Несмотря на многочисленные проблемы, свойственные отечественному рынку ипотеки, в минувшем году его никак нельзя было назвать инертным. Кризис на ипотечном американском рынке, докатившийся до России, а также высокий уровень цен на недвижимость не помешали банкам выдать заемщикам в 1,5 раза больше ипотечных кредитов, чем в 2006 г.
В первой половине 2007 г. рынок ипотеки в Петербурге развивался достаточно активно. Относительная ценовая стабильность и устойчивый спрос на жилье привели к тому, что многие банки активизировали работу по ипотечным схемам, снизили процентные ставки по кредитам, смягчили требования к заемщикам, расширили продуктовые линейки. К концу прошлого лета городские банки выдали около 11 тыс. ипотечных кредитов – столько же было выдано за весь 2006 г.
Осенью многие банки, предлагающие ипотечные программы, вынуждены были ужесточить требования к клиентам и увеличить ставки по кредитам. Так на российском поле отразились кризисные явления рынка ипотеки в США.
Таким образом, 2007 г. прошел для банков под знаком борьбы с сокращением потока заявок потенциальных заемщиков и одновременно за улучшение качества этого потока.
Оптимистичная статистика
В прошлом году на петербургском ипотечном рынке эксперты отметили несколько позитивных тенденций. Сегодня в Петербурге доля сделок с участием ипотечных средств составляет порядка 10% общего количества операций купли-продажи недвижимости. По сравнению с 2004 г. этот показатель вырос почти в пять раз.
Средний размер жилищного займа на начало текущего года составляет 2,5 млн руб. при стоимости жилья от 3,5 до 4 млн руб. Размер первоначального взноса варьируется в пределах 1,5 млн руб. Примерно 70–75% ипотечных кредитов в городе берутся на приобретение недвижимости, остальные 25–30% – потребительские ипотечные кредиты под залог недвижимости. Если говорить о кредитах на приобретение недвижимости, то значительную их часть (80–85%) составляют кредиты на квартиры.
При этом наибольшим спросом пользуются типовые одно- и двухкомнатные квартиры. Элитные квартиры составляют не более 5–10% от общего количества жилья, передаваемого банкам в залог.
Число игроков растет
В 2007 г. на рынке значительно выросло число игроков. Сегодня в Петербурге реализуется около 300 различных программ ипотечного кредитования более чем 80 банками. Рост количества банков, занимающихся ипотечным кредитованием, усилил конкуренцию, что выразилось в усилении маркетинговых кампаний банков и привело к появлению специальных программ и акций. Увеличилось число ипотечных программ по «нелюбимым» банками продуктам. Например, загородной недвижимости. Доля таких кредитов достигает уже 15–20% от общего объема.
В первом полугодии минувшего года в погоне за заемщиком некоторые банки решились предложить рынку самые смелые акции – например, кредит без справки о доходах. Год назад это броское предложение на практике работало лишь при условии устного подтверждения доходов работодателем, анализе расходов заемщика и т. д. Для многих получателей «серой» зарплаты доступ к ипотечному кредитованию это не открывало, поэтому самые агрессивные финансовые институты (Москоммерцбанк) решились на следующий шаг. Они предложили кредиты без справки о доходах при более высоком, чем стандартный, первоначальном взносе – 30–50% от стоимости приобретаемого жилья.
Некоторые банки обновили свои предложения продуктами, позволяющими отсрочить первоначальный платеж (наравне с выплатой процентов по кредиту). Кредит на улучшение жилищных условий предоставляется банком ВТБ 24 при наличии в собственности заемщика квартиры на цели приобретения на вторичном рынке новой квартиры и последующей продажи имеющегося в собственности жилья, если совокупного дохода заемщика и членов его семьи недостаточно для обслуживания данного кредита без продажи имеющегося жилья. Эта услуга позволяет клиентам сначала приобрести новое жилье в собственность, а уже потом искать покупателя для своей старой квартиры.
Еще одно новшество – продукт «Назначь себе ставку». Предложение позволяет заемщику банка «Дельтакредит» уменьшить ставку на 0,5–1 процентных пункта при внесении единоразовой комиссии. Скажем, если ставка составляет 9% годовых в валюте, а клиент хочет получить ссуду под 8% годовых, ему нужно заплатить 3% комиссии от стоимости квартиры. В итоге «считающий» заемщик может сэкономить.
