабрь 2007
- Ноябрь 2007
- Октябрь 2007
- Сентябрь 2007
- Август 2007
- Июль 2007
- Июнь 2007
- Май 2007
- Апрель 2007
- Март 2007
- Февраль 2007
- Январь 2007
- Декабрь 2006
- Ноябрь 2006
- Октябрь 2006
- Сентябрь 2006
- Август 2006
Свежие комментарии