После 2008 года основной объем нового жилья будет вводиться в Петербурге в рамках проектов комплексного освоения территорий, что, безусловно, повлияет на географию спроса на коммерческую недвижимость, считает генеральный директор компании Praktis CB Илья Еременко в статье, опубликованной в газете “Недвижимость и строительство Петербурга”.
Что мы понимаем под комплексным освоением территорий? Это выполнение инженерных изысканий, подготовка проектов планировки и межевания, создание объектов инженерной инфраструктуры и благоустройство, наконец, жилищное и иное строительство. По нашим оценкам, сегодня в Петербурге и его ближайших окрестностях заявлено 37 проектов, связанных с комплексным освоением территорий общей площадью около 1200 га. Они либо уже начаты, либо стартуют в течение ближайших двух лет. К таким проектам мы отнесли стройки объемом от 250 000 кв.м. Примерно 20 проектов, попавших в наш перечень, — это «миллионники». Общий объем строительства, запланированного на этих территориях, составляет около 42 млн кв.м. Выделить в этой цифре долю жилья и коммерческой недвижимости пока затруднительно, поскольку проекты в основном находятся на начальной стадии реализации. Не во всех случаях мы имеем даже утвержденные концепции.
Мы с вами прекрасно понимаем, что формирование новых территорий изначально идет от желания застройщика заработать как можно больше и быстрее, поэтому превалирующей функцией в большинстве проектов комплексного освоения становится жилье (исключение составляют МФК, сосредоточенные в основном в центре города: «Новая Голландия», «Невская Ратуша», «Московская-Товарная» и некоторые другие). В связи с этим перед девелоперами стоит очень важная и сложная задача — выделить свой проект из числа прочих, придумать особую логику развития территории и эмоциональные «якоря» для ее будущих жителей. Если застройщики, к примеру, дружно возьмутся за маленькие «единички» и «двушки», о необходимости которых давно говорили большевики и строить которые, безусловно, проще всего, мы получим в итоге ужасающую конкуренцию и не выйдем на обозначенные в прогнозе цифры реализации.
Крупные территории просто обязаны обрастать какими-то дополнительными функциями. Их условно можно поделить на три категории. Первая — социальная составляющая: школы, детские сады, медицинские учреждения, театры, спортивные объекты. Она помогает застройщику обосновать более высокую цену на жилье, либо (если проект проигрывает по каким-то параметрам конкурентам) вытянуть ее на общий уровень. Вторая категория — это, собственно, объекты коммерческой недвижимости, которые призваны обслуживать местное население и генерируют самостоятельный доход (торговля, развлечения, общепит, офисная функция). Третья составляющая — самая сложная из всей коммерческой недвижимости. Это некие объекты, которые способны стать «магнитами» для конкретной территории, притягивающими к ней внешний спрос из соседних районов или даже со всего города. Их главный атрибут — уникальность. В роли таких «якорей» могут выступать крупные спортивно-концертные комплексы, ипподромы, выставочные и конгресс-центры, яхт-клубы, гольф-поля и т.п.
Именно в рамках комплексного освоения территорий будет наблюдаться укрупнение объектов коммерческой недвижимости (100 000 кв.м и более) и появление новых для города форматов: бизнес-парков, ритейл-парков и аутлет-центров, универсальных развлекательных комплексов, логистических парков.
Старт транспортно-инфраструктурных проектов в рамках государственно-частного партнерства, безусловно, стимулирует комплексное освоение территорий, улучшая логистику новых жилых и коммерческих зон. Так, Западный скоростной диаметр обеспечит связь «Морского фасада», Конной Лахты и других развивающихся кварталов Приморского района с КАД, Орловский тоннель — Малой Охты с центром, надземный экспресс — «Балтийской жемчужины», проектов в Стрельне, Петродворце и Ломоносове с городским общественным транспортом (метро). Однако темпы девелопмента территорий пока заметно опережают скорость развития транспортной инфраструктуры. И если это отставание не будет ликвидировано хотя бы отчасти, многие из обозначенных проектов комплексного освоения, увы, значительно сократятся в размерах.
Проекты застройки территорий в Петербурге
Местоположение Застройщик Площадь зданий, кв.м
Невская губа «Терра Нова» 3 000 000
Пр. Энгельса/3-й Верхний пр. «Главстрой» 3 000 000
С/х «Пригородный» ЛЭК 450 000
Пр. Просвещения, 43-45 ЛЭК 487 476
Полюстрово, кв.24-27 н/д 350 000
РП, кв. 50, 1 н/д 650 000
Ручьи н/д 2 000 000
Петергофское ш./ул. Пограничника Гарькавого «Балтийская жемчужина» 1 056 690
Ул. Доблести/пр. М.Захарова «Мосметрострой» 357 000
Ул. Доблести/пр. М.Захарова Гатчинский ДСК 270 000
Ул. Доблести/пр. М.Захарова Гатчинский ДСК 105 000
Ул. Доблести/пр. М.Захарова «Мосметрострой» 93 000
Петергофское шоссе (напротив «Балтийской жемчужины») н/д 2 000 000
Девяткино «Система-Галс» 2 000 000
Пос. Бугры, к северу от КАД ИК «Пантикапей» 600 000
Всеволожск, мкр «Южный» н/д 1 000 000
Пулковское ш., 30 IBC 850 000
Измайловская перспектива «Желдорипотека» 850 000
Пулковское ш. — Пушкин — Александровская н/д 1 200 000
Ул. Кржижановского/ул. Латышских Стрелков «Квартира.ру» 300 000
Ул. Белышева, 8-1 «Синтез-Девелопмент» 300 000
Московский пр., 181 ЛЭК 200 000
Кудрово Setl Group 1 200 000
Кудрово «ОтделСтрой», «Строительный трест» 800 000
Ул. Граничная/Коннолахтинский пр. «Главстрой» 1 500 000
3-я Конная Лахта, 45 «Главстрой» 1 000 000
Каменка, кв. 15,18,20 Росстрой 900 000
Каменка, кв. 75, 78А «ЛенСпецСМУ» 900 000
Севернее Новоорловского лесопарка «Лентек» 1 000 000
«Славянка» «Балтрос» 1 400 000
Квартал в Купчино: Московский пр. — Витебский пр. — Дунайский пр. н/д 500 000
Шушары (пересечение Пулковского и Волхонского ш.) ЗАО «ДК «ПОРТ» 1 800 000
Завод «Вулкан» ЛЭК 120 000
Пулковское ш./Ленинградское ш. МосКоммерцБанк 300 000
Свежие комментарии