Наметилась тенденция к увеличению срока кредита до 20–25 лет, некоторыми банками до 30 лет, при этом возраст заемщика на момент погашения кредита ограничивается не пенсионным, а 70–75 годами.
Главной маркетинговой акцией на ипотечном рынке в 2007 г. был «кредит без первоначального взноса». Такие программы появились в первом полугодии, что было обусловлено снижением потребительской активности на рынке недвижимости в целом и, как следствие, на рынке ипотечного кредитования. Впрочем, многие программы без первоначального взноса ушли с рынка уже спустя несколько месяцев как неадекватно рискованные.
В минувшем году некоторые банки начали активно кредитовать население не только в уже традиционных валютах, но и в экзотических – швейцарских франках, йенах, юанях, предлагая по таким займам более низкие процентные ставки.
Ипотека подорожала
В первом полугодии 2007 г. банки демонстрировали не только либеральность по отношению к заемщикам, но и снижали стоимость кредитов. Размер процентных ставок снизился до 9–11 % в валюте и до 11–15 % в рублях.
Во втором полугодии ипотека подорожала. Произошло это вследствие кризиса на западных рынках и увеличения стоимости межбанковских кредитов. За последние два месяца перед Новым годом в петербургских банках ставки на ипотечные кредиты в валюте для покупки вторичного жилья выросли в среднем на 1–2%.
Однако рекламные предложения у банков не изменились: просто получить кредит по ставке, декларируемой, например под 9% годовых, среднестатистическому заемщику сложно. Аналитики советуют внимательнее относиться к рекламным предложениям застройщиков и банков.
Обвала не будет
Рынок ипотечного кредитования США сегодня находится в углубляющемся кризисе. Цены на недвижимость упали, а система ипотечного кредитования «завязана» на фондовые рынки. Это ипотека, которая предполагает выпуск банками или уполномоченными ипотечными агентствами ценных бумаг для привлечения заемных средств. У банков есть некая категория заемщиков, с которыми можно работать «втемную»: это заемщики с низкой платежеспособностью, которые не могут подтвердить свой доход. Понятно, что риски банка при работе с такими заемщиками достаточно велики. Предполагалось, что при выпуске ценных бумаг можно нивелировать эти риски за счет котировок ценных бумаг. Доходность таких бумаг для инвесторов выше. Проблема обострилась, когда цены на недвижимость пошли вниз. Объемы ипотечного кредитования в США в разы превышают российские. Если в прошлом году российский рынок ипотеки составил около $10 млрд, то в США – $3 триллиона. Соответственно объемы рисковых заемщиков в Штатах сравнимы с объемами ипотечных заемщиков всей России. Когда цены на недвижимость в США стали падать, люди перестали платить по кредиту. Одно банкротство повлекло за собой другое, и экономика стала «заваливаться».
По мнению ряда экспертов, американский кризис не повлечет за собой глубоких изменений на российском ипотечном рынке. Во-первых, он только начал развиваться, объемы кредитования различаются на порядок. Во-вторых, политику и практику ипотечного рынка в России диктует государство. Многие отечественные банки, на долю которых приходится значительное число заемщиков, аффилированы с государственными корпорациями. Например, Сбербанк, группа ВТБ. Из $10 млрд ипотечных кредитов, выданных в 2006 г., 50% выданы банками, так или иначе аффилированными с государственными структурами. Последствия кризиса ощутили в основном банки, работающие с западным капиталом, предоставляющие валютные кредиты рисковым группам населения, то есть тем, кто не может официально подтвердить свой доход.
Последствия кризиса отразились и на положении заемщиков. К концу минувшего года в Петербурге число банковских «отказников» увеличилось в два раза. Кредитные комитеты стали отказывать заемщикам в получении кредитов, увеличили срок рассмотрения заявок. Ряд банков вообще перестал выдавать ипотечные кредиты. Эксперты перечисляют фигурантов: «Русский стандарт» и «Юниаструм» официально свернули программы ипотечного кредитования, а «Москоммерц» и вовсе приостановил выдачу кредитов. Ощущается некоторая нервозность, и банки, заявляющие привлекательные условия кредитования, сейчас перегружены работой по рассмотрению заявок на ипотечные кредиты.
Первичка выходит в лидеры
Доля сделок купли-продажи на первичном рынке с использованием заемных средств в прошлом году значительно увеличилась. Если в 2006 г. абсолютным лидером по числу сделок с использованием ипотечных денег был вторичный рынок, то в минувшем этот показатель по первичке и вторичке оказался практически одинаковым. Причем в последнем квартале 2007-го новостройки обогнали вторичный рынок по количеству сделок с привлечением ипотечных средств. Связано это с тем, что застройщики активнее стали работать с банками, разрабатывать совместные кредитные программы. Банки предлагают множество ипотечных программ, различных по размеру первоначального взноса, срокам кредитования, требованиям к подтверждению доходов и категориям заемщиков. На текущий момент существует около 30 ипотечных программ для первичного рынка, сочетающих различные параметры в зависимости от пожеланий клиента, и их количество постоянно растет.
Сделка с ипотекой на первичном рынке проходит быстрее и проще, чем на вторичном. Сложности возникают чаще всего в процессе аккредитации банками застройщиков и объектов. У каждого банка свой подход и требования к застройщикам.
Иногда требуется собрать очень большой пакет документов для банка, что занимает много времени. Сам процесс аккредитации может длиться несколько месяцев. К тому же сегодня на рынке существует несколько типов договоров, по которым приобретаются квартиры в строящихся домах, что также иногда ограничивает возможности для ипотечного кредитования.
Дешевле не будет
При существующих темпах роста ипотечного кредитования доля сделок купли-продажи жилья, совершенных с использованием заемных средств, в следующем году увеличится до 30%. При этом существенного снижения ставок по ипотечным кредитам не ожидается.
В 2008 г. ипотечный рынок столкнется с ограничением спроса на жилье в силу высоких цен и ужесточения требований банков к качеству заемщиков. Существует большой разрыв между доходами населения и общей стоимостью недвижимости. Доступный кредит не ведет к доступности жилья, а всего лишь повышает его стоимость.
Поэтому ипотеку не стоит рассматривать как панацею от всех жилищных проблем. Этот кредитный продукт предназначен для клиентов со стабильным заработком и с уровнем доходов на уровне выше среднего.
Тормозят ипотеку и медленные темпы роста строительства жилья в Петербурге. Все еще страдает несовершенством законодательная база (недоработанные механизмы передачи в залог земель, дачных и жилых строений по определению – невозможность распространения ипотеки в силу закона на садовые и дачные дома).
Специалисты прогнозируют, что в этом году большую популярность приобретет рефинансирование ранее выданных кредитов и кредитование жилья на первичном рынке.
Аналитики обещают дальнейшее умеренное подорожание стоимости жилой недвижимости. Но ипотека благодаря высокому спросу на жилье будет востребованной даже при ужесточении требований к заемщикам. Эксперты сходятся во мнении, что американский ипотечный кризис носит временный характер, и его последствия сойдут на нет уже во втором полугодии 2008 г.
Мнение
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала банка ВТБ 24
– Объемы выдаваемых кредитов сохранят положительную динамику. Цены на жилье в декабре 2007 года вновь показали ощутимый рост, поэтому будет увеличиваться и средняя сумма кредита. Прирост количества кредитов за прошлый год обеспечивался структурной перестройкой рынка ипотеки: заметно увеличилось число заемщиков на рынке новостроек. Там средний размер кредита меньше, чем для готового жилья. В текущем году ужесточения требований к заемщикам, при условии сохранения стабильности на рынках недвижимости и ипотеки, не произойдет. Но и ждать, что банки станут либеральнее, не стоит. Хотя конкуренция многих подвигнет к смягчению условий по ипотеке. Кредиты с нулевым первым взносом сохранятся: опыт нашего банка свидетельствует, что такие предложения себя оправдывают. Ставки на какое-то время сохранят нынешний уровень, но при благоприятной макроэкономической ситуации продолжат снижение. В скором времени, возможно, поднимут ставки те кредиторы, кто не сделал этого раньше. В Петербурге в 2008 году можно ожидать увеличения числа выданных кредитов на 60–70%. В масштабах России рост объемов планируется еще более внушительный, ипотека в регионах развивается стремительно.
Мнение
Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка
– Прошлый год стал как периодом качественного роста объемов ипотечного кредитования, так и некоторой «переоценки» ценностей и подходов к реализации участниками рынка своих бизнес-стратегий. За первый квартал 2007 года в Петербурге динамика прироста объемов рынка превысила аналогичный период 2006-го почти втрое.
Но с учетом ситуации на мировых финансовых рынках уже с августа ушедшего года стали происходить иные изменения. Усложнение, а порой и невозможность привлечения долгосрочных финансовых ресурсов вынудило скорректировать свои программы ряду участников рынка. Практически исчезли программы с нулевым взносом, остались единицы таких программ, как рассмотрение доходов в заявительной форме – у некоторых игроков увеличился срок рассмотрения заявок. За последний квартал 2007 года ставки выросли на 1,5–2% в рублях.
В прогнозировании стоимости жилья и развития рынка ипотеки в СЗФО в 2008 году все зависит от конъюнктуры рынка, предложения качественного жилья, роста доходов населения, условий фондирования банками. Цены на жилье низкого качества в Петербурге почти не изменились. А вот жилье комфорт-класса современной постройки подорожало за 2007 год в среднем на 10–15%, элитное жилье – на 25–50% в зависимости от локации и «начинки», а порой и вдвое.
Вполне можно полагать, что в этом году при положительной динамике рынка и стабилизации ситуации на мировых финансовых рынках объем рынка ипотеки на Северо-Западе вырастет на 70–80%, а то и более. На рынке уже в первой половине 2008 года могут появиться новые участники. Будет дополнительный импульс развития программ по загороду и, вполне возможно, кредитования комнат в рамках программ расселения.
Мнение
Вячеслав Михайлов, директор по ипотечному кредитованию петербургского филиала «Альфа-банк»
– Рынок ипотечного кредитования в 2008 году продолжит свой рост. Можно полагать, что объемы ипотеки вырастут на 60–80% по сравнению с 2007 годом. Серьезных ужесточений по отношению к заемщику ожидать не стоит, как и кардинальных изменений кредитных программ. Продолжится тенденция сокращения кредитования низколиквидного и некачественного жилья (комнаты, хрущевки, аварийный фонд и пр.). Такие программы не востребованы из-за завышенных ставок и больших комиссий за оформление и сопровождение кредитов.
Мнение
Виталий Демидов, и. о. управляющего филиала АКБ «Абсолют Банк»
– Перспективы развития ипотеки в Петербурге и Ленинградской области оцениваю высоко. В следующем году, по прогнозам наших специалистов, темпы роста строительства в Северо-Западном регионе возрастут, что обусловит высокий спрос на ипотечные кредиты. Крутой перелом, случившийся на американском ипотечном рынке, спровоцировал кризис ликвидности и делает затруднительными прогнозы по изменению процентных ставок. Думаю, что проценты по кредитам в ближайшее время снижаться не будут. А ряд банков, испытывающих проблемы с ликвидностью, ужесточат требования к заемщикам и поднимут на 1–1,5% свою ставку. Кроме того, стоит отметить тенденцию роста популярности ипотеки не только в Северной столице, но и в области. Доля клиентов, берущих кредит на покупку жилья за пределами города, растет и продолжит увеличиваться и в 2008 году.
Мнение
Ирина Забродина, директор Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс-Недвижимость»[/b]
– Многие серьезные эксперты считают, что в ближайшие годы сложится новая картина в сфере банковского кредитования. Объективно повышение стоимости кредитных денег для банков уже состоялось. В перспективе в течение нескольких лет банки уже не смогут покупать кредитные деньги по прежней стоимости. А это означает, что дешеветь ипотека в России в ближайший год, скорее всего, не будет. Ведь банки всегда строят свою кредитную политику, ориентируясь на готовность инвесторов покупать их риски. И иногда банкам приходится жертвовать некоторыми заманчивыми, но рискованными программами для того, чтобы кредитный портфель у них был надежным и ликвидным.
Дарья Литвинова
http://www.miridom.ru
Свежие комментарии